教えて！住まいの先生

はじめまして不動産コンサルタントの土屋輝之と申します。回答リクエストを頂きありがとうございます。
lllzno_orzlllさんのご質問に回答させて頂きますのでどうぞよろしくお願いします。

ご質問の内容を以下のように分けて回答致します。

Ｑ１： 最終的に娘婿が購入することを前提として建設業免許のないお父様が土地＋建物の費用を一旦立替えて建物を建築

Ａ１： 転売を目的として土地を購入、建物を新築して売却することは原則として宅地建物取引業の免許が必要となりますが本件は継続的に行なう可能性がありませんので例外として扱うことができると思います。

Ｑ２： Ｑ１の土地＋建物を義弟が銀行から住宅ローン融資を受けて購入（※建物は材料代だけにするので購入額は市場の相場よりもかなり安い）

Ａ２： 不動産業者が介在しない個人間取引や親族間の取引について銀行が住宅ローン融資を行うことは難しい可能性があるとお考え下さい。（※融資の対象となる事例もあります。また、ここでは品確法や瑕疵担保責任保険については省略します。）
また、最終的に取得される予定の娘婿さんが住宅ローンを利用する場合にも同様の理由で住宅ローンの取り扱いは難しい可能性があるとお考え下さい。

Ｑ３：万が一、娘婿が購入しない場合、建設業免許のない個人が建物を普通の新築と同様に売却できるか？

Ａ３：建物が建築基準法などに適合している状態で検査済証が取得できていれば売却そのものに問題はないと思います。

Ｑ４：親族間で上記の様に土地・建物を売買した場合に税金や銀行の融資などに問題が発生しないか？

Ａ４：親族間の取引では個人が売主となる新築未入居の物件は住宅ローンの対象とならない可能性がありますので事前に金融機関へ確認されることをおすすめします。もちろん、実際に入居すればクリアできますが現実的でない場合には大きなリスクとなります。
また、税務上の問題ですが売買は時価で行わなければ、取引価額と時価との差額に贈与税が課税される可能性がある他、同一生計の親族から住宅を購入した場合には住宅ローン控除は適用されませんのでご注意下さい。

以上参考にして頂ければ幸いです。

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