教えて！住まいの先生
Q 住宅ローンを組む金額についてご相談です。
東京都在中で、夫37歳年収400万、妻31歳年収400万(時短勤務中で現在年収270万)の夫婦で、来年度からマンション購入のためにフルタイムで戻る予定ですが、第二子妊活のため再来年度はまた産休育休に入れたらなと思っております。
そのため1年フルで戻り、また時短勤務が数年続くかと思います。
貯金は現金で550万程、積立nisaで190万程
来年度までにさらに100万程は溜めて、マンション購入のための初期費用として500万出すつもりです。
そこで物件の価格なのですが、3000万の中古マンションを購入考えております。
初期費用250万リフォーム250万の計500万を現金で出そうかと思っております。
管理費等入れますと月々11.5万くらいはかかる予定です。
私達の世帯年収では贅沢すぎますでしょうか？
第二子を検討しているということもあり、住宅費に費やし過ぎているのか不安があります。
ご教示の程よろしくお願いいたします。
そのため1年フルで戻り、また時短勤務が数年続くかと思います。
貯金は現金で550万程、積立nisaで190万程
来年度までにさらに100万程は溜めて、マンション購入のための初期費用として500万出すつもりです。
そこで物件の価格なのですが、3000万の中古マンションを購入考えております。
初期費用250万リフォーム250万の計500万を現金で出そうかと思っております。
管理費等入れますと月々11.5万くらいはかかる予定です。
私達の世帯年収では贅沢すぎますでしょうか？
第二子を検討しているということもあり、住宅費に費やし過ぎているのか不安があります。
ご教示の程よろしくお願いいたします。
質問日時：
2023/10/15 08:42:49
解決済み
解決日時：
2023/10/29 09:50:30
回答数： 14 ｜ 閲覧数： 830 ｜ お礼： 250枚
共感した： 1 この質問が不快なら
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/10/29 09:50:30
無謀というのは、計算出来ない人達ですね。
今変動金利の最安値は下記の順番です。
住宅ローンの金利上昇は、５年毎に見直しされ、増減する可能性があります。
仮に上昇するいっても５年毎になりますが、最高増加金利はそれまでの125%しか増加出来ません。
35年の支払期間ですと、6回の見直し時期があります。
①0.219% au自分銀行
②0.29% SBI新生銀行
③0.315% PayPay銀行
④0.34% りそな銀行
毎回５年毎に増加するというのも考えられませんが、6回増加した時の最大金利は、0.29%から始め125%づつ増加した場合には、最大で1.11%となります。
この最大金利の1.11%を見ると固定金利を選択する意味が無いと解ります。
0.29 → 0.363 → 0.454 → 0.568 → 0.71 → 0.888 → 1.11%となります。
続く
今変動金利の最安値は下記の順番です。
住宅ローンの金利上昇は、５年毎に見直しされ、増減する可能性があります。
仮に上昇するいっても５年毎になりますが、最高増加金利はそれまでの125%しか増加出来ません。
35年の支払期間ですと、6回の見直し時期があります。
①0.219% au自分銀行
②0.29% SBI新生銀行
③0.315% PayPay銀行
④0.34% りそな銀行
毎回５年毎に増加するというのも考えられませんが、6回増加した時の最大金利は、0.29%から始め125%づつ増加した場合には、最大で1.11%となります。
この最大金利の1.11%を見ると固定金利を選択する意味が無いと解ります。
0.29 → 0.363 → 0.454 → 0.568 → 0.71 → 0.888 → 1.11%となります。
続く
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/10/29 09:50:30
とても詳しくありがとうございます！救われました！
回答
A
回答日時：
2023/10/21 19:45:08
質問者さんより少し年上で、3年前に新築を購入しました。
貯金550万しかないのに、500万使っちゃうのってすごく危険だと思いますよ。
思ってたより、なんでもお金かかっちゃうものなので…
新しい家具、家電、カーテン、その他諸々の費用は考えてますか？
わたしは出産後、フルタイムがキツくなり仕事を辞めてしまいました。
全て思い描いてた通りには進まないので、現金は持っておかないと不安だなと実感しましたよ。
貯金550万しかないのに、500万使っちゃうのってすごく危険だと思いますよ。
思ってたより、なんでもお金かかっちゃうものなので…
新しい家具、家電、カーテン、その他諸々の費用は考えてますか？
わたしは出産後、フルタイムがキツくなり仕事を辞めてしまいました。
全て思い描いてた通りには進まないので、現金は持っておかないと不安だなと実感しましたよ。
A
回答日時：
2023/10/20 10:03:02
>そこで物件の価格なのですが、3000万の中古マンションを購入考えております。初期費用250万リフォーム250万の計500万を現金で出そうかと思っております。
初期費用は引越しとか家具の購入とかなのかなぁ？リフォーム250万は中古買うなら、フルリノベ物件を買えばいいのではなかろうか。でも、今は買い時じゃないよ。逆に高すぎると思う。（不動産の金額もだし、リフォームするにも250万だと、キッチン、バス、洗面所、トイレを入れ替える程度だし、たぶん足りん。リビングや洋室のクロス貼替とかなんかするなら全然足りんよ。）
住む場所にもよるんだろうけど、我が家は東京の隣で3LDKのフルリノベで家を買ったときは2400万だったよ（笑）ローンと管理費と修繕費でも両手で釣りがくる（笑）当時の年収もお宅様と同じ。ちなみに、ペアではなくて旦那のみで組みました。
初期費用は引越しとか家具の購入とかなのかなぁ？リフォーム250万は中古買うなら、フルリノベ物件を買えばいいのではなかろうか。でも、今は買い時じゃないよ。逆に高すぎると思う。（不動産の金額もだし、リフォームするにも250万だと、キッチン、バス、洗面所、トイレを入れ替える程度だし、たぶん足りん。リビングや洋室のクロス貼替とかなんかするなら全然足りんよ。）
住む場所にもよるんだろうけど、我が家は東京の隣で3LDKのフルリノベで家を買ったときは2400万だったよ（笑）ローンと管理費と修繕費でも両手で釣りがくる（笑）当時の年収もお宅様と同じ。ちなみに、ペアではなくて旦那のみで組みました。
A
回答日時：
2023/10/20 08:05:13
いまバブルなのでやめたほうがいいです・住宅価格に先行して家賃は既に下がり始めていますし金利はこれから上がる方向です。
少なくとも子どもの数が確定してからでも遅くありません。30代で中古買っても死ぬまで住めませんし手放すのも大変だと思います。
少なくとも子どもの数が確定してからでも遅くありません。30代で中古買っても死ぬまで住めませんし手放すのも大変だと思います。
A
回答日時：
2023/10/19 22:15:04
見込みで、
①貸借対照表
資産と負債がどれだけになるか。
資産＝流動資産(預金)＋固定資産(不動産、有価証券)
負債＝住宅ローン残高
②損益計算書
収入、支出がどの程度かです。
持ち家にすると、
収入として、住宅ローン控除額(収入じゃないけど収入としてカウント)＋団信がある分削減できる生命保険料が増えます。
支出として、固定資産税と借入コストが増えます。
この2つを作成され、現状把握なさることをお勧めします。
会計、財務の基本的なことになるので、家計管理には必須です。
話はそこからになります。
何にどれだけかわからないので、不安なんだと思います。
具体的な根拠なしに無謀だとか言ってる回答がありますが、無責任だと思います。
きっちり精査して、計算の上、そう言ったことを、回答すべきです。
①貸借対照表
資産と負債がどれだけになるか。
資産＝流動資産(預金)＋固定資産(不動産、有価証券)
負債＝住宅ローン残高
②損益計算書
収入、支出がどの程度かです。
持ち家にすると、
収入として、住宅ローン控除額(収入じゃないけど収入としてカウント)＋団信がある分削減できる生命保険料が増えます。
支出として、固定資産税と借入コストが増えます。
この2つを作成され、現状把握なさることをお勧めします。
会計、財務の基本的なことになるので、家計管理には必須です。
話はそこからになります。
何にどれだけかわからないので、不安なんだと思います。
具体的な根拠なしに無謀だとか言ってる回答がありますが、無責任だと思います。
きっちり精査して、計算の上、そう言ったことを、回答すべきです。
A
回答日時：
2023/10/19 17:24:41
無謀です、やめておいたほうがいい。
その世帯年収なら月々10万超えるときつい気がします。
今の家賃いくらですか？
都内で3000万円のマンションだと築年数結構経ってませんか？
死ぬまでそこにずっと住むんですか？
家は買ったら終わりではないので、修繕費とかも考えてますか？
その世帯年収なら月々10万超えるときつい気がします。
今の家賃いくらですか？
都内で3000万円のマンションだと築年数結構経ってませんか？
死ぬまでそこにずっと住むんですか？
家は買ったら終わりではないので、修繕費とかも考えてますか？
A
回答日時：
2023/10/18 20:10:02
贅沢とか言う問題ではない。楽観的というか、計画がずさんです。
まず、最初にお尋ねしたいのは、マンションの購入か第２子の出産か、どちらが優先順位ですか。両方というのは現状では無理だと思います。どちらかを優先して片方はあきらめることも視野に入れる。この一言で済です。
もし、欲張って両方やられるとしても、今の貯え500マンは使ってはいけません。使わなくて、マンションの購入、支払いができるかです。年収400マンは手取りでどんだけ、月々の収入はどんだけか考えることです。奥さんがフルタイムで働き続ければ世帯年収800万、それでなんとかなるかなという程度。貯えも少なく、第２市も考えているのならやはり無謀となります。
まず、最初にお尋ねしたいのは、マンションの購入か第２子の出産か、どちらが優先順位ですか。両方というのは現状では無理だと思います。どちらかを優先して片方はあきらめることも視野に入れる。この一言で済です。
もし、欲張って両方やられるとしても、今の貯え500マンは使ってはいけません。使わなくて、マンションの購入、支払いができるかです。年収400マンは手取りでどんだけ、月々の収入はどんだけか考えることです。奥さんがフルタイムで働き続ければ世帯年収800万、それでなんとかなるかなという程度。貯えも少なく、第２市も考えているのならやはり無謀となります。
A
回答日時：
2023/10/18 18:57:27
①頭金に500万は出せません。
子供が路頭に迷ってしまったらどうするのです。最低でも現金500万は手元に残さねばなりません。
②毎月の返済額が高すぎ
税金や修繕費を含んでいたとしても、月12万はキツイですよ。
長く組んで毎月の額を下げねばならんと思います。
③中古物件だと老後資産にもならない
築年数にもよりますが。あまり古いと老後になって修繕費が高くついて、金銭的に賃貸と変わらないことになります。
都内で3000万はけっこう古そう…。
子供が路頭に迷ってしまったらどうするのです。最低でも現金500万は手元に残さねばなりません。
②毎月の返済額が高すぎ
税金や修繕費を含んでいたとしても、月12万はキツイですよ。
長く組んで毎月の額を下げねばならんと思います。
③中古物件だと老後資産にもならない
築年数にもよりますが。あまり古いと老後になって修繕費が高くついて、金銭的に賃貸と変わらないことになります。
都内で3000万はけっこう古そう…。
A
回答日時：
2023/10/18 06:10:10
無理です‼️無謀です！しかも第二子なんてゆめのまた、夢、そんなことに都内？それも中古でしょ？！驚きしかありません。貴方の計画は未来永劫家族が健康に過ごすことしか考えていませんよね。第二子必ず健常児という100％の保証もありませんし、その他の家族が事故に絶対遭わないと言う前提です。かなり甘いと思います。人生は何が起きるか分かりません。中古は前に住んでいた人の負も引き継ぐので、少しはなれても新築の一戸建てを検討されてはいかがですか？良いこと何一つありません。
A
回答日時：
2023/10/16 20:56:50
世帯年収800万円で中古マンションを購入するのに、資金面で懸念されているということですね。
まず、現金が550万円ということはおおよその手取り一年分になり、生活防衛費の一部になります。第二子様を考えられておられるのであれば尚更です。それをほぼ全て初期費用とリフォームに投入することは家計にとって大きな不安要素になる可能性が高いと思われます。
また、現在の住宅ローン利率は多少上がったとしてもまだとても低く、今後上がることしかない変動金利よりも固定金利で借りた方がリスクは低いと考えます。おそらくご質問者様も体験されているかとおもいますが、NISAなどの運用利回りは固定金利で借りた利率(例えば2%)よりも高いことが多く、つまりは借り入れるだけ借り入れて、投資に廻りた方が良いというのが一般的な考え方です。さらにその2%には団信もついてくる場合が多く、生命保険料はそれで十分となるケースがあります。それもあって手元にある現金を住宅に回されないほうがよろしいかとおもいます。
また、3000万円+500万円が世帯年収に比べて妥当かどうかですが、それだけ見ると特に問題はないかと思われます。問題があるとすれば、先ほどの金利の選び方に加え、おそらくペアローンになることが挙げられるとおもいます。大変失礼な話ですが、ペアローンで組むことは大きなリスクであり、簡単に二分できない財産を共有するという意味では避けた方が良い資産です。本来であればどちらか一方で借り入れられる金額で探された方がよろしいかと思います。
住宅に人生の全てを賭けるのであれば話は別ですが、十分に時間を使って検討されるべきお買い物です。物件を選ぶ際、資金面から入られる方も多く、また住宅会社も「あなたの年収ならこれくらい借りられますから、この物件が良いと思います」と言い寄り、借入額の限界があたかも住宅購入予算にされがちです。それが変動金利0.3%がまるで35年続くような試算をする会社がほとんどですが、残念ながらそれは絶対にあり得ません。
住宅はあくまでもご質問者様の人生の豊かにするツールであり、そのほかにツールは山ほどあります。これを機会にライフプランなどを立ててみて、どんなことをしたいのか、どこにお金を使っていくのかを試算してみると良いかもしれません。
良いおうちに住めて楽しい暮らしができると良いですね。
まず、現金が550万円ということはおおよその手取り一年分になり、生活防衛費の一部になります。第二子様を考えられておられるのであれば尚更です。それをほぼ全て初期費用とリフォームに投入することは家計にとって大きな不安要素になる可能性が高いと思われます。
また、現在の住宅ローン利率は多少上がったとしてもまだとても低く、今後上がることしかない変動金利よりも固定金利で借りた方がリスクは低いと考えます。おそらくご質問者様も体験されているかとおもいますが、NISAなどの運用利回りは固定金利で借りた利率(例えば2%)よりも高いことが多く、つまりは借り入れるだけ借り入れて、投資に廻りた方が良いというのが一般的な考え方です。さらにその2%には団信もついてくる場合が多く、生命保険料はそれで十分となるケースがあります。それもあって手元にある現金を住宅に回されないほうがよろしいかとおもいます。
また、3000万円+500万円が世帯年収に比べて妥当かどうかですが、それだけ見ると特に問題はないかと思われます。問題があるとすれば、先ほどの金利の選び方に加え、おそらくペアローンになることが挙げられるとおもいます。大変失礼な話ですが、ペアローンで組むことは大きなリスクであり、簡単に二分できない財産を共有するという意味では避けた方が良い資産です。本来であればどちらか一方で借り入れられる金額で探された方がよろしいかと思います。
住宅に人生の全てを賭けるのであれば話は別ですが、十分に時間を使って検討されるべきお買い物です。物件を選ぶ際、資金面から入られる方も多く、また住宅会社も「あなたの年収ならこれくらい借りられますから、この物件が良いと思います」と言い寄り、借入額の限界があたかも住宅購入予算にされがちです。それが変動金利0.3%がまるで35年続くような試算をする会社がほとんどですが、残念ながらそれは絶対にあり得ません。
住宅はあくまでもご質問者様の人生の豊かにするツールであり、そのほかにツールは山ほどあります。これを機会にライフプランなどを立ててみて、どんなことをしたいのか、どこにお金を使っていくのかを試算してみると良いかもしれません。
良いおうちに住めて楽しい暮らしができると良いですね。
A
回答日時：
2023/10/15 23:32:52
その年齢で貯金が700万は少ないです。
来年度までに100万貯めて・・・1年でいくら貯金できるのですか!?
今、1ヵ月にいくら使っているのかを考えて、20年位ではローン完済させないと老後の貯金が出来ないです。
都内は高いですよね。。。
家賃も高いから、広くて快適になるなら購入も良いですが、
購入してしまえば引っ越しも難しくなるので、隣近所の人や騒音や近所の町並みなども良く調べてから購入した方が良いですよ。
来年度までに100万貯めて・・・1年でいくら貯金できるのですか!?
今、1ヵ月にいくら使っているのかを考えて、20年位ではローン完済させないと老後の貯金が出来ないです。
都内は高いですよね。。。
家賃も高いから、広くて快適になるなら購入も良いですが、
購入してしまえば引っ越しも難しくなるので、隣近所の人や騒音や近所の町並みなども良く調べてから購入した方が良いですよ。
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