教えて！住まいの先生
Q 家購入時の登記費用について 建売の住宅を購入検討しています 見積もりにある登記費用ですがあれはローンを借りる会社経由で払うものなのか
販売会社（住宅メーカとか、仲介不動産）経由で払うものなのかどちらでしょうか？
ネット銀行の住宅ローンを検討していて説明読んでると抵当権設定登記はその銀行のを指定してくださいとありました
これは借りる金融機関によって必要である場合とない場合があるのでしょうか？
それ以外の保存とか3つくらいある登記費用とは別物なのかもよくわかりません
検索してもよくわからなかったので助けてほしいです
よろしくお願いします
ネット銀行の住宅ローンを検討していて説明読んでると抵当権設定登記はその銀行のを指定してくださいとありました
これは借りる金融機関によって必要である場合とない場合があるのでしょうか？
それ以外の保存とか3つくらいある登記費用とは別物なのかもよくわかりません
検索してもよくわからなかったので助けてほしいです
よろしくお願いします
質問日時：
2024/1/11 04:46:08
解決済み
解決日時：
2024/1/13 05:54:59
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 194 ｜ お礼： 25枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/1/13 05:54:59
建売住宅の購入なので。
土地
「所有権移転登記」引渡時
→「抵当権設定登記」ローン設定時
建物
「表題登記」保存登記の前で一ヶ月以内
→「所有権保存登記」引渡時
→→「抵当権設定登記」ローン設定時
逆順に説明します。
「抵当権設定登記」
住宅ローンの金融機関は、ここが確実に行われる事を求めます。
そのために、指定の司法書士での登記を求めているのです。
住宅ローンは、目的型の（資金使途が限定された＝住宅のためにしか使えない）金銭に対する、利子を伴った、消費貸借（（消費貸借）民法 第587条
消費貸借は、当事者の一方が種類、品質及び数量の同じ物をもって返還をすることを約して相手方から金銭その他の物を受け取ることによって、その効力を生ずる。）契約なのです。
（読みにくい文章で申し訳ありません）
金銭消費貸借契約が土地と建物に付いている、これを解消するまでは抵当権がついている物件である事を、第三者がみても分かるように登記します。
「所有権保存登記」新たに生じた不動産（建物）を誰が所有するかです。
「所有権移転登記」売買と競売のどちらかで所有権が移ったことです。
タイミングが建売住宅の引き渡し時となります。
これは誰に依頼しても良いです。
ですが、抵当権設定の司法書士に依頼するとスムーズ（安価になるかはわかりませんが）です。
建物「表題登記」新たに生じた不動産の内容です。
土地家屋調査士が代行できます。
完成したら所有者は、一ヶ月以内に登記しなければなりません。
建売住宅は、本来は「施工会社が所有」→「契約者＝購入者が所有」の移転登記になるのですが……
新築住宅を最初に所有するのは、購入者ですよね。
また、移転登記は登記費用も高くなる、という理由から、建物の保存登記（最初の所有者）を建売住宅の購入者がする事にしています。
（法人が所有すると、所有権の登記に減税制度が受けられないという視点もあります。）
で、保存登記のために、あえて表題登記をしないで引渡時の前に行うという事が多いです。
必要書類は販売会社がもっています。
すべて、所有者が権利を主張するために行います。
依頼者は購入者なのです。
抵当権設定のみ金融機関が権利を主張するために行います。
ですが、融資の条件として実行されるので、そのために他の登記が完全である事が必要で、司法書士の指定もあるのです。
土地
「所有権移転登記」引渡時
→「抵当権設定登記」ローン設定時
建物
「表題登記」保存登記の前で一ヶ月以内
→「所有権保存登記」引渡時
→→「抵当権設定登記」ローン設定時
逆順に説明します。
「抵当権設定登記」
住宅ローンの金融機関は、ここが確実に行われる事を求めます。
そのために、指定の司法書士での登記を求めているのです。
住宅ローンは、目的型の（資金使途が限定された＝住宅のためにしか使えない）金銭に対する、利子を伴った、消費貸借（（消費貸借）民法 第587条
消費貸借は、当事者の一方が種類、品質及び数量の同じ物をもって返還をすることを約して相手方から金銭その他の物を受け取ることによって、その効力を生ずる。）契約なのです。
（読みにくい文章で申し訳ありません）
金銭消費貸借契約が土地と建物に付いている、これを解消するまでは抵当権がついている物件である事を、第三者がみても分かるように登記します。
「所有権保存登記」新たに生じた不動産（建物）を誰が所有するかです。
「所有権移転登記」売買と競売のどちらかで所有権が移ったことです。
タイミングが建売住宅の引き渡し時となります。
これは誰に依頼しても良いです。
ですが、抵当権設定の司法書士に依頼するとスムーズ（安価になるかはわかりませんが）です。
建物「表題登記」新たに生じた不動産の内容です。
土地家屋調査士が代行できます。
完成したら所有者は、一ヶ月以内に登記しなければなりません。
建売住宅は、本来は「施工会社が所有」→「契約者＝購入者が所有」の移転登記になるのですが……
新築住宅を最初に所有するのは、購入者ですよね。
また、移転登記は登記費用も高くなる、という理由から、建物の保存登記（最初の所有者）を建売住宅の購入者がする事にしています。
（法人が所有すると、所有権の登記に減税制度が受けられないという視点もあります。）
で、保存登記のために、あえて表題登記をしないで引渡時の前に行うという事が多いです。
必要書類は販売会社がもっています。
すべて、所有者が権利を主張するために行います。
依頼者は購入者なのです。
抵当権設定のみ金融機関が権利を主張するために行います。
ですが、融資の条件として実行されるので、そのために他の登記が完全である事が必要で、司法書士の指定もあるのです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/1/13 05:54:59
ありがとうございました
回答
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A
回答日時：
2024/1/11 10:41:27
建物表題登記は土地家屋調査士、建物保存登記（所有権保存）は司法書士が行うもので施主が直接に支払う、建物表題登記が10～15万円、建物保存登記が6～10万円程度です。
ローンの抵当権設定登記があれば別途に5～10万円程度必要。
ローンの抵当権設定登記があれば別途に5～10万円程度必要。
A
回答日時：
2024/1/11 10:02:47
A
回答日時：
2024/1/11 09:00:03
1NIM5RL
誰が出した見積なのかも書かれてないですし、、、
不明点があれば、マズは見積を出した相手に聞くの筋かと。
＞ローンを借りる会社経由で払うものなのか販売会社（住宅メーカとか、仲介不動産）経由で払うものなのかどちらでしょうか？
ドチラも違います。貴方が直接払います。
「抵当権設定登記はその銀行のを指定してくださいとありました」
↑
意味が不明です。良く読まれた方がイイかと。
＞～別物なのかもよくわかりません。
抵当権は金融機関指定の司法書士。
その他は貴方が依頼した司法書士ですが、一般的に売契上で売主指定の司法書士となっている事が多いです。
誰が出した見積なのかも書かれてないですし、、、
不明点があれば、マズは見積を出した相手に聞くの筋かと。
＞ローンを借りる会社経由で払うものなのか販売会社（住宅メーカとか、仲介不動産）経由で払うものなのかどちらでしょうか？
ドチラも違います。貴方が直接払います。
「抵当権設定登記はその銀行のを指定してくださいとありました」
↑
意味が不明です。良く読まれた方がイイかと。
＞～別物なのかもよくわかりません。
抵当権は金融機関指定の司法書士。
その他は貴方が依頼した司法書士ですが、一般的に売契上で売主指定の司法書士となっている事が多いです。
A
回答日時：
2024/1/11 07:44:00
登記費用は司法書士に支払います。
銀行指定なら銀行から紹介の司法書士に支払い、不動産屋経由の司法書士ならその司法書士に支払います。
一般的に所有権保存登記などはその司法書士にまとめてしてもらいます。
ただ表題登記は別の仕事なので土地家屋調査士に支払います。
銀行指定なら銀行から紹介の司法書士に支払い、不動産屋経由の司法書士ならその司法書士に支払います。
一般的に所有権保存登記などはその司法書士にまとめてしてもらいます。
ただ表題登記は別の仕事なので土地家屋調査士に支払います。
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