教えて！住まいの先生

こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。

１）まず、言葉の解釈の誤解を無くすために1点指摘させて頂きますと、「取得費」という用語は、「取得価額ー減価償却費」のことをさしますので、『住宅取得費は450万です。』と表現してしまうと、既に減価償却費を差し引いた金額が450万円ですと言っていることになりますので、正確に表現するためには、『建物の取得価額が450万円です。』といった方がいいですね。

２）建物本体部分の減価償却費の計算は質問者さんのご理解のとおりです。

３）もし、450万円とは別にリフォーム費用が発生している場合は、取得価額にリフォーム費用をプラスした金額が取得価額になります。その場合の減価償却費は、建物本体部分の減価償却費502200に、リフォーム部分の減価償却費（＝リフォーム費用×0.9×0.031×リフォーム後の経過年数）をプラスします。
※450万円の中にリフォーム費用も含まれている場合はその必要はありません。

４）『2034万から越えた利益約82万に対して所得税がかかるという考えでよいのでしょうか…』
⇒450万円の中にリフォーム費用も入っているのであれば、それでOKですが、リフォーム費用が別途掛かっている場合は、３）の計算をして取得費の再計算が必要になります。

★実家の建替えをいつやるのかにもよりますが、直ぐに建替える場合、売却の3000万円の特別控除を使わず39.63％の譲渡税を支払っても、建替えるに家の方で住宅ローン控除を使った方がお得になる可能性がありますが、最近は住宅ローン控除の適用要件がかなり細かくなっているので、お近くの税務署の代表番号に電話されて音声案内で1番を押しますと国税局電話相談センターにつながりますので、そちらで細かく確認されることをお勧めします。減価償却費の計算についてもそちらで確認可能ですので確認されてみてください。

以上、ご参考になれば幸いです。

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