教えて！住まいの先生
Q 建売戸建を購入検討で次回契約を考えてます。 物件価格はいいのですが諸費用がよく分からず適正なものかわからないのでご助言頂ければです。 物件価格：4980万
諸費用についてはMAXかかる可能性のある額で下がる可能性あることは言われてます。
諸費用
・仲介手数料 約149万円
・印紙代1万
・登記費用（登録免許税、司法書士手数料）70万
・事務手数料、印紙代（銀行に払う）112万
・ローン代行手数料 11万
・火災保険5年 20万
・固定資産税 日割り計算予定
・ローン減税、省エネ証明書 5.5万
合計 約379万
これは高いのでしょうか？適正な価格帯なのでしょうか？
相場の価格ならいいのですが不動産屋に不必要に払ってないか心配です。
特に登記費用と銀行の事務手数料が高額なので心配です。
ローン代行手数料は払う必要がないと書かれてるものもあります。
もし気になることを不動産屋に質問する際どのようにいえばいいのかわかりません。
その点も含めてご助言頂ければです。
補足
諸費用
・仲介手数料 約149万円
・印紙代1万
・登記費用（登録免許税、司法書士手数料）70万
・事務手数料、印紙代（銀行に払う）112万
・ローン代行手数料 11万
・火災保険5年 20万
・固定資産税 日割り計算予定
・ローン減税、省エネ証明書 5.5万
合計 約379万
これは高いのでしょうか？適正な価格帯なのでしょうか？
相場の価格ならいいのですが不動産屋に不必要に払ってないか心配です。
特に登記費用と銀行の事務手数料が高額なので心配です。
ローン代行手数料は払う必要がないと書かれてるものもあります。
もし気になることを不動産屋に質問する際どのようにいえばいいのかわかりません。
その点も含めてご助言頂ければです。
定性：物件価格は税込4480円でした。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/5/24 08:22:57
はじめに、不動産会社に支払う部分は仲介手数料のみです。
あとは、各方面に支払うものになりますので、そこからバックとかもないです。
物件価格には消費税が入っています。
その消費税が今のところ不明だと思います。
１．仲介手数料
その物件価格の消費税を除いた価格が、仮に4280万円だとしたら、仲介手数料はその時点で確定できます。
ですので、仲介手数料は約149万円となっています。
２．登記費用
登記費用も借入金額等々確定してから再度計算されます。
なので、足が出ないように少々高めでお伝えしていると思います。
登記費用の内訳はこうです。
登録免許税（土地・建物）＋表示登記（建物）＋保存登記（建物）＋所有権移転登記（土地）＋抵当権設定登記（土地・建物）＋司法書士の報酬
となりますので、短縮して聞いていると思いますが、これだけ登記します。
３．印紙代
その通りです。契約書の額面によります。
４．銀行費用
これは、保証料なしで事務手数料を支払うタイプですね？
事務手数料がいくらかわかりませんが、審査次第で確定していると思います。
で、推測するに、110万円が事務手数料だと思います。
借入額と借入年数によって決まりますので、おおむねこんなもんでしょう。
印紙代は20,000円＋200円程度かと思います。
５．火災保険料
プランによります。
もし、ご自身で保険屋さんと繋がっているのであれば、その保険屋さんで契約すれば良いですよ。
６．ローン代行事務手数料
こ、これは…関西の方ですかね？
関西の方では、これがまかり通るらしいですが、本来、仲介手数料を支払うのであれば、貰ってはいけない料金です。簡単に言うと業法違反です。
仲介手数料以上のものを受け取ってはいけないんです。
７．ローン減税、省エネ証明書
これについては、誰に支払うのでしょうか？
ローン減税については、正直自分で可能です。
県税事務所のHPから書類をダウンロードして、そこに記入して郵送すればそれでOKです。
省エネ証明書はごめんなさい！わからないです。
もしかしたら、ものすごく手間かもしれないですね！
更には、こちらの申請は、建築主が代行するのであれば、そのまま任せるしかないでしょう。
おおむね、提示されいる通りの金額です。
本当にざっくり諸費用を伝える場合、物件価格の１割程度とお伝えまします。
物件価格が1,000万円程度までは1.5割いきますし、物件価格が3,000万円超えてくると1割にも満たないです。
こんなもんですよ。
あとは、各方面に支払うものになりますので、そこからバックとかもないです。
物件価格には消費税が入っています。
その消費税が今のところ不明だと思います。
１．仲介手数料
その物件価格の消費税を除いた価格が、仮に4280万円だとしたら、仲介手数料はその時点で確定できます。
ですので、仲介手数料は約149万円となっています。
２．登記費用
登記費用も借入金額等々確定してから再度計算されます。
なので、足が出ないように少々高めでお伝えしていると思います。
登記費用の内訳はこうです。
登録免許税（土地・建物）＋表示登記（建物）＋保存登記（建物）＋所有権移転登記（土地）＋抵当権設定登記（土地・建物）＋司法書士の報酬
となりますので、短縮して聞いていると思いますが、これだけ登記します。
３．印紙代
その通りです。契約書の額面によります。
４．銀行費用
これは、保証料なしで事務手数料を支払うタイプですね？
事務手数料がいくらかわかりませんが、審査次第で確定していると思います。
で、推測するに、110万円が事務手数料だと思います。
借入額と借入年数によって決まりますので、おおむねこんなもんでしょう。
印紙代は20,000円＋200円程度かと思います。
５．火災保険料
プランによります。
もし、ご自身で保険屋さんと繋がっているのであれば、その保険屋さんで契約すれば良いですよ。
６．ローン代行事務手数料
こ、これは…関西の方ですかね？
関西の方では、これがまかり通るらしいですが、本来、仲介手数料を支払うのであれば、貰ってはいけない料金です。簡単に言うと業法違反です。
仲介手数料以上のものを受け取ってはいけないんです。
７．ローン減税、省エネ証明書
これについては、誰に支払うのでしょうか？
ローン減税については、正直自分で可能です。
県税事務所のHPから書類をダウンロードして、そこに記入して郵送すればそれでOKです。
省エネ証明書はごめんなさい！わからないです。
もしかしたら、ものすごく手間かもしれないですね！
更には、こちらの申請は、建築主が代行するのであれば、そのまま任せるしかないでしょう。
おおむね、提示されいる通りの金額です。
本当にざっくり諸費用を伝える場合、物件価格の１割程度とお伝えまします。
物件価格が1,000万円程度までは1.5割いきますし、物件価格が3,000万円超えてくると1割にも満たないです。
こんなもんですよ。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/5/24 08:22:57
一つずつ丁寧に回答感謝します
以下4点が交渉もしくは確認の余地ありとわかりました。
1.司法書士手数料（司法書士報酬が妥当か）
2.住宅ローン代行手数料（ぼったくりみたいですね）
3.省エネ証明書（価格は妥当ですが無料になるかの交渉）
4.火災保険（知り合いに頼むことで解決）
そのほかは妥当な金額だということ理解できました。ありがとうございます。
回答
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A
回答日時：
2023/5/23 16:33:00
A
回答日時：
2023/5/23 12:39:54
諸費用
・ローン代行手数料 11万
これは違法です。支払う必要無し
・火災保険5年 20万
どこでも加入できます。
その不動産屋の紹介では絶対に加入しないほうがいい。
・ローン減税、省エネ証明書 5.5万
こんなの金取るのはおかしい。
行政書士登録せずに請求しているなら違法です。
・ローン代行手数料 11万
これは違法です。支払う必要無し
・火災保険5年 20万
どこでも加入できます。
その不動産屋の紹介では絶対に加入しないほうがいい。
・ローン減税、省エネ証明書 5.5万
こんなの金取るのはおかしい。
行政書士登録せずに請求しているなら違法です。
A
回答日時：
2023/5/23 11:08:17
登記費用 高い
事務手数料 住宅ローンの手数料として普通
ローン代行 何の金なのか不明
火災保険５年 内容によるけど、大抵はハウスメーカー提携のところが安価になる
こんな感じ。
登記、自分で他所に依頼すれば。
火災保険、別で見積もり取ってみたら。
事務手数料 住宅ローンの手数料として普通
ローン代行 何の金なのか不明
火災保険５年 内容によるけど、大抵はハウスメーカー提携のところが安価になる
こんな感じ。
登記、自分で他所に依頼すれば。
火災保険、別で見積もり取ってみたら。
A
回答日時：
2023/5/23 10:59:47
・登記費用（登録免許税、司法書士手数料）70万
・事務手数料、印紙代（銀行に払う）112万
・ローン代行手数料 11万
高い気がしますが、これはハウスメーカーでの決まっているので、変更できないと思いますよ。
あと火災保険については、５年で２０万っていうのは補償内容でいくらでも調整可能。
・事務手数料、印紙代（銀行に払う）112万
・ローン代行手数料 11万
高い気がしますが、これはハウスメーカーでの決まっているので、変更できないと思いますよ。
あと火災保険については、５年で２０万っていうのは補償内容でいくらでも調整可能。
A
回答日時：
2023/5/23 09:25:10
ローン代行手数料 11万、貸金業の登録もないのに、この名目で請求するのは違法です。（請求書を国交省に見せて相談しますねと言えば取り下げるが、最後に言いましょうね）
登記費用は高すぎ。この半分ですね。
登記費用は高すぎ。この半分ですね。
A
回答日時：
2023/5/23 09:03:41
確定の金額は出なくても、あまりにもいい加減な業者です。
・登記費用（登録免許税、司法書士手数料）70万
新築の場合2本の登記が必要になります。
①表示登記（土地家屋調査士が行います。平均10万円くらい）
②建物の保存登記＋土地の所有権移転登記＋抵当権設定登記（司法書士が行います）
表示登記費用を10万円として、60万円は高すぎます。
あなたが居住目的として購入するなら、軽減措置が利用できるので40万円くらいになると思いますが。
・事務手数料、印紙代（銀行に払う）112万
住宅ローン利用の際の「保証料」が加算されていると思われますが・・・。
金利に0.2％上乗せするなら、異常な金額です。
簡単に詳細を出すことも可能です。
内訳例
銀行ローン事務手数料〇〇円
印紙税○○円
保証料〇〇円
このくらいは簡単に算出できます。
・ローン代行手数料 11万
東京都では違法の請求です。その他の県ではグレーだったりしています。
仲介手数料を取って、さらに請求するとは、相当利益優先のぼったくり会社です。
・火災保険5年 20万
現在は最長5年の契約となります。地震保険に加入するかで金額は異なります。
・ローン減税、省エネ証明書 5.5万
？？
融資がフラット３５の場合、適合証明書で費用が掛かる例もありました。
以上、親切でないを通り越して、いい加減な見積です。
・登記費用（登録免許税、司法書士手数料）70万
新築の場合2本の登記が必要になります。
①表示登記（土地家屋調査士が行います。平均10万円くらい）
②建物の保存登記＋土地の所有権移転登記＋抵当権設定登記（司法書士が行います）
表示登記費用を10万円として、60万円は高すぎます。
あなたが居住目的として購入するなら、軽減措置が利用できるので40万円くらいになると思いますが。
・事務手数料、印紙代（銀行に払う）112万
住宅ローン利用の際の「保証料」が加算されていると思われますが・・・。
金利に0.2％上乗せするなら、異常な金額です。
簡単に詳細を出すことも可能です。
内訳例
銀行ローン事務手数料〇〇円
印紙税○○円
保証料〇〇円
このくらいは簡単に算出できます。
・ローン代行手数料 11万
東京都では違法の請求です。その他の県ではグレーだったりしています。
仲介手数料を取って、さらに請求するとは、相当利益優先のぼったくり会社です。
・火災保険5年 20万
現在は最長5年の契約となります。地震保険に加入するかで金額は異なります。
・ローン減税、省エネ証明書 5.5万
？？
融資がフラット３５の場合、適合証明書で費用が掛かる例もありました。
以上、親切でないを通り越して、いい加減な見積です。
A
回答日時：
2023/5/23 08:53:13
漢字間違いまくりでいやどうも
⚪︎訂正金額が正しいなら、仲介料は上限超えてる
⚪︎登記費用高杉
⚪︎銀行諸費用は保証料も込みでは？
⚪︎ローン代行手数料って…そんな金額なら自分でやった方が良いレベル。普通かかりませんよ。
⚪︎訂正金額が正しいなら、仲介料は上限超えてる
⚪︎登記費用高杉
⚪︎銀行諸費用は保証料も込みでは？
⚪︎ローン代行手数料って…そんな金額なら自分でやった方が良いレベル。普通かかりませんよ。
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