教えて！住まいの先生
Q 中古マンション(1棟)の売買契約時における瑕疵担保責任についてです。 排水管の腐食による階下への水漏れ被害が出てしまった事です。
不動産業者です。皆様のご協力お願い致します。
昨年の11月に中古マンション(1棟)の売買契約を弊社仲介において行いました。
契約状況は 建物築年数 昭和50年3月新築 5階建て 総世帯数25
売主 宅地建物取引業者 買主 宅建業者でない一般人
先日、買主よりマンション内で水漏れ事故が起きたと連絡がありました。
原因を調査してみるとキッチン排水管が鉄管を使っていることにより腐食で破れ階下に水漏れが起きたの事でした。
契約書には、瑕疵担保責任は２年間負う旨の記載はあります。
これは通常通り、売主に瑕疵担保責任を負わせるべきなのでしょうか？
築年数を考えればある程度、劣化は予測できていると思いますが。
また、今のところ水漏れは起きていないのですが、全部屋このような配管状態であれば、すべて調査し、売主負担で変えなければいけないのでしょうか？
知識と経験不足で申し訳ございません。
専門の方々の貴重なご意見をお待ちしております。
何卒よろしくお願い申し上げます。
補足
昨年の11月に中古マンション(1棟)の売買契約を弊社仲介において行いました。
契約状況は 建物築年数 昭和50年3月新築 5階建て 総世帯数25
売主 宅地建物取引業者 買主 宅建業者でない一般人
先日、買主よりマンション内で水漏れ事故が起きたと連絡がありました。
原因を調査してみるとキッチン排水管が鉄管を使っていることにより腐食で破れ階下に水漏れが起きたの事でした。
契約書には、瑕疵担保責任は２年間負う旨の記載はあります。
これは通常通り、売主に瑕疵担保責任を負わせるべきなのでしょうか？
築年数を考えればある程度、劣化は予測できていると思いますが。
また、今のところ水漏れは起きていないのですが、全部屋このような配管状態であれば、すべて調査し、売主負担で変えなければいけないのでしょうか？
知識と経験不足で申し訳ございません。
専門の方々の貴重なご意見をお待ちしております。
何卒よろしくお願い申し上げます。
追記 皆様の貴重なご意見誠に有難うございます。
売買契約書には下記条文がございます。
売主は本物件について引き渡し後２年以内に発見された給排水設備の故障の瑕疵について買主に対して責任を負うものとする。
もう少し、皆様のご意見をお聞かせ下さいませ。
質問日時：
2012/5/17 12:41:26
解決済み
解決日時：
2012/5/20 10:01:28
回答数： 7 ｜ 閲覧数： 2032 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
不動産コンサルタントの長嶋修（ながしまおさむ）と申します。早速ですがご質問にお答えします。
【結論】2年以内に起きた水漏れ箇所は、売主の責任で修復すること
これが決まりです。宅建業法上の、最低限の規則です。予測できるかできないかなどは、考慮には入りません。売主が個人の場合は、こうした瑕疵担保を免責にすることも自由ですが、宅建業者が売主の場合には、最低でも2年は、隠れたる瑕疵について責任があります。
こうしたことは、売主も理解しているはずです。
※宅建業法の第40条をよくご確認ください。｢宅地建物取引業法」
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S27/S27HO176.html
※こちらもご参考に｢売り主が宅地建物取引業者である場合の規制について」
http://www.fudousan.or.jp/kiso/buy/kisei.html
お答えになりましたか？がんばってください。
【結論】2年以内に起きた水漏れ箇所は、売主の責任で修復すること
これが決まりです。宅建業法上の、最低限の規則です。予測できるかできないかなどは、考慮には入りません。売主が個人の場合は、こうした瑕疵担保を免責にすることも自由ですが、宅建業者が売主の場合には、最低でも2年は、隠れたる瑕疵について責任があります。
こうしたことは、売主も理解しているはずです。
※宅建業法の第40条をよくご確認ください。｢宅地建物取引業法」
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S27/S27HO176.html
※こちらもご参考に｢売り主が宅地建物取引業者である場合の規制について」
http://www.fudousan.or.jp/kiso/buy/kisei.html
お答えになりましたか？がんばってください。
質問した人からのコメント
回答日時： 2012/5/20 10:01:28
ご回答ありがとうございました。
ここは契約書通りに売主へ協議してみます。
他ご回答頂きました皆様にもこの場を借りてお礼申し上げます。
回答
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A
回答日時：
2012/5/17 16:57:18
皆様 意見しているので、私からも
瑕疵担保責任は、引渡以降 発生したものではなく、引渡時に気付かなかった事が出てきた場合となるので、今回は、瑕疵担保責任の範囲外と推測されます。(あくまでも質問内容だけからの判断です)
「引き渡し後２年以内に発見された給排水設備の故障の瑕疵について」
これが、「引渡し後２年以内に起きた給排水設備の故障について」であれば、売主が負担すべきだと思いますが。
瑕疵担保責任は、引渡以降 発生したものではなく、引渡時に気付かなかった事が出てきた場合となるので、今回は、瑕疵担保責任の範囲外と推測されます。(あくまでも質問内容だけからの判断です)
「引き渡し後２年以内に発見された給排水設備の故障の瑕疵について」
これが、「引渡し後２年以内に起きた給排水設備の故障について」であれば、売主が負担すべきだと思いますが。
A
回答日時：
2012/5/17 15:36:27
不動産業者です。
瑕疵担保責任は引渡時に既に発生している瑕疵を２年以内に発見した場合対象になります。
>>２年以内に発見された給排水設備の故障の瑕疵について買主に対して責任を負うものとする。
中古物件は悪くて当たり前ですから、こういう条文になります。
つまり有る程度のリスクは負担して当たり前という考え方です。
dameka1975さんの回答どうりだと思います。
瑕疵担保責任は引渡時に既に発生している瑕疵を２年以内に発見した場合対象になります。
>>２年以内に発見された給排水設備の故障の瑕疵について買主に対して責任を負うものとする。
中古物件は悪くて当たり前ですから、こういう条文になります。
つまり有る程度のリスクは負担して当たり前という考え方です。
dameka1975さんの回答どうりだと思います。
A
回答日時：
2012/5/17 13:04:23
瑕疵担保責任の問題ではないでしょう。
引き渡し後に水漏れは発生したのですから。
築年数から、給排水管が劣化しているのは予想できますので
運悪く、水漏れが起こったのです。水漏れがあることを
隠していたとか、具体的に水漏れすることが確実な事実があったとかでなければ
瑕疵には当たらないと思います。
そして、売主が不動産業者なら、その業者が当事者として買主と
交渉するのではないですか。売主が負うか負わないかなのですから。
あなたは仲介業者と推測しますが、あなたが売主負担と言えば、売主が負担してくれるのでしょうか。
そんなお人よしな売主はないと思います。
補足について
だったら争いなく責任負うしかないでしょう。
引き渡し後に水漏れは発生したのですから。
築年数から、給排水管が劣化しているのは予想できますので
運悪く、水漏れが起こったのです。水漏れがあることを
隠していたとか、具体的に水漏れすることが確実な事実があったとかでなければ
瑕疵には当たらないと思います。
そして、売主が不動産業者なら、その業者が当事者として買主と
交渉するのではないですか。売主が負うか負わないかなのですから。
あなたは仲介業者と推測しますが、あなたが売主負担と言えば、売主が負担してくれるのでしょうか。
そんなお人よしな売主はないと思います。
補足について
だったら争いなく責任負うしかないでしょう。
A
回答日時：
2012/5/17 13:03:01
１棟買いしたんでしょう。
買う前に物件調査をしているはず。
築年数から言って経年劣化の範囲ですから売主に責任転嫁は不可能です。
したかったら三番所で決めてもらえば良いが、売主が隠していない限り勝つことはかなり難しい。
買う前に物件調査をしているはず。
築年数から言って経年劣化の範囲ですから売主に責任転嫁は不可能です。
したかったら三番所で決めてもらえば良いが、売主が隠していない限り勝つことはかなり難しい。
A
回答日時：
2012/5/17 13:01:05
＞築年数を考えればある程度、劣化は予測できていると思いますが。
売主が業者の場合、その様な理屈は通さない為に瑕疵担保を２年以上と定めているのです。
多くの場合、給配水管の腐食、故障は瑕疵担保責任の範囲内となります。
契約書を確認してください。
＞全部屋このような配管状態であれば、すべて調査し、売主負担で変えなければいけないのでしょうか？
調査を負う義務は無いかと思います。
発見された瑕疵についてのみ責任が妥当と思われます。
ただし、調査費用を買主が負担して発見されれば、全ての不具合の修繕義務があるでしょう。
ただし、その費用が売買金額を超える場合は、価格が上限となります。
まぁこういう場合は、予め損害賠償額を設定してそれを支払い、以後の給配水管の不具合には応じないとするのが一般的ですが。
とにかく買主が一般人では売主業者に逃げ道はありませんので、誠実な応対をしないと後が大変ですね。
以上参考まで。
【補足について】
瑕疵担保責任じゃないという回答者が多数いて頭が痛かったですが、やっと専門家からのまともな回答が出て一安心です。
ポイントは『腐食』だと考えます。
今回の腐食が、引渡し後から始まってわずか数ヶ月で穴が開くとは考えにくいので、相当前から腐食が進んでいたと考えるのが自然です。
となると、水漏れするくらいの腐食は当然瑕疵ですよね。
しかしながら、瑕疵じゃないと言う回答者ばかりですが＾＾；
排水管の腐食が瑕疵じゃないなら、シロアリも瑕疵じゃないし、主要な木部の腐食も瑕疵じゃないのでしょうか？
もっと言わせてもらうなら、「経年劣化で腐食していていつ給排水管が破裂して水漏れするか分からないですが、古いんだからそれくらい承知してください」と言われても買う買主がいるのでしょうかね。
そもそも腐食って経年劣化といえるか疑問です。
なんか書けば書くほどどうでもよくなりました。
この辺で失礼します。
売主が業者の場合、その様な理屈は通さない為に瑕疵担保を２年以上と定めているのです。
多くの場合、給配水管の腐食、故障は瑕疵担保責任の範囲内となります。
契約書を確認してください。
＞全部屋このような配管状態であれば、すべて調査し、売主負担で変えなければいけないのでしょうか？
調査を負う義務は無いかと思います。
発見された瑕疵についてのみ責任が妥当と思われます。
ただし、調査費用を買主が負担して発見されれば、全ての不具合の修繕義務があるでしょう。
ただし、その費用が売買金額を超える場合は、価格が上限となります。
まぁこういう場合は、予め損害賠償額を設定してそれを支払い、以後の給配水管の不具合には応じないとするのが一般的ですが。
とにかく買主が一般人では売主業者に逃げ道はありませんので、誠実な応対をしないと後が大変ですね。
以上参考まで。
【補足について】
瑕疵担保責任じゃないという回答者が多数いて頭が痛かったですが、やっと専門家からのまともな回答が出て一安心です。
ポイントは『腐食』だと考えます。
今回の腐食が、引渡し後から始まってわずか数ヶ月で穴が開くとは考えにくいので、相当前から腐食が進んでいたと考えるのが自然です。
となると、水漏れするくらいの腐食は当然瑕疵ですよね。
しかしながら、瑕疵じゃないと言う回答者ばかりですが＾＾；
排水管の腐食が瑕疵じゃないなら、シロアリも瑕疵じゃないし、主要な木部の腐食も瑕疵じゃないのでしょうか？
もっと言わせてもらうなら、「経年劣化で腐食していていつ給排水管が破裂して水漏れするか分からないですが、古いんだからそれくらい承知してください」と言われても買う買主がいるのでしょうかね。
そもそも腐食って経年劣化といえるか疑問です。
なんか書けば書くほどどうでもよくなりました。
この辺で失礼します。
A
回答日時：
2012/5/17 12:49:57
こんにちは
マンションで加入している保険で処理できると思いますよ
下階さまへの被害については
配水管は共用になりますので 修繕積立基金で処理すると思うのですが
但し 総会を開いて承認後となりますが
配水管は瑕疵担保には該当しないと思いますが
補足
特約条項で明記されているのであれば 負担義務は売主様になりますね
ただ マンションは下階への水の被害対策として
保険に加入していると思うので
下階様の賠償問題は保険処理で可能だと思います
だめもとで
管理委託会社か管理組合へ相談してみてはいかがですか
共用部分の排水管メンテの件も相談してみてはいかがですか
ダメであれば
買主さまの専用面積部分の配水管のメンテで対応してもいいのでは
マンションで加入している保険で処理できると思いますよ
下階さまへの被害については
配水管は共用になりますので 修繕積立基金で処理すると思うのですが
但し 総会を開いて承認後となりますが
配水管は瑕疵担保には該当しないと思いますが
補足
特約条項で明記されているのであれば 負担義務は売主様になりますね
ただ マンションは下階への水の被害対策として
保険に加入していると思うので
下階様の賠償問題は保険処理で可能だと思います
だめもとで
管理委託会社か管理組合へ相談してみてはいかがですか
共用部分の排水管メンテの件も相談してみてはいかがですか
ダメであれば
買主さまの専用面積部分の配水管のメンテで対応してもいいのでは
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