教えて！住まいの先生
Q 資産運用と家の購入について質問です。 現在、我が家を売って新しく家を建てようかと考えている者です。 私（41歳）、妻（35歳）、長男（5歳）、長女（3歳）の4人家族です。
ローンが現在4,200万円ほど残っており、売ろうとしている家の相場は5,600万円ほどだそうで、その相場より数百万円プラスして、売りに出しています。
いくらで売れるかは分かりませんが、相場で売れたとして手数料を払えば（買った金額と同じくらいなので、所得税はかからないものと計算します）、1,250万円の現金が手に入ります。
また、建てようと検討している建物は、都内で建てるため『東京ゼロエミ住宅』や『子どもエコ住まい支援事業』や『ソーラー・蓄電池の補助金』関係で400〜500万円の助成金が出るタイプのものを考えています。
最大で家を売った時のお金1,250万円と、助成金の約500万円で1,750万円くらいが手元に入ります。
※もちろん実際に売れた家の金額や、助成金などの支援事業が無くなったりなど理由により、これより金額が減る可能性があります。相場より数百万プラスして売りに出しているので高く売れれば2,000万円くらい合計で手元に来る可能性もあります。
仮に1,750万円が手元にあるとして、今後の計算を下記の通りいたしました。
家を売った金額などの手元にきた1750万円のすべては、家を購入する頭金に使わず、NISAなどを活用して投資信託に入れます。
理由は、
・住宅ローンが始まった最初の13年間は、住宅ローン減税を貰いたい
・現金は家の頭金に使うより、投資に回した方が良いと考えているため※リスクもありますが。
13年後には1750万円は3,500万円になっているものと考えています。（年利5.5%計算）
もちろんこれより低くなったり、高くなったりもあることは想定していますが。
そこで質問です。
私の今の財産は
・2,500万円の投資信託
・300万円の現金
となります。
私は、現在年収850万円です。
家を購入する予算は5,500〜6,000万円を考えています。
家を買うなら、35年ローンの変動金利0.3%を考えています。※金利は上昇リスクがありますが、それを踏まえて変動金利を選択する予定です。
これで、実際に家を売って新しく家を建てるべきかどうかを、13年後を基準に考えたら、どちらが得でしょうか。
①家を売らないパターン
4,200万円の残債（すでに6年払っており、借りた時は5,200万円）
現在、金利1.09%の元金均等で借りているため、月払いは約171,000円くらいです。
13年後は、残債は？円
支払い年数は、計19年のため残り16年
②家を売って、新しく家を建てるパターン
6,000万円の借金を新規で金利0.3%を元金均等で借りるため、月払いは約157,800円くらいです。
※変動にしたので当たり前ですが、借金額は増えても今より毎月13,000円少ないのはありがたい
13年後は、残債は？円
支払い年数は、計13年のため残り22年
ただ、手元に来た現金の1750万円が13年後には3,500万円になっているものと考えます。
私的には、
最終的には新しい家に住めて、家の性能や設備がすごく良いものに住み替えられ、現金が3,500万円もあるし、住宅ローン減税が13年間もらえるので、
②のパターンの方が良いのでは？と考えています。
皆さん、どう思われますか？
いくらで売れるかは分かりませんが、相場で売れたとして手数料を払えば（買った金額と同じくらいなので、所得税はかからないものと計算します）、1,250万円の現金が手に入ります。
また、建てようと検討している建物は、都内で建てるため『東京ゼロエミ住宅』や『子どもエコ住まい支援事業』や『ソーラー・蓄電池の補助金』関係で400〜500万円の助成金が出るタイプのものを考えています。
最大で家を売った時のお金1,250万円と、助成金の約500万円で1,750万円くらいが手元に入ります。
※もちろん実際に売れた家の金額や、助成金などの支援事業が無くなったりなど理由により、これより金額が減る可能性があります。相場より数百万プラスして売りに出しているので高く売れれば2,000万円くらい合計で手元に来る可能性もあります。
仮に1,750万円が手元にあるとして、今後の計算を下記の通りいたしました。
家を売った金額などの手元にきた1750万円のすべては、家を購入する頭金に使わず、NISAなどを活用して投資信託に入れます。
理由は、
・住宅ローンが始まった最初の13年間は、住宅ローン減税を貰いたい
・現金は家の頭金に使うより、投資に回した方が良いと考えているため※リスクもありますが。
13年後には1750万円は3,500万円になっているものと考えています。（年利5.5%計算）
もちろんこれより低くなったり、高くなったりもあることは想定していますが。
そこで質問です。
私の今の財産は
・2,500万円の投資信託
・300万円の現金
となります。
私は、現在年収850万円です。
家を購入する予算は5,500〜6,000万円を考えています。
家を買うなら、35年ローンの変動金利0.3%を考えています。※金利は上昇リスクがありますが、それを踏まえて変動金利を選択する予定です。
これで、実際に家を売って新しく家を建てるべきかどうかを、13年後を基準に考えたら、どちらが得でしょうか。
①家を売らないパターン
4,200万円の残債（すでに6年払っており、借りた時は5,200万円）
現在、金利1.09%の元金均等で借りているため、月払いは約171,000円くらいです。
13年後は、残債は？円
支払い年数は、計19年のため残り16年
②家を売って、新しく家を建てるパターン
6,000万円の借金を新規で金利0.3%を元金均等で借りるため、月払いは約157,800円くらいです。
※変動にしたので当たり前ですが、借金額は増えても今より毎月13,000円少ないのはありがたい
13年後は、残債は？円
支払い年数は、計13年のため残り22年
ただ、手元に来た現金の1750万円が13年後には3,500万円になっているものと考えます。
私的には、
最終的には新しい家に住めて、家の性能や設備がすごく良いものに住み替えられ、現金が3,500万円もあるし、住宅ローン減税が13年間もらえるので、
②のパターンの方が良いのでは？と考えています。
皆さん、どう思われますか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/2/8 21:44:47
皆さん、どう思われますか？
➡よく考えてシミュレートされていますね、すごいです。
ここでは触れられていませんが、「家族での生活の満足度の向上」を加味しても（この想定に大きな誤差が無ければ）十分に前向きに検討する価値のある計画だと思います。
ちなみにですが、個人的には以下の辺りがちょっと気になるところで、しっかり精査するとおもいます。（質問様も十分に検討、想定されていると思いますが）
・金利の上昇
まず、間違いなく現在の住宅ローン金利は史上最低水準にあると思います。昨今の日銀の動向を考えるに、変動金利では、今後確実に金利は上昇してゆくことが想定されるが、どの程度の上昇まで、返済額の想定として織り込んでおけるか
・売却価格
ここは一番金額が大きいので、そもそもここが想定と大きくずれるようだと、「ちょっとやめておこうかな～」となると思います
・不測の事態
ご自身がなにがしかの理由で仕事が出来なくなる、などした際の出口戦略。
（コロナ禍の時期に収入が減少し、ローンを組んだ際に想定していた収入が得られなくなって、住宅ローン破産などに陥り、泣く泣く家を手放すことになる世帯が話題になっていたりしたので）
まあ、おっさんの老婆心でした。
奥様ともよくよくお話合いをされて、決めて行かれたらよろしいのではないでしょうか。
➡よく考えてシミュレートされていますね、すごいです。
ここでは触れられていませんが、「家族での生活の満足度の向上」を加味しても（この想定に大きな誤差が無ければ）十分に前向きに検討する価値のある計画だと思います。
ちなみにですが、個人的には以下の辺りがちょっと気になるところで、しっかり精査するとおもいます。（質問様も十分に検討、想定されていると思いますが）
・金利の上昇
まず、間違いなく現在の住宅ローン金利は史上最低水準にあると思います。昨今の日銀の動向を考えるに、変動金利では、今後確実に金利は上昇してゆくことが想定されるが、どの程度の上昇まで、返済額の想定として織り込んでおけるか
・売却価格
ここは一番金額が大きいので、そもそもここが想定と大きくずれるようだと、「ちょっとやめておこうかな～」となると思います
・不測の事態
ご自身がなにがしかの理由で仕事が出来なくなる、などした際の出口戦略。
（コロナ禍の時期に収入が減少し、ローンを組んだ際に想定していた収入が得られなくなって、住宅ローン破産などに陥り、泣く泣く家を手放すことになる世帯が話題になっていたりしたので）
まあ、おっさんの老婆心でした。
奥様ともよくよくお話合いをされて、決めて行かれたらよろしいのではないでしょうか。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/2/8 21:44:47
本当にたくさんのことを想定していただいたコメントをくださいました！
ありがとうございます！
子供の教育費等を含め、予算上限について考えます！
ありがとうございます！
回答
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A
回答日時：
2024/2/2 14:26:01
助成金はほぼ支払いと同時期くらいに受け取れると思うのですが。
新しい家の契約もできている状態じゃないと申し込みできないと思いますが。
新しい家の契約もできている状態じゃないと申し込みできないと思いますが。
A
回答日時：
2024/2/2 13:56:18
まあどうでもいいんだけど、キャッシュを生まないマイホームは
完全に負債だということは、ぜひ覚えておいてくれ。
あなたが一般ピーポーではなく投資家になりたいのなら、総資産
で見るのではなく、純資産(資産ー負債)で考えるようにしなけれ
ばダメだよ。
完全に負債だということは、ぜひ覚えておいてくれ。
あなたが一般ピーポーではなく投資家になりたいのなら、総資産
で見るのではなく、純資産(資産ー負債)で考えるようにしなけれ
ばダメだよ。
A
回答日時：
2024/2/2 13:12:45
上記前提であれば②のほうがいいと思います。
①は金利の変動パターンで変わるので計算がややこしくなるため金利1.5%35年固定金利として計算しました。②は固定金利1.09%としてます。
総返済額は①4900万 ②7716万
差額が1800万ほどしかないのに購入時点で1750万以上の資金差があるので5.5%で運用できるとすれば計算しなくても②のほうが有利となります。
ちなみに計算した結果②のほうが35年後の資産は3000万ほど多かったです。②が奇跡的に固定金利0.3% とすると7000万多く、固定金利0.8%とすると5400万ほど資産が多くなります。
①は金利の変動パターンで変わるので計算がややこしくなるため金利1.5%35年固定金利として計算しました。②は固定金利1.09%としてます。
総返済額は①4900万 ②7716万
差額が1800万ほどしかないのに購入時点で1750万以上の資金差があるので5.5%で運用できるとすれば計算しなくても②のほうが有利となります。
ちなみに計算した結果②のほうが35年後の資産は3000万ほど多かったです。②が奇跡的に固定金利0.3% とすると7000万多く、固定金利0.8%とすると5400万ほど資産が多くなります。
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