教えて！住まいの先生

ご質問はシンプルなのですが、回答としてはかなり複雑かつ長いお話になります。
説明しきれないので、概要を記載します。

①と②はいずれも「土地の利回り」ではあるのですが、不動産の取引実態からすると、かなり違うものになります。

①は、いわば、地価の算定するための理論上の土地の利回りで、リカードの地価理論に基づく考え方です。
ですが、建物を売買や賃貸する人が、土地と建物の利回りを別々に把握することは実際にはないので、
（家賃を払っている人が、土地代いくら、建物代いくら、なんて考えて払っていない）
あくまで、地価理論における利回りの考え方、になります。

対して②は、土地の賃貸の賃料（地代）を評価するための利回りで、
金融市場における債券利回りなどと比較して、妥当な率を判断するものです。

経済理論からすれば、両者は均衡（あるいは長期では一致）する”はず”なのですが、
日本では借地借家法という法律があったり、借地というものが古くから行われる慣行があったりと、
両者が一致しないさまざまな事由があります。

ですから、経済理論上は両者は”均衡”するはずなので、鑑定評価基準では明確な区別をすることなく扱っていますが、
実際には（日本では）市場の実態として、両者は全く別モノなので、鑑定実務では別々に扱っています。

したがって、「①と②を比較すること自体に無理がある」という、冷たい回答になってしまいます。

お答えになっておりませんが、ご理解ください。

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