教えて！住まいの先生
Q 木造三階建の注文住宅の総額について 都内築年数50年近い中古住宅を3年前に購入。 建替を考えています。 大手HMでは3階建は鉄筋が主で建物だけで5000万と言われて全く無理。 地元の評判のい
い工務店では総額3000万と言われました。
敷地面積約57平米、総工事床約108平米、準耐火木造住宅、長期優良住宅です。
建築費2630万(解体、外構、地盤改良、工事中のトイレや電気や工事車両の駐車場代、新築のエアコン本体と設置費用、カーテンレール、照明本体と設置費用込み)
地域的に液状化対策の地盤改良のためやや高め、断熱材も割と新しいタイプの物(泡状で吹きかけ固まる)て高気密高断熱です。
様々な申請費130万(確認申請、地盤調査、10年保証、登記など)
その他諸費用220万(火災保険、保証会社保証料、ローンに関わる費用、
仮住まい引越し費用と上棟祭、新しい家具必要最低限)
借地のため承諾料45万
本体価格だけでなく住めるまでの総額を計算してくれて良心的に思います。
両家実家からは木造で3000万は高いのでは？と言われました。
総額であることは説明済みです。
私の実家は同じ地域ですが30年前の医院併設の鉄筋4階建のため時代的にも規模的にもだいぶ違います。
義父は建設関係の仕事をしていますが地方の山間地域のため見解が違うのかな？と思います。
ローコスト住宅も考えたいのですが旦那は工務店の案に魅せられて却下されました。
ローコスト＝欠陥住宅ではないといろいろ資料を見せて説明しましたがダメでした。
援助があるわけではなく私達が住むので外野の意見は無視すればいいのはごもっともですが、不勉強だったために今の中古住宅は営業の言われるままに買ってしまい痛い目を見ました。(外側はリフォームされてて綺麗でしたが基礎はボロボロで住んで傾きを実感、ネズミがいた、クリーニングを頼んだはずがされてなく前の住人の荷物も見えにくい所に置かれたままだったなど)
引渡しまでは親切親身だったのがその後は全く冷たく、営業とはそういうものだと思い知りました。
そんな経緯もあり、いろいろ調べてるのですが坪単価のカラクリやローコストでも一般的な標準仕様になるとオプションなどで結局2000万近いなど。
狭小地でありアフターサービスなどのことも含め地元工務店がやはり強いかなとは思います。
旦那にも現実的に冷静になってもらいたいですがもう間取りや図面を見てテンション上がってほぼ決めてしまっています。
実際に同じような規模で建てられた方、建築に詳しい方、客観的に見てどうでしょうか？
敷地面積約57平米、総工事床約108平米、準耐火木造住宅、長期優良住宅です。
建築費2630万(解体、外構、地盤改良、工事中のトイレや電気や工事車両の駐車場代、新築のエアコン本体と設置費用、カーテンレール、照明本体と設置費用込み)
地域的に液状化対策の地盤改良のためやや高め、断熱材も割と新しいタイプの物(泡状で吹きかけ固まる)て高気密高断熱です。
様々な申請費130万(確認申請、地盤調査、10年保証、登記など)
その他諸費用220万(火災保険、保証会社保証料、ローンに関わる費用、
仮住まい引越し費用と上棟祭、新しい家具必要最低限)
借地のため承諾料45万
本体価格だけでなく住めるまでの総額を計算してくれて良心的に思います。
両家実家からは木造で3000万は高いのでは？と言われました。
総額であることは説明済みです。
私の実家は同じ地域ですが30年前の医院併設の鉄筋4階建のため時代的にも規模的にもだいぶ違います。
義父は建設関係の仕事をしていますが地方の山間地域のため見解が違うのかな？と思います。
ローコスト住宅も考えたいのですが旦那は工務店の案に魅せられて却下されました。
ローコスト＝欠陥住宅ではないといろいろ資料を見せて説明しましたがダメでした。
援助があるわけではなく私達が住むので外野の意見は無視すればいいのはごもっともですが、不勉強だったために今の中古住宅は営業の言われるままに買ってしまい痛い目を見ました。(外側はリフォームされてて綺麗でしたが基礎はボロボロで住んで傾きを実感、ネズミがいた、クリーニングを頼んだはずがされてなく前の住人の荷物も見えにくい所に置かれたままだったなど)
引渡しまでは親切親身だったのがその後は全く冷たく、営業とはそういうものだと思い知りました。
そんな経緯もあり、いろいろ調べてるのですが坪単価のカラクリやローコストでも一般的な標準仕様になるとオプションなどで結局2000万近いなど。
狭小地でありアフターサービスなどのことも含め地元工務店がやはり強いかなとは思います。
旦那にも現実的に冷静になってもらいたいですがもう間取りや図面を見てテンション上がってほぼ決めてしまっています。
実際に同じような規模で建てられた方、建築に詳しい方、客観的に見てどうでしょうか？
質問日時：
2016/4/10 02:43:48
解決済み
解決日時：
2016/4/16 17:05:28
回答数： 4 ｜ 閲覧数： 1398 ｜ お礼： 50枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2016/4/16 17:05:28
①多分あなたの書き間違いだと思いますが、大手のHMでは「RC造（鉄筋コンクリート）」では無くて、「鉄骨造」だと思いますよ。
②書かれている敷地の面積からすれば、1階部分は「駐車スペース」ですか？ それとも「狭小住宅」なので、1階部分は部屋なのでしょうか？
③3,000万円の総額の中から「申請料金」や「諸費用」の合計分の350万円を外した上で、「解体費用」や「外構工事」に「地盤改良の費用」も本来の「坪単価」には含みませんので、その合計金額が400～450万円分は含まれていますので、建物自体は約2,100～2,200万円だと思います。
これを坪単価に換算すれば、約66万円/坪当たりとなりますのでこの金額で「準防火仕様」なのですから、都内であれば「高い建築会社」ではないと思いますよ。
④この様な「狭小住宅」の場合、「大手のHM」も「ローコスト系の建築会社」も得意ではありませんので、今提示されている価格よりも高くなる可能性が強い上に、「使いづらい家」になる可能性がありますので、今の建築会社とこれからも話し合った方が良いと思いますよ。
⑤土地の面積から考えても、家の周りに「十分な隙間」は出来ないと思いますので、建物自体を「高断熱の家」にしていないと、せっかくの新築なのに寒かったり、暑かったりしてはガッカリしますので、こちらの本を参考にしてください。
http://nisi93.exblog.jp/21910294/
どうして「断熱や気密」が大切なのか？はp-66に、「暖かい家」の作り方はp-38に、冬場の「太陽光の活かし方（狭小住宅では特に重要です）」はp-60に
断熱材の「種類」はp-160に、「価格の差」はp-170に、施工位置と効果の違いはp-84に、ちなみに「現場発泡ウレタン」と言う材料は、燃えると「シアン化水素」と言う青酸ガスが発生しますので、よく考えてから採用してくださいね。
一番重要で、一番お金が掛かる「窓の断熱性能」はp-206に、冬場の乾燥にも有効な「熱交換型換気扇」はp-233に
p-128の「基礎断熱」を採用すれば、p-253の「床下エアコン冷暖房」で快適な生活が可能になりますので、建築会社の側と検討してみてください。
http://nisi93.exblog.jp/20955486/
3階建てで「狭小住宅」ならば、階段のスペースを使って暖房は1階から行い、冷房は3階から冷気が落ちて来ますので、快適ですよ。
「補足」があれば「追記」が可能です。
②書かれている敷地の面積からすれば、1階部分は「駐車スペース」ですか？ それとも「狭小住宅」なので、1階部分は部屋なのでしょうか？
③3,000万円の総額の中から「申請料金」や「諸費用」の合計分の350万円を外した上で、「解体費用」や「外構工事」に「地盤改良の費用」も本来の「坪単価」には含みませんので、その合計金額が400～450万円分は含まれていますので、建物自体は約2,100～2,200万円だと思います。
これを坪単価に換算すれば、約66万円/坪当たりとなりますのでこの金額で「準防火仕様」なのですから、都内であれば「高い建築会社」ではないと思いますよ。
④この様な「狭小住宅」の場合、「大手のHM」も「ローコスト系の建築会社」も得意ではありませんので、今提示されている価格よりも高くなる可能性が強い上に、「使いづらい家」になる可能性がありますので、今の建築会社とこれからも話し合った方が良いと思いますよ。
⑤土地の面積から考えても、家の周りに「十分な隙間」は出来ないと思いますので、建物自体を「高断熱の家」にしていないと、せっかくの新築なのに寒かったり、暑かったりしてはガッカリしますので、こちらの本を参考にしてください。
http://nisi93.exblog.jp/21910294/
どうして「断熱や気密」が大切なのか？はp-66に、「暖かい家」の作り方はp-38に、冬場の「太陽光の活かし方（狭小住宅では特に重要です）」はp-60に
断熱材の「種類」はp-160に、「価格の差」はp-170に、施工位置と効果の違いはp-84に、ちなみに「現場発泡ウレタン」と言う材料は、燃えると「シアン化水素」と言う青酸ガスが発生しますので、よく考えてから採用してくださいね。
一番重要で、一番お金が掛かる「窓の断熱性能」はp-206に、冬場の乾燥にも有効な「熱交換型換気扇」はp-233に
p-128の「基礎断熱」を採用すれば、p-253の「床下エアコン冷暖房」で快適な生活が可能になりますので、建築会社の側と検討してみてください。
http://nisi93.exblog.jp/20955486/
3階建てで「狭小住宅」ならば、階段のスペースを使って暖房は1階から行い、冷房は3階から冷気が落ちて来ますので、快適ですよ。
「補足」があれば「追記」が可能です。
質問した人からのコメント
回答日時： 2016/4/16 17:05:28
ありがとうございます。
ブログの方も読ませて頂き大変参考になりました。
回答
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A
回答日時：
2016/4/10 22:52:36
新築注文住宅の総費用が妥当か？と業者のだした価格が適正かということに不安があるということですよね？
注文住宅は外溝ひとつとっても、門扉・カーポート・庭などひとつひとつ自分の好みを反映できる分、金額はいくらでも変動してしまいます。
自分の家のどこに重点を置いて建てたいか決めておかないと、業者の人に、ここはこの方がいいですねといわれると引きずられることにもなりかねません。
また予算面からいえば同じようなお家と比べてもあまり意味はないと思います。
個々の住宅の建つ土地の傾斜・土質・地形・向きによってもすでに変わってきてしまいます。
これについては、よその家と比較するのではなく自分の家用のオリジナルプラン（間取り・設計・資金プラン）を複数社で一括見積もりしてみると比較しやすいと思います。
見積もりをとってもしつこい勧誘はありませんでしたし、契約する義務も発生しませんから安心して使えます。
注文住宅を建てるときの考え方とか業者の選び方、一括の見積もり方など、よかったらこちらを参考にしてみてください。
⇒http://chuumonjuutaku.net/
注文住宅は外溝ひとつとっても、門扉・カーポート・庭などひとつひとつ自分の好みを反映できる分、金額はいくらでも変動してしまいます。
自分の家のどこに重点を置いて建てたいか決めておかないと、業者の人に、ここはこの方がいいですねといわれると引きずられることにもなりかねません。
また予算面からいえば同じようなお家と比べてもあまり意味はないと思います。
個々の住宅の建つ土地の傾斜・土質・地形・向きによってもすでに変わってきてしまいます。
これについては、よその家と比較するのではなく自分の家用のオリジナルプラン（間取り・設計・資金プラン）を複数社で一括見積もりしてみると比較しやすいと思います。
見積もりをとってもしつこい勧誘はありませんでしたし、契約する義務も発生しませんから安心して使えます。
注文住宅を建てるときの考え方とか業者の選び方、一括の見積もり方など、よかったらこちらを参考にしてみてください。
⇒http://chuumonjuutaku.net/
A
回答日時：
2016/4/10 10:24:14
＞敷地面積約57平米、総工事床約108平米
面積の単位間違っていませんか？
17坪の土地なのですか？
そこにワンフロア10坪程度の3階建？
本当だとしたらかなりな狭小住宅なので割高は仕方がないと思います。
また施工能力の高い会社でないとできないとも。
なので、そもそもローコスト系ＨＭでは無理ではありませんか？
ご説明の金額はざっくり過ぎてよくわかりません。
金額は内容を詰める段階でコスト調整していくことは可能です。
金額の前にもっとよく話を聞き、その会社が信用できるところなのか見極めることが肝心と思います。
地元の評判のいい工務店がいいというのは正論と思います。
後は狭小住宅のノウハウや設計能力があるかどうか？
立体的にも空間を有効利用し、限られた条件の中で快適な住環境を構築できるか？
よく見極めてください。
面積の単位間違っていませんか？
17坪の土地なのですか？
そこにワンフロア10坪程度の3階建？
本当だとしたらかなりな狭小住宅なので割高は仕方がないと思います。
また施工能力の高い会社でないとできないとも。
なので、そもそもローコスト系ＨＭでは無理ではありませんか？
ご説明の金額はざっくり過ぎてよくわかりません。
金額は内容を詰める段階でコスト調整していくことは可能です。
金額の前にもっとよく話を聞き、その会社が信用できるところなのか見極めることが肝心と思います。
地元の評判のいい工務店がいいというのは正論と思います。
後は狭小住宅のノウハウや設計能力があるかどうか？
立体的にも空間を有効利用し、限られた条件の中で快適な住環境を構築できるか？
よく見極めてください。
A
回答日時：
2016/4/10 07:18:52
建物の性能で決めてください。価格で決めると危険です。
住宅の性能が判断できるようになったら、
悩まず簡単に決まります。
ローコスト住宅では高性能な住宅建てる技術がないはずです。
地元工務店のセールスマンでなく社長と打ち合わせを。
社長が無理なら構造計算できる人と打ち合わせを。
いくつかの工務店をあたってみてはどうかと思います。
最低でもサッシはＱ値１．０切らないと寒いです。
断熱性能はそれ以上で。高気密は当然ですね。
冬裸足で寒いと思わない、快適、健康、光熱費激安、
結露無しなのであほかと思うほど建物が長持ちする、
など莫大なメリットがあるのだー。
建物の価格が高くてもランニングコストで元が取れます。
こんな高性能の家がこの価格で出来るんかーと分かれば
時間かけて勉強して良かったと思えるでしょう。
暑さ寒さのストレスないってすんごい快適ですよ。
結露する家に住めなくなりますがね。
銀行では固定金利勧めますが、これは詐欺です。
過去４０年間、固定金利が変動金利よりお得という
前例はないです。期間が極端に短いなら別ですが。
金利は低下します。人口、国の財政、貿易収支、税金などでわかります。
変動０．５７以下で借りてください。
我が家はシャノンのペア、アルゴンですが寒いです。
木枠の内窓追加しました。
半端な高気密高断熱ではすこーーし後悔します。
Ｑ値０．９以下簡単にできますから。断熱工法色々あるし。
これは旦那さんにも読んでほしいです。
住宅の性能が判断できるようになったら、
悩まず簡単に決まります。
ローコスト住宅では高性能な住宅建てる技術がないはずです。
地元工務店のセールスマンでなく社長と打ち合わせを。
社長が無理なら構造計算できる人と打ち合わせを。
いくつかの工務店をあたってみてはどうかと思います。
最低でもサッシはＱ値１．０切らないと寒いです。
断熱性能はそれ以上で。高気密は当然ですね。
冬裸足で寒いと思わない、快適、健康、光熱費激安、
結露無しなのであほかと思うほど建物が長持ちする、
など莫大なメリットがあるのだー。
建物の価格が高くてもランニングコストで元が取れます。
こんな高性能の家がこの価格で出来るんかーと分かれば
時間かけて勉強して良かったと思えるでしょう。
暑さ寒さのストレスないってすんごい快適ですよ。
結露する家に住めなくなりますがね。
銀行では固定金利勧めますが、これは詐欺です。
過去４０年間、固定金利が変動金利よりお得という
前例はないです。期間が極端に短いなら別ですが。
金利は低下します。人口、国の財政、貿易収支、税金などでわかります。
変動０．５７以下で借りてください。
我が家はシャノンのペア、アルゴンですが寒いです。
木枠の内窓追加しました。
半端な高気密高断熱ではすこーーし後悔します。
Ｑ値０．９以下簡単にできますから。断熱工法色々あるし。
これは旦那さんにも読んでほしいです。
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