教えて！住まいの先生
Q 中古のマンションを現金で購入する予定です。 不動産の売買は、生まれて初めての全くの素人です。 不動産サイトで、物件を探し出して内見を申込ました。 1回目の内見を終えた段階です。 .
ある不動産サイトに、内見から物件引き渡しまでの流れについて、
1，内見
2，購入の申込（購入申込書）
3，不動産経由で、価格その他の条件交渉
4，売買契約の締結
5，決済、物件引き渡し
との説明がありました。
また、確認すべき書類として、
A、管理に係る重要事項調査報告書
B、長期修繕計画書
C、管理規約
D、物件状況確認書（告知書）
E、付帯設備表
F、管理組合の理事会議事録
G、管理組合の総会議事録
H、重要事項説明書
I、売買契約書
と、ありました。
質問1、A～Iの資料は、1～5の、どのタイミングで確認すべきでしょうか。
質問2、A～Iの資料以外に、確認すべき資料や事柄があれば、教えてください。
中古マンションの売買経験のある方、お詳しい方、ご指導よろしくお願いします。
1，内見
2，購入の申込（購入申込書）
3，不動産経由で、価格その他の条件交渉
4，売買契約の締結
5，決済、物件引き渡し
との説明がありました。
また、確認すべき書類として、
A、管理に係る重要事項調査報告書
B、長期修繕計画書
C、管理規約
D、物件状況確認書（告知書）
E、付帯設備表
F、管理組合の理事会議事録
G、管理組合の総会議事録
H、重要事項説明書
I、売買契約書
と、ありました。
質問1、A～Iの資料は、1～5の、どのタイミングで確認すべきでしょうか。
質問2、A～Iの資料以外に、確認すべき資料や事柄があれば、教えてください。
中古マンションの売買経験のある方、お詳しい方、ご指導よろしくお願いします。
質問日時：
2023/10/21 15:24:07
解決済み
解決日時：
2023/10/23 07:45:40
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 270 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/10/23 07:45:40
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
下記長文ですが、ご参考になれば幸いです。
１）基本的に２購入申込書の提出後から、売買契約書・重要事項説明書の締結の前までに、まず、仲介会社から、直近の「重要事項調査報告書」を管理会社に発行依頼してもらって、管理費・修繕積立金の滞納状況、修繕積立金の貯まり具合、特記事項（告知事項）などを確認していきます。
２）修繕積立金の貯まり具合と、前回の大規模修繕工事実施時期、次回の大規模修繕工事の実施時期などを確認し、貯まり具合が少ないと感じたら、長期修繕計画書を売主の了解を経て、仲介会社から取り寄せてもらいます。それによって今後の修繕積立金の値上げ時期や次回大規模修繕までにお金が十分に貯まりそうかどうかを推測していきます。因みに都心部では、最近は高級物件ですと1戸平均150万円(100戸のマンションだと1億5千万円）の大規模修繕費用がかかることが多くなっており、目安にしています。*この辺の工事費用の相場はマンションのブランドや依頼することになるゼネコン、マンションの地域などによっても相場がことなりますので、全く知識がない人には評価するのは難しいかもしれません。
３）C管理規約は特別な規約がある場合は、売主や仲介会社が伝えるべき内容になるかと思いますが、私自身は購入前に読んだことはありません。
・D物件状況確認書（告知書）、E付帯設備表はＨ売買契約書・Ｉ重要事項説明書のドラフトで契約締結前に確認します。（ポイントは、仲介会社の担当者がドラフトをだしてくるのが契約日直接に出し来る営業は結構多いので、ドラフトを契約日の1週間前にくれるように言っておくことが大事だと思います。）
・F、Gの議事録も膨大な量になるので読んだことはありません。特別な内容があれば、告知事項になると考えています。
・Ｈ売買契約書・Ｉ重要事項説明書では、「特約」「特記事項」「備考」と言った欄に、その物件やその売主との契約での重要な条件が記載されることが多いので、その欄は特に詳しくチェックするようにしています。
★その他に重点的に確認した方がポイントとしては、
①手付解除条件・期日、②ローン特約解除条件・期日、③違約金条件、④契約不適合責任の条文、⑤手付解除、ローン特約解除の際の仲介手数料の扱いなども確認しています。
＊⑤は仲介会社との媒介契約書で確認します。
以上、ご参考になれば幸いです。
下記長文ですが、ご参考になれば幸いです。
１）基本的に２購入申込書の提出後から、売買契約書・重要事項説明書の締結の前までに、まず、仲介会社から、直近の「重要事項調査報告書」を管理会社に発行依頼してもらって、管理費・修繕積立金の滞納状況、修繕積立金の貯まり具合、特記事項（告知事項）などを確認していきます。
２）修繕積立金の貯まり具合と、前回の大規模修繕工事実施時期、次回の大規模修繕工事の実施時期などを確認し、貯まり具合が少ないと感じたら、長期修繕計画書を売主の了解を経て、仲介会社から取り寄せてもらいます。それによって今後の修繕積立金の値上げ時期や次回大規模修繕までにお金が十分に貯まりそうかどうかを推測していきます。因みに都心部では、最近は高級物件ですと1戸平均150万円(100戸のマンションだと1億5千万円）の大規模修繕費用がかかることが多くなっており、目安にしています。*この辺の工事費用の相場はマンションのブランドや依頼することになるゼネコン、マンションの地域などによっても相場がことなりますので、全く知識がない人には評価するのは難しいかもしれません。
３）C管理規約は特別な規約がある場合は、売主や仲介会社が伝えるべき内容になるかと思いますが、私自身は購入前に読んだことはありません。
・D物件状況確認書（告知書）、E付帯設備表はＨ売買契約書・Ｉ重要事項説明書のドラフトで契約締結前に確認します。（ポイントは、仲介会社の担当者がドラフトをだしてくるのが契約日直接に出し来る営業は結構多いので、ドラフトを契約日の1週間前にくれるように言っておくことが大事だと思います。）
・F、Gの議事録も膨大な量になるので読んだことはありません。特別な内容があれば、告知事項になると考えています。
・Ｈ売買契約書・Ｉ重要事項説明書では、「特約」「特記事項」「備考」と言った欄に、その物件やその売主との契約での重要な条件が記載されることが多いので、その欄は特に詳しくチェックするようにしています。
★その他に重点的に確認した方がポイントとしては、
①手付解除条件・期日、②ローン特約解除条件・期日、③違約金条件、④契約不適合責任の条文、⑤手付解除、ローン特約解除の際の仲介手数料の扱いなども確認しています。
＊⑤は仲介会社との媒介契約書で確認します。
以上、ご参考になれば幸いです。
回答
5 件中、1～5件を表示
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A
回答日時：
2023/10/21 19:41:26
まーｗ やはり皆さん意見が様々ですねw
書かれてるAーIの書類は個人的には「購入申込書」を
提出する前に全て確認する形がベストですけど、一部の方が書かれてる
ように、一般素人の方がそれらすべての書類に目を通したところで
判断が出来るか？というのは正論です・・
それに、中には個人情報的に度合いが高い書類も有って
「買うという判断以前には出したがらない」と言う売り主や業者もいます
結局細かい書類は見れば見るほど、どんなにいい物件でも
些細に突っ込みたくなる箇所は有って、不安が増大して
買うのをやめたくなる・・それが日本人の人情です。
さて、まぁ結局ですね、自分が買うにあたって、どういう項目が
確実に大事なのか？まぁ中古だから取り敢えずその部分は多少許容できるか？その辺りの項目の違いで、大して気にしないでもいい書類と
見ておかなければならない書類とで区別できます。
最初にそこまで大事ではない項目から端折っていくと
D・E：物件状況表(告知書)付帯設備表・・ほぼ見学の時に見たまんまです、完全に使えない箇所壊れた部分、心理的瑕疵、周辺的騒音や紛争事などが
有る場合は購入前から大体説明されます。
A・C：管理関係の書類・・一般的に余程変な規約がない場合は
大体どのマンションも同じような感じです・大事なのはペットや
駐車場の取り扱い方や現状・・この辺りですね
売主が管理費等を滞納云々の確認なども有りますがまぁ、現在の売買では
仮に滞納してたとしても、キチンと清算してから引き渡す
どうしても清算できなければ代金からその分を差し引いて売買する
などが当たりまえですから重説の時に確認すればいいだけの話です
F・G：理事会や総会議事録・・・これも大体何かマンションで大きな
問題を抱えているだとか、近々管理費等の値上げの話し合いが行われてる
もしくは、もう決まってるなどの部分だけですかね
でもその辺も大体「重説」に書かれてあることが殆どですし、
事前に聞けば不動産業者も普通に教えます。それ以外は読んでも大して
意味ないとまでは言いませんが、重要な事は特段有りません
H・I：売買契約書＆重説・・基本の二つの書類は購入希望を出して
売主と交渉がまとまってから、それぞれ買主の条件によっても変わるので
そこから(買うのが決まって)作成することが多いです。なので
それから、重説と売契を見せてくれ、納得できないなら買わないと言われると正直業者として売主としては困ります
その、「買う気が失せる」ような渋滞な事は隠していませんし
それで交渉しあった結果、買わないと言われると、経費もかかってるので
かなりキツイです。
売主買主は基本、平等の立場(売主が業者の場合は別)ですから
特に買主に対して事前に伝えられていない限り不利な項目は無いと思われて
大丈夫だと思います。
さて、問題はBの長期修繕計画ですね
これに関しては、やたらと突っ込みたがる専門家気取りも多いですが
この項目は人によっては考え方も多種多様になりますので
事細かく目を皿のようにして見て、20年後30年後まで現時点から
確実な想定をやって「これなら大丈夫・そうでない」の答えを出すのは
かなり難しくなります
更に「専門家」と言われる人間に相談した場合は大体
「不安が残る物件」と言う回答に成ります・・それは立場上
「絶対大丈夫」とは言えませんからねw
書かれてるAーIの書類は個人的には「購入申込書」を
提出する前に全て確認する形がベストですけど、一部の方が書かれてる
ように、一般素人の方がそれらすべての書類に目を通したところで
判断が出来るか？というのは正論です・・
それに、中には個人情報的に度合いが高い書類も有って
「買うという判断以前には出したがらない」と言う売り主や業者もいます
結局細かい書類は見れば見るほど、どんなにいい物件でも
些細に突っ込みたくなる箇所は有って、不安が増大して
買うのをやめたくなる・・それが日本人の人情です。
さて、まぁ結局ですね、自分が買うにあたって、どういう項目が
確実に大事なのか？まぁ中古だから取り敢えずその部分は多少許容できるか？その辺りの項目の違いで、大して気にしないでもいい書類と
見ておかなければならない書類とで区別できます。
最初にそこまで大事ではない項目から端折っていくと
D・E：物件状況表(告知書)付帯設備表・・ほぼ見学の時に見たまんまです、完全に使えない箇所壊れた部分、心理的瑕疵、周辺的騒音や紛争事などが
有る場合は購入前から大体説明されます。
A・C：管理関係の書類・・一般的に余程変な規約がない場合は
大体どのマンションも同じような感じです・大事なのはペットや
駐車場の取り扱い方や現状・・この辺りですね
売主が管理費等を滞納云々の確認なども有りますがまぁ、現在の売買では
仮に滞納してたとしても、キチンと清算してから引き渡す
どうしても清算できなければ代金からその分を差し引いて売買する
などが当たりまえですから重説の時に確認すればいいだけの話です
F・G：理事会や総会議事録・・・これも大体何かマンションで大きな
問題を抱えているだとか、近々管理費等の値上げの話し合いが行われてる
もしくは、もう決まってるなどの部分だけですかね
でもその辺も大体「重説」に書かれてあることが殆どですし、
事前に聞けば不動産業者も普通に教えます。それ以外は読んでも大して
意味ないとまでは言いませんが、重要な事は特段有りません
H・I：売買契約書＆重説・・基本の二つの書類は購入希望を出して
売主と交渉がまとまってから、それぞれ買主の条件によっても変わるので
そこから(買うのが決まって)作成することが多いです。なので
それから、重説と売契を見せてくれ、納得できないなら買わないと言われると正直業者として売主としては困ります
その、「買う気が失せる」ような渋滞な事は隠していませんし
それで交渉しあった結果、買わないと言われると、経費もかかってるので
かなりキツイです。
売主買主は基本、平等の立場(売主が業者の場合は別)ですから
特に買主に対して事前に伝えられていない限り不利な項目は無いと思われて
大丈夫だと思います。
さて、問題はBの長期修繕計画ですね
これに関しては、やたらと突っ込みたがる専門家気取りも多いですが
この項目は人によっては考え方も多種多様になりますので
事細かく目を皿のようにして見て、20年後30年後まで現時点から
確実な想定をやって「これなら大丈夫・そうでない」の答えを出すのは
かなり難しくなります
更に「専門家」と言われる人間に相談した場合は大体
「不安が残る物件」と言う回答に成ります・・それは立場上
「絶対大丈夫」とは言えませんからねw
A
回答日時：
2023/10/21 17:45:00
マンションは高額の買物で、安住の住処と考えているのならば、慎重にならざるをえませんよね。
不動産情報というのは選択の動機になるものですが、実際に物件や周辺の住環境を見ないと判断はできません。内覧まで進んでいるとなると、自分の気持ちの中では購入しようとの気持ちが高まっているのでしょうね。
質問者さんがこれから確認しようとしている書類のうち、個人的には F と G が大切と思います。
マンションの所有者、入居人は大げさにいえば運命共同体のメンバーです。それが信頼できるか否かは、議事録を見るのが一番です。
マンションの管理運営上の課題、住環境のトラブル等がある程度わかるからです。私は購入時そこまで確認しませんでしたが、今は後悔しています。
不動産情報というのは選択の動機になるものですが、実際に物件や周辺の住環境を見ないと判断はできません。内覧まで進んでいるとなると、自分の気持ちの中では購入しようとの気持ちが高まっているのでしょうね。
質問者さんがこれから確認しようとしている書類のうち、個人的には F と G が大切と思います。
マンションの所有者、入居人は大げさにいえば運命共同体のメンバーです。それが信頼できるか否かは、議事録を見るのが一番です。
マンションの管理運営上の課題、住環境のトラブル等がある程度わかるからです。私は購入時そこまで確認しませんでしたが、今は後悔しています。
A
回答日時：
2023/10/21 16:32:29
逆に質問ですが。
A、管理に係る重要事項調査報告書
B、長期修繕計画書
C、管理規約
D、物件状況確認書（告知書）
E、付帯設備表
F、管理組合の理事会議事録
G、管理組合の総会議事録
H、重要事項説明書
I、売買契約書
これらを見て、何がわかりますか？
私は不動産業界24年なので、それぞれの書類の意味も内容も理解しています。
しかし、質問者さんはこれらの書類が意味することをわかっていないですよね？
すべて契約時にはちゃんと整備される書類ですが、タイミングとしては、契約直前になるかもしれませんし、契約時になるかもしれません。
そして、それが今すぐ用意されたとて、質問者さんにどう影響されるのかがわかりかねます…。
それよりも、積極的に仲介業者等に質問された方が良いと思いますよ。
A、管理に係る重要事項調査報告書
B、長期修繕計画書
C、管理規約
D、物件状況確認書（告知書）
E、付帯設備表
F、管理組合の理事会議事録
G、管理組合の総会議事録
H、重要事項説明書
I、売買契約書
これらの書類も事前にもらえますか？とか、ネットで見たんですけど、これらの書類、どういう意味ですか？とか。
よっぽど、担当者に質問を投げかけたほうが、今後も良い関係が築けるのではないかと思いますよ。
A、管理に係る重要事項調査報告書
B、長期修繕計画書
C、管理規約
D、物件状況確認書（告知書）
E、付帯設備表
F、管理組合の理事会議事録
G、管理組合の総会議事録
H、重要事項説明書
I、売買契約書
これらを見て、何がわかりますか？
私は不動産業界24年なので、それぞれの書類の意味も内容も理解しています。
しかし、質問者さんはこれらの書類が意味することをわかっていないですよね？
すべて契約時にはちゃんと整備される書類ですが、タイミングとしては、契約直前になるかもしれませんし、契約時になるかもしれません。
そして、それが今すぐ用意されたとて、質問者さんにどう影響されるのかがわかりかねます…。
それよりも、積極的に仲介業者等に質問された方が良いと思いますよ。
A、管理に係る重要事項調査報告書
B、長期修繕計画書
C、管理規約
D、物件状況確認書（告知書）
E、付帯設備表
F、管理組合の理事会議事録
G、管理組合の総会議事録
H、重要事項説明書
I、売買契約書
これらの書類も事前にもらえますか？とか、ネットで見たんですけど、これらの書類、どういう意味ですか？とか。
よっぽど、担当者に質問を投げかけたほうが、今後も良い関係が築けるのではないかと思いますよ。
A
回答日時：
2023/10/21 16:04:54
新築２回、中古２回、買いましたが、
売買契約前に確認できるのは、
基本的に管理会社が発行するAだけです。
管理費、修繕積立金、ペットなどの基本的な情報や
修繕積立金の額や工事の予定、滞納額など、
購入判断に必要な情報はそれで十分です。
マンションの内部情報を外部に出す管理組合は無いです。
売買契約前に確認できるのは、
基本的に管理会社が発行するAだけです。
管理費、修繕積立金、ペットなどの基本的な情報や
修繕積立金の額や工事の予定、滞納額など、
購入判断に必要な情報はそれで十分です。
マンションの内部情報を外部に出す管理組合は無いです。
A
回答日時：
2023/10/21 15:42:21
記載以外でも不明な点すべての確認してから購入申し込みです。
申し込んでから確認してキャンセルはキャンセル料取られるので すべて確認し納得してから契約に決まってます。
ただ 悪徳業者はそんな悠長なこと言っていると他に買われちゃうとか脅して取りあえず契約書にサインしろとかせかしてくると思う。
申し込んでから確認してキャンセルはキャンセル料取られるので すべて確認し納得してから契約に決まってます。
ただ 悪徳業者はそんな悠長なこと言っていると他に買われちゃうとか脅して取りあえず契約書にサインしろとかせかしてくると思う。
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