教えて！住まいの先生
Q 中古マンションの購入を考えています。 築29年で1700万円です。 頭金は200万円を考えています。
修繕積立費と管理費が月2万円です。 初期費用は150〜200万くらいかと予想しています。
35年ローンを組みたいと思っています。 現在44歳ですが、定年の70歳までにはローンが完済できていたらいいなと思っています。
ボーナスはありませんが毎月の支払いと繰り越し払い？で年間100万支払えると思います。
契約社員で年収は320万、現在の貯金が650万です。 初期費用と頭金で400万支払うと貯金が250万になってしまいます。
ちなみに来年からですが、iDeCo満額と新NISA1万円を始めます。
このような感じなのですが、購入するのは可能でしょうか？無謀でしょうか？ アドバイス等あればよろしくお願いします。
35年ローンを組みたいと思っています。 現在44歳ですが、定年の70歳までにはローンが完済できていたらいいなと思っています。
ボーナスはありませんが毎月の支払いと繰り越し払い？で年間100万支払えると思います。
契約社員で年収は320万、現在の貯金が650万です。 初期費用と頭金で400万支払うと貯金が250万になってしまいます。
ちなみに来年からですが、iDeCo満額と新NISA1万円を始めます。
このような感じなのですが、購入するのは可能でしょうか？無謀でしょうか？ アドバイス等あればよろしくお願いします。
回答
4 件中、1～4件を表示
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A
回答日時：
2024/1/2 10:16:15
可能ですが、繰り上げするより運用した方がいいですよ。
iDeCoやNISAに知識も持たれているようなので、換算年利回り8％～12％程度のファンドに小額分散投資しておけば繰り上げでセーブできる借入+金利より資金効率が上がります。契約社員の属性ですから返済はひたすら後回し。
なぜ返そうとするのかをよく考えてください。
繰り上げて繰り上げて完済した翌日に事故などで死ぬことだってあります。
まだ44歳とお若いので、是非一般orガン団信だけでなく、0.2%程度の付加金利を払って成人病団信をかけて、別途掛ける生命保険、医療保険を減らす。
収入が途絶した後に返済が残っているのは、心理的に不安になると思いますが、金利以上の利回りで運用すれば全く問題なく、金利上昇にも耐えられる支払い余力を持つことができます。
ただ、ここまで書いておいてなんなんですが、320万の年収だと月の手取りが23～25万程度でしょうか？100万支払の実行はいいですが、借り入れの際の返済比率が高すぎるので、融資条件が少し厳しくなるかもしれません。
また、築29年のマンションを買う理由は何ですか？
管積が月2万円という事はそれほど広いわけではなさそうですし、保険効果だけを狙う感じですか？
ぼちぼち大規模修繕を視野に入れないとダメですが、修繕積立金の積み立て状況(予定ではなく実績で)は把握なさっていますか？
充分な修繕ができていて、積み立ても潤沢ならいいのですが、そんなマンションは殆どありません。大規模修繕できず劣化していく一方のマンションになったとしても、所有してしまうと、逃げれないですよ(捨て値でないと売れない可能性が大きいです)
失礼ながら属性が低いので、金利高めに設定して
1700万、35年、0.8%変動の場合毎月の返済が4.6万円余
2万の管積と固都税が月1000円(年1.2万)として、毎月6.7万なら賃貸で住めるところはないですか？
給湯器やエアコンが壊れたら、一気に10万以上の出費が発生します。
マンションオーナーの一番突発的出費は給湯器とエアコンですので、所有するとなればご自身で払わなければなりません。
楽々返済できる余力があればいいのですが、結構ギリギリのプランに見えます。悲観的になりすぎることはないですが、そこまでの築古マンションを今から所有することに対する楽観はリスクです。
折角650万もお貯めになったのですから、500万くらいを表面10％(税引後7.8%)程度で運用すれば、毎月3万円以上産み出してくれます。
もし、何らかの理由で所有しなければならないというのであれば、購入自体は可能ですが、ひたすら長く借りて繰上げはしない。突発的支出に対応できる額を除いて、投資しましょう。
私自身は今年アラ還の歳ですが、自宅ローン残と不動産投資ローンの債務総額が8000万ほどです。
25年ローンを組んで自宅を購入した41歳の頃、借金は嫌、ちょっとでも早く繰り上げて返済と思っていましたが、今となってはなぜ25年なんかで組んだのだろうと後悔していますし、一度だけ繰り上げましたがもう繰上げはしません。完済時66歳の住宅ローンと、84歳の投資用ローン。定年は60歳なのであと5年ほどでリタイアしますが、何とか完済できるだけの資産形成のめどがついたので、次世代に残すための投資に徐々に切り替えてきています。
今一度、
なぜ買うのか
その物件でないとダメなのか
その物件を買わなかったときのメリットはないのか
考えてみてください。
例えばガン家系で60代で診断がつく可能性が高い
そうなると継続就労も難しくなり収入が途絶する
ゆえにがん団信が使えるうちに最低限の住宅・資産を確保する
という事ならありです。
もっと言うと
購入する物件を賃貸に出した時に借り手がつきそうですか？
いくらの家賃が取れそうですか？
逆ザヤになるようならうまく理由をつけて賃貸に出してしまうのもアリです。正直に行くと規約違反で一括返済を求められかねませんが…
iDeCoやNISAに知識も持たれているようなので、換算年利回り8％～12％程度のファンドに小額分散投資しておけば繰り上げでセーブできる借入+金利より資金効率が上がります。契約社員の属性ですから返済はひたすら後回し。
なぜ返そうとするのかをよく考えてください。
繰り上げて繰り上げて完済した翌日に事故などで死ぬことだってあります。
まだ44歳とお若いので、是非一般orガン団信だけでなく、0.2%程度の付加金利を払って成人病団信をかけて、別途掛ける生命保険、医療保険を減らす。
収入が途絶した後に返済が残っているのは、心理的に不安になると思いますが、金利以上の利回りで運用すれば全く問題なく、金利上昇にも耐えられる支払い余力を持つことができます。
ただ、ここまで書いておいてなんなんですが、320万の年収だと月の手取りが23～25万程度でしょうか？100万支払の実行はいいですが、借り入れの際の返済比率が高すぎるので、融資条件が少し厳しくなるかもしれません。
また、築29年のマンションを買う理由は何ですか？
管積が月2万円という事はそれほど広いわけではなさそうですし、保険効果だけを狙う感じですか？
ぼちぼち大規模修繕を視野に入れないとダメですが、修繕積立金の積み立て状況(予定ではなく実績で)は把握なさっていますか？
充分な修繕ができていて、積み立ても潤沢ならいいのですが、そんなマンションは殆どありません。大規模修繕できず劣化していく一方のマンションになったとしても、所有してしまうと、逃げれないですよ(捨て値でないと売れない可能性が大きいです)
失礼ながら属性が低いので、金利高めに設定して
1700万、35年、0.8%変動の場合毎月の返済が4.6万円余
2万の管積と固都税が月1000円(年1.2万)として、毎月6.7万なら賃貸で住めるところはないですか？
給湯器やエアコンが壊れたら、一気に10万以上の出費が発生します。
マンションオーナーの一番突発的出費は給湯器とエアコンですので、所有するとなればご自身で払わなければなりません。
楽々返済できる余力があればいいのですが、結構ギリギリのプランに見えます。悲観的になりすぎることはないですが、そこまでの築古マンションを今から所有することに対する楽観はリスクです。
折角650万もお貯めになったのですから、500万くらいを表面10％(税引後7.8%)程度で運用すれば、毎月3万円以上産み出してくれます。
もし、何らかの理由で所有しなければならないというのであれば、購入自体は可能ですが、ひたすら長く借りて繰上げはしない。突発的支出に対応できる額を除いて、投資しましょう。
私自身は今年アラ還の歳ですが、自宅ローン残と不動産投資ローンの債務総額が8000万ほどです。
25年ローンを組んで自宅を購入した41歳の頃、借金は嫌、ちょっとでも早く繰り上げて返済と思っていましたが、今となってはなぜ25年なんかで組んだのだろうと後悔していますし、一度だけ繰り上げましたがもう繰上げはしません。完済時66歳の住宅ローンと、84歳の投資用ローン。定年は60歳なのであと5年ほどでリタイアしますが、何とか完済できるだけの資産形成のめどがついたので、次世代に残すための投資に徐々に切り替えてきています。
今一度、
なぜ買うのか
その物件でないとダメなのか
その物件を買わなかったときのメリットはないのか
考えてみてください。
例えばガン家系で60代で診断がつく可能性が高い
そうなると継続就労も難しくなり収入が途絶する
ゆえにがん団信が使えるうちに最低限の住宅・資産を確保する
という事ならありです。
もっと言うと
購入する物件を賃貸に出した時に借り手がつきそうですか？
いくらの家賃が取れそうですか？
逆ザヤになるようならうまく理由をつけて賃貸に出してしまうのもアリです。正直に行くと規約違反で一括返済を求められかねませんが…
A
回答日時：
2024/1/1 15:15:59
契約社員というのは支払い計画を考える際大きなデメリットですね。定年は70才でも70まで働ける保証はありませんよね。
築29年と言うことは、そのマンションの次期には大規模修繕工事が理事会で検討されていても不思議はありません。マンションの規模がわかりませんが50万円以上負担を求められても不思議はないのでは？
そこまで含めて考えると購入は諦めた方が良いように思えます。
築29年と言うことは、そのマンションの次期には大規模修繕工事が理事会で検討されていても不思議はありません。マンションの規模がわかりませんが50万円以上負担を求められても不思議はないのでは？
そこまで含めて考えると購入は諦めた方が良いように思えます。
A
回答日時：
2023/12/27 14:40:27
年収を考慮するとできたら借り入れは１５００万円前後がいいと思うのですが。
かといって現在の貯蓄の中で５００万は死守したほうがいいと思うので、物件の再検討をお勧めします。
月２万の管理費は響いてきますよ。
かといって現在の貯蓄の中で５００万は死守したほうがいいと思うので、物件の再検討をお勧めします。
月２万の管理費は響いてきますよ。
A
回答日時：
2023/12/26 13:01:35
1M3EJG8
＞購入するのは可能でしょうか？無謀でしょうか？
審査が通れば購入は可能ですが、購入が可能である事と無謀かどうかイコールではないので、貴方の試算内容を見ないとなんとも。
一応、、、
独身・配偶者に十分な収入があるなら、どうにでも出来そうではありますが、いくら定年が70であろと、貴方が働き続けられる保証はないので、35年ローンを組むとしても、試算自体は下方修正した方が無難だと。
年間100万の返済が出来ようとも、繰上返済はせずに、貯蓄に回した方がイイかと。
繰上げした方が総支払は減らせますが、途中で返済に困っては意味がありません。働けなくなった時点か先の見通しが立った時点で、繰上げは考えられるとイイかと。
＞購入するのは可能でしょうか？無謀でしょうか？
審査が通れば購入は可能ですが、購入が可能である事と無謀かどうかイコールではないので、貴方の試算内容を見ないとなんとも。
一応、、、
独身・配偶者に十分な収入があるなら、どうにでも出来そうではありますが、いくら定年が70であろと、貴方が働き続けられる保証はないので、35年ローンを組むとしても、試算自体は下方修正した方が無難だと。
年間100万の返済が出来ようとも、繰上返済はせずに、貯蓄に回した方がイイかと。
繰上げした方が総支払は減らせますが、途中で返済に困っては意味がありません。働けなくなった時点か先の見通しが立った時点で、繰上げは考えられるとイイかと。
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