教えて！住まいの先生

築20年くらいは普通に売れますよ。25年を過ぎると希望価格で売るのはかなり厳しくなりますが、素人には見た目が一番なので、中古住宅を探している人にとっては築年数より見た目の良さが購入の一番の決め手になります。

ですから、しろうとの消費者には見た目が一番である事を知っている業者は、自社物件を高く売りたい場合、本格的なリフォームなどはもちろんやりませんが、さほど金の掛からない程度の水回り(トイレ、バス、キッチン)を交換し、壁紙を張り替え、床をワックス掛けし、みすぼらしい古い照明器具は最新の物に交換し、みためのリフォーム度を上げ、ハウスクリーニングして前の住人の生活臭を完全に消して内覧にそなえます。

ですからあなたがここに書かれたような情報は、内覧に行くかどうかの後押し資料としては重要ですが、内覧後の重要事項にはなりません。

ただし「売値は新築分譲時の50〜60％でいい」といっても、元の売値が値引き交渉もしていない定価で購入したなど、元々が法外な値段だったりすると、購入直後の売値でもそのくらい下がってしまう場合がありますので、具体的な事情がわからない知恵袋の回答者には何とも答えようがありません。

ちなみに任意売却物件は表面的な相場価格の６割くらいの値段で取引されますので、売主にどうしても売り急ぎたい事情があると業者に察知されるとその程度の値段で買いたたかれてしまいます。ですから業者価格には惑わされず、「自分が売りたい値段」で買いたいという人が現れるまでのんびり待つ心の余裕が高く売る唯一の方法です。

>売却方法は専任？みたいなのを選択した方がいいですか？

いくらでもいいから売り急ぎたいのなら、専属専任媒介契約がいいです。不動産屋の本気度が違ってきますからね。その分、自社で両手で囲いたいと思った業者と契約すると、顧客数が限られるので、できるだけ高く売りたい人には向かない場合があります。

売主の希望価格くらいで買いたいという買主をのんびり待つということなら一般媒介契約がいいです。たくさんの不動産屋の目にとまりますからね。ただし「築年数20年くらいのマンションは普通はこんなに高いのに、お薦めマンションはこんなに安い」という、営業用の比較材料に使われてしまうので、内覧希望まではたくさん現れても、なかなか契約まではすすまない覚悟が必要です。

>売却期間はどれくらいでしたか？

売却経験のほうはないので回答不能ですが、私は不動産業者ではなく、収益物件の購入者側の立場で中古不動産取引にかかわってはいます。
私の場合、築年数にかかわらず、買主をみれば買いたたける物件かどうかはすぐに判断できるので(仲介業者が買主の事情を偽っても簡単に判断する方法があります)、購入する場合は大きく買いたたいてからほぼ即決に近い感じで契約します。特に任意売却物件では銀行がほぼ価格決定者になるので、ここまでなら値下げ要求できるという価格は簡単に把握できます。売主の希望価格で購入することは絶対にないので売主価格で売れる期間というのは想像できません。

>今から調べますが売却出来た場合、売却代金は雑所得として申告、課税されるのですか

「差益」が課税対象なので、購入した時の価格より、売却したときの価格の方が低いなら課税されません。その場合、購入したときの契約書や領収証などの購入価格が証明できる資料が必要です。全く証明できないという場合は売却価格の５％の値段で購入したとされてしまいますので、かなりの課税になる場合があります。

その場合でも、元々持っていたセカンドハウスに引っ越すという場合は無理ですが、新たに家を購入するなり新築するなりして引っ越すという場合は免税制度があります。

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