教えて！住まいの先生

妻と小学生の子供が1人います
自宅は1階を店舗にして商売をしており、 2階を住まいにしてます

建物の老朽化、親が高齢、現在の部屋の作りなど色々な事を考えると、そろそろ建て直しをしなければいけないと思ってます

建物は築65年（木造）と古いです
耐震強化もしてません
敷地面積 もそれなりにあります
場所は新宿区で高田馬場駅前から徒歩5分くらいです

防火地域なので、鉄筋か鉄骨、あるいは耐熱木材です
建て直すには億単位のお金が掛かります

道幅が狭いので、4階建てが限界です
1階〜3階を貸して最上階を自分たち家族が住むか、まったく別の所に引っ越すかといった所です

ですが50歳過ぎて、億単位の借金をして、この先ローン返済してく自信がありません
もしテナントが決まらなかったり、出たり入ったりして、家賃が定まらない場合どうしたらいいかわかりません
ローンも返せませんし、完済する自信などありません

周りの人たちは、『ここは 場所がいいからテナントが出てく事は滅多にないし、出て行ってもすぐに入ってくよ』と言いますが、と言いますが私にはそうは思えません

建て直せば、固定資産税もドンと上がります
考えれば考えるほど不安しか過ぎりません

ですので 色々なところに見積もりを取りました
その中で たった一つ、私の同級生なんですが、個人の建設会社を営んでます
その同級生も父親も木造でリフォームをすすめてきました

リフォームといっても、柱をいくつか残して、すべて解体して、土台から仕上げ、外壁からすべて新しいものにし、ほぼ建て直しに近い感じです
新築そっくりさんみたいな感じです
リフォーム 代として 3,500万から4000万掛かるそうです

金銭的には億単位の費用を思えば思えば4000万という額は安いのかもしれませんが安いのかもしれませんが、4000万というお金はやはり 高いです

しかし鉄筋、鉄骨から比べれば遥かに安いですし、ずっと今の古いお家のままでもいられません

リフォームをして私たちは2階に住んで、1階を店舗として貸す
そして私は、50歳過ぎて新人として外に働きにでるべきか
もしくは1階で今の商売を続けたほうがいいか
悩みはたくさんあります

店舗貸しをしても、鉄筋や鉄骨と違い、木造だと家賃も下げざるを得ないのか、考える事は沢山あります

もちろん今後も家族でしっかり話し合いますが、皆さんならどうしますか？

家を建て直さず現状維持でいるべきか？

億単位のお金をかけて、鉄骨や鉄骨造にして建て直すべきか？

もしくは同級生の力を借りて、4000万でリフォームすべきか？

皆さんなら、どうしますか？

仕事に関しても、リフォームして1階で今の商売を続けるべきか、あるいは店舗貸しにして、自分はほかで働くべきなのか？

皆さんの考えをお聞かせ願いたく、お返事を頂けます様、どうぞ宜しくお願い致します