教えて！住まいの先生

優勝は、2019年にフラット35ではない全期間固定金利を組んだ方です。
民間の金融機関の全期間固定金利は、「フラット35よりも低い」ので。
35年全期間固定で、0.72%などもあったらしいです。
控除も1%ですし。

ですが。
別に変動金利が損をしている訳では無いです。
また、当時よりも現在の住宅の方が「高品質」です。
高額でもありますが。

太陽光でFITなどにも関わります。

私自身は、私の家が「最高の住宅だ」と思っています。
いやまあ、ココをこうすれば良かったなどはありますけれど。

住宅取得は、それぞれのタイミングで行うものなので、他者との比較というのは無意味なのではないでしょうか。
さらに取得タイミングの話まで含めれば尚更に。

それぞれが、自信を持って決定していれば、それで良いと思います。


雑談などもして良いとのことなので。

総利息、総返済額での比較では、おそらくは全期間固定金利が変動金利よりもお得になるというのは、かなり厳しい条件です。

これは、ローン残高の減り方、利息のつき方の問題です。

住宅ローンは残債方式です。
毎月、①ローン残高×月利の利息がついて、ローン残高が増えます。
同時に②返済額だけ、ローン残高が減ります。

利息、特に総利息は、ローン残高が大きな「当初」の方が大きな影響を持ちます。


計算モデルを簡単にするために、元金均等返済で説明しますが。


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ローン残高の推移と、利息のつき方は比例します。


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そのため、半分の期間が過ぎるまでに、総利息の３／４＝75%を支払します。


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最初の１／４では、７／１６＝43.75%を払います。

つまり、総利息を比較するとなれば、当初の金利がどれだけ差があるかというのは、とても重要になるのです。

また、収入の推移にも関係します。
一般的に、住宅ローンの返済中の家計では、収入は「増えていき」ます。
このため、後々に金利が上昇しても、家計も豊かになっているので、特に困る事は無いです。

まあ、同じ事を言い換えれば、全期間固定金利は「だんだんラクになる」家計となります。
返済額が変わらないのに、収入が増えていくので。


変動金利が合っている人と、全期間固定金利が合っている人は、そもそも家計が違いますし、返済計画も微妙に違います。

そして。
実は変動金利でも、全期間固定金利でも、大差ないです。
重要なのは、「いくら借りるか」であって。
「何%で借りるか」は、影響としては大した事はありません。

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その認識の通りだと思います。

海外との物価差も大きくなっており、日本でも今後はインフレが普通になってきます。

金融機関としてもインフレ率以下で貸し出しを行っていれば実質マイナス金利で、資金の価値も目減りして行ってしまいます。

数年後には住宅ローン（変動）の金利も２～３％程度になると考えておいて大きな間違いはないと思います。

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５年前ですが、フラット35は1%近くで35年組めました。
スタート１０年は0.8%
１０年後から1.12%
トータルすると1%ぐらいです。

それでも変動金利を選ぶ人が多く、約半分の0.5%だったかと思います。

固定を選んで居た人でも変動に切り替える人がいるくらい変動は魅力でした、
しかし、この金利が異常だと気付かない人が多く、皆さん口を揃えて金利を上げると住宅ローンを組む人がいなくなるから上がらないって言ってました。

極端に上がる事は無いと思うが、じわじわと上がると思い、自分は固定を変える事なく過ごしてます。
心の中では「ざま〜」です(笑)

おそらく、このまま変動でも1％を超えると思います、何故なら今が異常だからです、その異常に気付けるか気付けないかで変わると思いますね。

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３年前に地銀で当初25年固定0.95でしたが、反対押しきって良かったなと思います。
同じ銀行で当時変動0.65だったかな？

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