教えて！住まいの先生
Q 不動産の賃貸契約についてです。 私（借主） 先方（賃貸仲介）※専任 【経緯】 ①私が、気に入った物件を問い合わせ ②内覧と諸費用明細を提示される
③私が、媒介額は50%を希望する。
④先方は「値下げは申込できないと主張」
⑤このやり取りが2〜3回
⑥相手は宅建士で無い為、法律を知らない人だと思い、保証会社の審査を先行。
⑦後日、報酬100%を請求されたので、再度50%に出来ないか私が先方に再度交渉。
⑧報酬額100%を提示して、審査申込みをしたから、値下げはしないと主張。
⑨契約前←いまここ
【質問】
業法で、報酬は50%と定められているのに、100%しか申込を受けない先方のスタンスは「独占禁止法の有益的地位の乱用」当たらないのでしょうか？
【補足】
申し込まなければいい、とか、契約しなければ良いという回答ではなく、論理的なご説明とご回答を頂けますと幸いです。
④先方は「値下げは申込できないと主張」
⑤このやり取りが2〜3回
⑥相手は宅建士で無い為、法律を知らない人だと思い、保証会社の審査を先行。
⑦後日、報酬100%を請求されたので、再度50%に出来ないか私が先方に再度交渉。
⑧報酬額100%を提示して、審査申込みをしたから、値下げはしないと主張。
⑨契約前←いまここ
【質問】
業法で、報酬は50%と定められているのに、100%しか申込を受けない先方のスタンスは「独占禁止法の有益的地位の乱用」当たらないのでしょうか？
【補足】
申し込まなければいい、とか、契約しなければ良いという回答ではなく、論理的なご説明とご回答を頂けますと幸いです。
質問日時：
2024/3/28 16:00:49
解決済み
解決日時：
2024/3/28 21:54:47
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 97 ｜ お礼： 250枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/3/28 21:54:47
入居者に家賃1ヵ月分＋消費税の仲介手数料を請求しても違法ではないのか？それは同じく宅建業法46条に規定されている「国土交通大臣の定め」である通達において、「当該依頼者の承諾を得ている場合を除き」と例外を認めているからだ。
つまり、仲介手数料の負担割合は両者の合意によって変更可能。大家さんと入居者の合計が1.1ヵ月分以内であれば良いため、例えば「大家さんが0割、入居者が10割」でも合意があれば問題はないのだ。
賃貸借契約時に仲介手数料が1.1ヵ月分だと明記されていれば契約した時点で合意とみなされ、違法とならない。1.1ヵ月分の手数料を契約条件と掲げることも、そもそも賃貸借契約が成立する前なので問題がないのだ。
つまり、仲介手数料の負担割合は両者の合意によって変更可能。大家さんと入居者の合計が1.1ヵ月分以内であれば良いため、例えば「大家さんが0割、入居者が10割」でも合意があれば問題はないのだ。
賃貸借契約時に仲介手数料が1.1ヵ月分だと明記されていれば契約した時点で合意とみなされ、違法とならない。1.1ヵ月分の手数料を契約条件と掲げることも、そもそも賃貸借契約が成立する前なので問題がないのだ。
回答
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A
回答日時：
2024/3/28 16:43:43
家主からも手数料を取っているなら違法ですが、そうでないなら問題ないですよ。
特に説明もなく勝手に借り主100%にするのはダメですけど、今回は申し込みの段階から借り主100%とずっと言われてるんですよね？
それなら、その物件（その仲介業者）ではそういう条件以外では契約しないという話なので、質問者さんが勝手に50%にできる前提で契約を進めるほうが問題です。
まだ契約前なわけですから、合意できないなら契約不成立になるっていうだけですよ。
契約っていうのは両者の合意があって始めて成立するもので、質問者さんの求めに一方的に合わせなきゃならない理屈はないので。
特に説明もなく勝手に借り主100%にするのはダメですけど、今回は申し込みの段階から借り主100%とずっと言われてるんですよね？
それなら、その物件（その仲介業者）ではそういう条件以外では契約しないという話なので、質問者さんが勝手に50%にできる前提で契約を進めるほうが問題です。
まだ契約前なわけですから、合意できないなら契約不成立になるっていうだけですよ。
契約っていうのは両者の合意があって始めて成立するもので、質問者さんの求めに一方的に合わせなきゃならない理屈はないので。
A
回答日時：
2024/3/28 16:23:26
業法違反ですね。
原則居住用の賃貸借契約の媒介の報酬は原則は借主50％、貸主50％であり、この割合は変更は可能ですが事前の説明と承諾（増える側の）が必要となります（判例あり）。
何ならその業者担当の目の前で、その業者の都道府県の宅建管理する部署に電話して苦情入るのは？
下は判例を無視した出鱈目です。
参考
https://realestate-law.jp/%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%89%8B%E6%95%B0%E6%96%99%E5%8E%9F%E5%89%87%EF%BC%90%EF%BC%8E%EF%BC%95%E3%81%8B%E6%9C%88%E5%88%86%EF%BC%81%EF%BC%9F%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E5%9C%B0%E8%A3%81%E4%BB%A4%E5%92%8C%E5%85%83/
原則居住用の賃貸借契約の媒介の報酬は原則は借主50％、貸主50％であり、この割合は変更は可能ですが事前の説明と承諾（増える側の）が必要となります（判例あり）。
何ならその業者担当の目の前で、その業者の都道府県の宅建管理する部署に電話して苦情入るのは？
下は判例を無視した出鱈目です。
参考
https://realestate-law.jp/%E4%BB%B2%E4%BB%8B%E6%89%8B%E6%95%B0%E6%96%99%E5%8E%9F%E5%89%87%EF%BC%90%EF%BC%8E%EF%BC%95%E3%81%8B%E6%9C%88%E5%88%86%EF%BC%81%EF%BC%9F%E6%9D%B1%E4%BA%AC%E5%9C%B0%E8%A3%81%E4%BB%A4%E5%92%8C%E5%85%83/
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