教えて！住まいの先生
Q 心理的瑕疵物件の売却について教えてください。 2009.6に中古戸建てを購入しました。
その家の前所有者は、再婚同士のご夫婦で
2006年に新築で購入後、2007年に奥様がご主人の連れ子を廊下で押し倒した際
子供さんがくも膜下出血で意識不明、約一ヶ月後に病院で亡くなっております。
その後、奥様は逮捕、ご主人は家を売りに出され、私が購入しました。
仲介は地元の小さな不動産業者で、上記については
「（家で死亡したわけではないので）説明責任は厳密には無いのだが
念のため、口頭で伝えておく」
と言うことで、重要事項説明書にもその旨の記載は無く
また、私も、それ以外の条件が非常に良かったため購入しました。
その後、私たち夫婦も別居になり
更に昨年暮れから私が職場のストレスで休職し心療内科に通っている状況です。
職場には間もなく復帰しますが…
このようなことから、全てを家のせいにするつもりはありませんが
一人暮らしにも広すぎるし、ローンも楽ではないことから
売却を考えております。
大手不動産仲介業者(A社)に見積もってもらったところ中古売却で1,750万円程度
買い取りなら1,500万円が上限とのことです。
現時点で残債が2,220万ほどあり、持ち出しが必要ですが
恥ずかしながら貯蓄も殆どなく、頼れる親類縁者もありません。
当初は、別の中古マンションでも購入し住み替えローンを使用するつもりでしたが
私が心療内科に通っている状況では、団信がまず通らないと
A社の担当者から言われています。
収入、勤務先等については問題ないとも言われています。
また、上記の内容を話したところ
明らかに心理的瑕疵に該当するので
一般の人に売れるとしても相場の半額程度、中古買い取り業者だと買わないかも
と言われ途方に暮れています。
まずは、売却のみでも実施したいのですが
当然、残債が残っているため売ることが出来ません。
ひとまず、この家を離れて賃貸で他の所で暮らす金銭的余裕もありません。
現在の家を賃貸に出すことも考えましたが
現在融資してもらっている銀行が職場と繋がりが深く
恐らく、その状況が伝わりますし
賃貸に出せたとしても残債の一括返済を求められますので
この方法も使えそうにありません。
現在、A社には専属選任で
残債及び諸費用が出せる程度の値段で売りに出すことを進めてもらっていますが
恐らく売れないと思います。
この場合、私は現在の家に住み続けるしかないのでしょうか。
訳あり物件専門の業者に依頼しても、値段も変わらないし意味が無いですか。
現時点で返済の遅れとうは一切ありませんが
任意売却を視野に入れて動いたりする方が得策でしょうか。
（あまり人様に迷惑をかける方法はとりたくないのですが）
余談ですが、この家を契約後に
気持の問題で、おばが占い師をやっており、お払いしてもらったりはしました。
その後、よくあたると評判の占い師の所に行ったところ
全く始めて出会った瞬間に、こちらは何も喋ってないのに
「悪い霊がついている家を買ったでしょう。
そして、親類かなにか他人ではないが近しい人で
除霊は出来ないが、そのような人が真似事でおはらいをした。
しかし、除霊されていない。」
と言われ
「命には関わらないまでも、良くないことが続くので
売れるときに売りなさい」
と言われておりました。
私は霊感も無いし、占いも信じないのですが
その時はさすがに寒気がしました。
（妻が占い好きで連れていかれたのですが）
今覚えば、やはりそのとおりになっていることもあり
心情的に少しでも早く手放したいですし
借金もやぶさかではないです。
（現実的に数百万を無担保で貸してくれる所があるとも思えませんが）
話がそれましたが、どうにかして
この家を手放す方法がないか、アドバイスを頂ければと思います。
長文失礼しました。
補足
2006年に新築で購入後、2007年に奥様がご主人の連れ子を廊下で押し倒した際
子供さんがくも膜下出血で意識不明、約一ヶ月後に病院で亡くなっております。
その後、奥様は逮捕、ご主人は家を売りに出され、私が購入しました。
仲介は地元の小さな不動産業者で、上記については
「（家で死亡したわけではないので）説明責任は厳密には無いのだが
念のため、口頭で伝えておく」
と言うことで、重要事項説明書にもその旨の記載は無く
また、私も、それ以外の条件が非常に良かったため購入しました。
その後、私たち夫婦も別居になり
更に昨年暮れから私が職場のストレスで休職し心療内科に通っている状況です。
職場には間もなく復帰しますが…
このようなことから、全てを家のせいにするつもりはありませんが
一人暮らしにも広すぎるし、ローンも楽ではないことから
売却を考えております。
大手不動産仲介業者(A社)に見積もってもらったところ中古売却で1,750万円程度
買い取りなら1,500万円が上限とのことです。
現時点で残債が2,220万ほどあり、持ち出しが必要ですが
恥ずかしながら貯蓄も殆どなく、頼れる親類縁者もありません。
当初は、別の中古マンションでも購入し住み替えローンを使用するつもりでしたが
私が心療内科に通っている状況では、団信がまず通らないと
A社の担当者から言われています。
収入、勤務先等については問題ないとも言われています。
また、上記の内容を話したところ
明らかに心理的瑕疵に該当するので
一般の人に売れるとしても相場の半額程度、中古買い取り業者だと買わないかも
と言われ途方に暮れています。
まずは、売却のみでも実施したいのですが
当然、残債が残っているため売ることが出来ません。
ひとまず、この家を離れて賃貸で他の所で暮らす金銭的余裕もありません。
現在の家を賃貸に出すことも考えましたが
現在融資してもらっている銀行が職場と繋がりが深く
恐らく、その状況が伝わりますし
賃貸に出せたとしても残債の一括返済を求められますので
この方法も使えそうにありません。
現在、A社には専属選任で
残債及び諸費用が出せる程度の値段で売りに出すことを進めてもらっていますが
恐らく売れないと思います。
この場合、私は現在の家に住み続けるしかないのでしょうか。
訳あり物件専門の業者に依頼しても、値段も変わらないし意味が無いですか。
現時点で返済の遅れとうは一切ありませんが
任意売却を視野に入れて動いたりする方が得策でしょうか。
（あまり人様に迷惑をかける方法はとりたくないのですが）
余談ですが、この家を契約後に
気持の問題で、おばが占い師をやっており、お払いしてもらったりはしました。
その後、よくあたると評判の占い師の所に行ったところ
全く始めて出会った瞬間に、こちらは何も喋ってないのに
「悪い霊がついている家を買ったでしょう。
そして、親類かなにか他人ではないが近しい人で
除霊は出来ないが、そのような人が真似事でおはらいをした。
しかし、除霊されていない。」
と言われ
「命には関わらないまでも、良くないことが続くので
売れるときに売りなさい」
と言われておりました。
私は霊感も無いし、占いも信じないのですが
その時はさすがに寒気がしました。
（妻が占い好きで連れていかれたのですが）
今覚えば、やはりそのとおりになっていることもあり
心情的に少しでも早く手放したいですし
借金もやぶさかではないです。
（現実的に数百万を無担保で貸してくれる所があるとも思えませんが）
話がそれましたが、どうにかして
この家を手放す方法がないか、アドバイスを頂ければと思います。
長文失礼しました。
債務者は私一人です。
元々、妻の実家の近くに家を購入したので
身近に相談出来る知人、親類等もおりません。
よろしくお願いします。
質問日時：
2015/1/20 09:05:21
解決済み
解決日時：
2015/1/23 11:02:09
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 3268 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2015/1/23 11:02:09
何だか方向性が全く異なる複数の回答にそれぞれ相槌を打ってしまっている感じなんだが、本当にそれで大丈夫かね？
その「明らかに心理的瑕疵に該当する」ってのは誰の見解なのかな？ おそらく、仲介を委託した業者がそう言っているのだと想像するが、だとすれば、それは単にその仲介業者が、買い手がなかなか見つからなかった時や、見つかったとしても売主の希望価格に合意してくれない時のための予防線を張ってるだけだとしか俺には思えないんだけどな。
前の所有者の家庭内で起こった不幸な事件は、痛ましい出来事ではあるが、そもそも「家」の価値を損ない、後々までついて回る様な話ではなかったと俺は思うよ。貴方達だって、そうした過去の事実はあっても自分達がそこで生活するにあたっては問題にならないと考えたからこそ購入を決断した筈じゃないのか？ 貴方が書いた内容だけでは、その過去の出来事に話題性や残虐性があるかどうかは解らない。そもそも殺人罪が適用された話なのかどうかも不明だ。にもかかわらず、外野に煽られるがまま「これは心理的瑕疵に該当する」と断定してしまうのは如何なもんかね。後妻が夫の連れ子に怪我をさせて、その子はその後亡くなってしまったという、まあ確かに野次馬が好みそうな話という点では「話題性」はあるんだろうが、死因がクモ膜下出血で、亡くなった場所も病院ということであれば、心理的瑕疵・告知義務ともにアリと断定する根拠には乏しいだろう。50年前の殺人事件でも問題にされた判例があり、当事者との関係性に関わらず問題にされた判例もあるという話はその通りなんだろうが、それと貴方のケースを同一視する理屈は立たない。告知義務の有無に関して、当時の判断が正しかったかどうかを蒸し返すならそれはそれでいいと思うが、話の内容を聴く限り俺にはとてもそういう状況には思えない。
そして、今の貴方の悩みは、本質的にはその「心理的瑕疵」云々とは全く別の問題に起因している筈なのだ。資産整理をするにあたって障害となっている金銭的問題と健康面の問題。そこは、毛色の違う他の問題とごちゃ混ぜにせず、きちんと分けて解決していくべきだよ。
心理的瑕疵とやらを理由に、売却価額や賃料の値付けにおいて仲介業者から弱気なことを言われているのだとしたら（そもそも仲介業者にそんな余計な情報を与える必要があったのかという疑問もあるが）、売主として「価格設定に悪影響を及ぼす様な瑕疵など無い」という見解を示すのが普通だと思うんだけどな。貴方達が買う時だってそんなものは無いという前提だったんだろ？ 事故があったことを考慮して大幅な値引きでもあったのかい？
心理的瑕疵が無いとしても、ローンの残債を埋めるに足る価格で売却できないとなれば、この話は根本的に難しいってことになる。そもそも、別居状態にあるとは言え何故売却損を出してまで自宅を売らなければならないのかというところにも説明が無い。「そのまま（どちらか片方でも）住み続ける」という選択肢こそが一番現実的だという可能性もある訳だ。
占いやらお祓いに関しては専門外なので何もアドバイス出来ないが、人生の大事な局面において、無責任なオカルトに気持ちを振り回されている場合ではないと個人的には思う。人間はいつか必ず死ぬのだ。病院で死のうが自宅で死のうが、その時にその家を取り巻いていた空気が、次にそこで生活する人の気持ちに影を落とすことは確かにあるんだろう。しかしそれは、全てにおいて家という資産の価値を下げる要因ではない筈。個々の人の捉え方によってそこでの生活への影響も異なるからこそ、瑕疵としての成立性や告知義務の有無について、取引上のルールが設けられているんだと俺は思うぞ。貴方もそのルールに従って「普通に」資産処分を検討すればいいのだ。俺のこのコメントでは、売却損に関する問題や健康上の問題は何も解決されないだろうが、貴方の必要以上にネガティブな思い込みを排除するきっかけになることを祈るわ。
その「明らかに心理的瑕疵に該当する」ってのは誰の見解なのかな？ おそらく、仲介を委託した業者がそう言っているのだと想像するが、だとすれば、それは単にその仲介業者が、買い手がなかなか見つからなかった時や、見つかったとしても売主の希望価格に合意してくれない時のための予防線を張ってるだけだとしか俺には思えないんだけどな。
前の所有者の家庭内で起こった不幸な事件は、痛ましい出来事ではあるが、そもそも「家」の価値を損ない、後々までついて回る様な話ではなかったと俺は思うよ。貴方達だって、そうした過去の事実はあっても自分達がそこで生活するにあたっては問題にならないと考えたからこそ購入を決断した筈じゃないのか？ 貴方が書いた内容だけでは、その過去の出来事に話題性や残虐性があるかどうかは解らない。そもそも殺人罪が適用された話なのかどうかも不明だ。にもかかわらず、外野に煽られるがまま「これは心理的瑕疵に該当する」と断定してしまうのは如何なもんかね。後妻が夫の連れ子に怪我をさせて、その子はその後亡くなってしまったという、まあ確かに野次馬が好みそうな話という点では「話題性」はあるんだろうが、死因がクモ膜下出血で、亡くなった場所も病院ということであれば、心理的瑕疵・告知義務ともにアリと断定する根拠には乏しいだろう。50年前の殺人事件でも問題にされた判例があり、当事者との関係性に関わらず問題にされた判例もあるという話はその通りなんだろうが、それと貴方のケースを同一視する理屈は立たない。告知義務の有無に関して、当時の判断が正しかったかどうかを蒸し返すならそれはそれでいいと思うが、話の内容を聴く限り俺にはとてもそういう状況には思えない。
そして、今の貴方の悩みは、本質的にはその「心理的瑕疵」云々とは全く別の問題に起因している筈なのだ。資産整理をするにあたって障害となっている金銭的問題と健康面の問題。そこは、毛色の違う他の問題とごちゃ混ぜにせず、きちんと分けて解決していくべきだよ。
心理的瑕疵とやらを理由に、売却価額や賃料の値付けにおいて仲介業者から弱気なことを言われているのだとしたら（そもそも仲介業者にそんな余計な情報を与える必要があったのかという疑問もあるが）、売主として「価格設定に悪影響を及ぼす様な瑕疵など無い」という見解を示すのが普通だと思うんだけどな。貴方達が買う時だってそんなものは無いという前提だったんだろ？ 事故があったことを考慮して大幅な値引きでもあったのかい？
心理的瑕疵が無いとしても、ローンの残債を埋めるに足る価格で売却できないとなれば、この話は根本的に難しいってことになる。そもそも、別居状態にあるとは言え何故売却損を出してまで自宅を売らなければならないのかというところにも説明が無い。「そのまま（どちらか片方でも）住み続ける」という選択肢こそが一番現実的だという可能性もある訳だ。
占いやらお祓いに関しては専門外なので何もアドバイス出来ないが、人生の大事な局面において、無責任なオカルトに気持ちを振り回されている場合ではないと個人的には思う。人間はいつか必ず死ぬのだ。病院で死のうが自宅で死のうが、その時にその家を取り巻いていた空気が、次にそこで生活する人の気持ちに影を落とすことは確かにあるんだろう。しかしそれは、全てにおいて家という資産の価値を下げる要因ではない筈。個々の人の捉え方によってそこでの生活への影響も異なるからこそ、瑕疵としての成立性や告知義務の有無について、取引上のルールが設けられているんだと俺は思うぞ。貴方もそのルールに従って「普通に」資産処分を検討すればいいのだ。俺のこのコメントでは、売却損に関する問題や健康上の問題は何も解決されないだろうが、貴方の必要以上にネガティブな思い込みを排除するきっかけになることを祈るわ。
質問した人からのコメント
回答日時： 2015/1/23 11:02:09
一番、的を得たと言うか私の混乱を指摘してくれた回答だったので。
回答
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A
回答日時：
2015/1/20 13:59:10
売却だけでは無理でしょう。問題解決にはならないから。
正しい除霊、または護摩炊きにより、土地を浄化することが必要と思います。
あなたがこの土地でしなければならない因縁です。
浄化後、売却するのも良いですし、そのまま住んでも良いのではないですか。
私も業として多数の物件を仲介等をしています。
単に心理的瑕疵で片づけるのではなく、原因を取り除くことを心掛けています。
ただの業者では全く理解できないでしょう。
一部の業者は、きちんと「お祓い」ではなく、「浄化」をしています。
この世に何をしにきたのか、理由を説明できる人なら、同感されるでしょう。
悪霊もすきで悪霊になったのではなく、理由があります。
前世であなたに被害を受けたのかもしれません。何らかの関係者であるはずです。
正しい除霊、または護摩炊きにより、土地を浄化することが必要と思います。
あなたがこの土地でしなければならない因縁です。
浄化後、売却するのも良いですし、そのまま住んでも良いのではないですか。
私も業として多数の物件を仲介等をしています。
単に心理的瑕疵で片づけるのではなく、原因を取り除くことを心掛けています。
ただの業者では全く理解できないでしょう。
一部の業者は、きちんと「お祓い」ではなく、「浄化」をしています。
この世に何をしにきたのか、理由を説明できる人なら、同感されるでしょう。
悪霊もすきで悪霊になったのではなく、理由があります。
前世であなたに被害を受けたのかもしれません。何らかの関係者であるはずです。
A
回答日時：
2015/1/20 13:21:32
不動産業者です。
他の回答で不動産業者の方が間違ったコメントを寄せられていますので訂正します。
>次売る方に対しては今の所有者の情報つまり貴方に心理的瑕疵があった場合は別にして、その前の方の事ですから重要事項等に載せる事項でもありません。
事件事故のことを心理的瑕疵といいますが、ポイントは話題性と残虐性です。
あなたの事とかその前の方の事ということでなく、義理の親子の事件なら話題性がありますし、殺人なら残虐性もあります。
判例では50年前の殺人事件でも瑕疵にあたると判示されています。
ですから重要事項等に載せる事項です。
載せなければ重要事項の調査説明義務違反になりますし売主は告知義務違反です。
又、亡くなられたのが病院でも殺人現場は現住居ですから瑕疵にあたります。
余談ですが、口頭では記録として残りませんので伝えたことにはなりません。
伝えた証拠がないなら、その業者は重要事項の調査説明義務違反であり売主は告知義務違反です。
「（家で死亡したわけではないので）説明責任は厳密には無いのだが念のため、口頭で伝えておく」は間違っているので、損害賠償が請求できるかもしれません。
困っているなら弁護士に相談してみてください。
私見ですが、プロなら自分の発言には責任を持つべきです。
そういう意味では仲介した地元の小さな不動産業者もきちんと責任を取るべきです。
他の回答で不動産業者の方が間違ったコメントを寄せられていますので訂正します。
>次売る方に対しては今の所有者の情報つまり貴方に心理的瑕疵があった場合は別にして、その前の方の事ですから重要事項等に載せる事項でもありません。
事件事故のことを心理的瑕疵といいますが、ポイントは話題性と残虐性です。
あなたの事とかその前の方の事ということでなく、義理の親子の事件なら話題性がありますし、殺人なら残虐性もあります。
判例では50年前の殺人事件でも瑕疵にあたると判示されています。
ですから重要事項等に載せる事項です。
載せなければ重要事項の調査説明義務違反になりますし売主は告知義務違反です。
又、亡くなられたのが病院でも殺人現場は現住居ですから瑕疵にあたります。
余談ですが、口頭では記録として残りませんので伝えたことにはなりません。
伝えた証拠がないなら、その業者は重要事項の調査説明義務違反であり売主は告知義務違反です。
「（家で死亡したわけではないので）説明責任は厳密には無いのだが念のため、口頭で伝えておく」は間違っているので、損害賠償が請求できるかもしれません。
困っているなら弁護士に相談してみてください。
私見ですが、プロなら自分の発言には責任を持つべきです。
そういう意味では仲介した地元の小さな不動産業者もきちんと責任を取るべきです。
A
回答日時：
2015/1/20 10:22:17
不動産業者です。
霊とか憑いていいるとかは、私にはよく分かりませんが、大変ですね。お察し致します。
まず、事件があったお家ということですが、心理的瑕疵に当たるかどうかは判断が分かれると思いますが、私は心理的瑕疵には当たると思います。
次売る方に対しては今の所有者の情報つまり貴方に心理的瑕疵があった場合は別にして、その前の方の事ですから重要事項等に載せる事項でもありません。
しかし、その手の話はご近所さんからスグ漏れると思いますし、前の方、また貴方の売却の流れを見てもその話を聞いていたら買わなかったと思うのはむしろ自然かと思います。心理的瑕疵は内容そのものではなく購入者が知っていたら買わなかったかもしれない事項がその家で発生したかどうかだと思いますので、心理的瑕疵という判断です。
今回はむしろそれ以外の話が重要かと思います。
事細かく書いて頂いているのでありがたいですが、現実問題その家を売ることは不可能です。相場で売っても残債が残る、その残債を現金で一括返済できない。もう何もできないです。
その業者が言ってくれているように残が消え諸費用も出る金額で売りに出してみるしかありません。売れなければそのまま住むより他にありません。
ちなみにですが、債務者の方は貴方ですか？配偶者ですか？共有ですか？貴方1人で考えることではないような気がします。
霊とか憑いていいるとかは、私にはよく分かりませんが、大変ですね。お察し致します。
まず、事件があったお家ということですが、心理的瑕疵に当たるかどうかは判断が分かれると思いますが、私は心理的瑕疵には当たると思います。
次売る方に対しては今の所有者の情報つまり貴方に心理的瑕疵があった場合は別にして、その前の方の事ですから重要事項等に載せる事項でもありません。
しかし、その手の話はご近所さんからスグ漏れると思いますし、前の方、また貴方の売却の流れを見てもその話を聞いていたら買わなかったと思うのはむしろ自然かと思います。心理的瑕疵は内容そのものではなく購入者が知っていたら買わなかったかもしれない事項がその家で発生したかどうかだと思いますので、心理的瑕疵という判断です。
今回はむしろそれ以外の話が重要かと思います。
事細かく書いて頂いているのでありがたいですが、現実問題その家を売ることは不可能です。相場で売っても残債が残る、その残債を現金で一括返済できない。もう何もできないです。
その業者が言ってくれているように残が消え諸費用も出る金額で売りに出してみるしかありません。売れなければそのまま住むより他にありません。
ちなみにですが、債務者の方は貴方ですか？配偶者ですか？共有ですか？貴方1人で考えることではないような気がします。
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