教えて！住まいの先生

ざっくり言うと

変動は現在の金利水準を示します。

固定は、将来の金利は分からないのでリスクを取る分、通常でも変動より金利は高くなるのと

変動金利の将来にわたっての金利の予測の平均が固定金利ですから、つまり今後は金利が上がると皆さん予測しているという事になります。

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今は固定金利よりも変動金利の方が安くなる条件が揃っているからです。


基本的な話として固定金利と変動金利ではどちらを選択しても「繰り上げ返済をしなければ」「最終的な支払額の期待値」は同じです。

単純にするために固定金利は5年固定、変動は1年毎に変動とします。

変動金利が0%→1%→2%→3%→4%と「毎年1%ずつ金利が上がっていくと市場が見込んでいる時」の5年固定金利は2%になります。

「市場が見込んでいる時」というのは、具体的に言うと東大やらの超有名大学を卒業して銀行に就職し海外へMBAまで取得しに留学させられる様なエリート達が、自分のボーナス(と自分が銀行に残れるか、左遷させられるか)を賭けて皆が「市場で真面目に先行きを考えて当てに行っている状態での見込み」です。
ですから、短期的にはあまり外れません。長期的には普通に外れますが短期は外れることは少ないです。

目先の変動が安いのは、「将来的に変動金利が上がることが予想されているから」が理由です。

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変動金利は罠見たいなところが有って安いので皆が借ります。今借りている人の7割が変動金利かな。変動金利は0.3％として固定金利が1.3％とします。今回マイナス金利解除されましたがその影響で変動金利1.3％まで上昇変動金利から固定金利へ借り替えで3％します。そんなにも上昇するなら変動金利のままで良いと思う人は借り換えを躊躇し結果借り換えません。それが罠でほとんどの人は変動金利からの借り換えが心理的に出来ないため上がり続ける金利に指を咥えて見ている人が続出、金融機関はどんどん儲かることになります。多分7割変動金利を借りている人が居て、５割の人は心理的に借り換えが出来ない人や一括返済が出来ない人でしょうね。金融機関はそうなるとウハウハだね。アメリカの住宅ローン金利が変動で現在６%ぐらいかな、変動はそのぐらいは上がる可能性があると言う事です。金利が安い時に固定にしておけば良かったと後悔する人が続出するでしょうね。

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