教えて！住まいの先生

坪単価には2種類あります。
①「本体価格坪単価」
②「建築費総額坪単価」です。
①は建物本体のグレードの目安になります。この①は50万くらい？60、70あったら高級というものになります。
他の回答者さんの中にもちょびっと記載がありますが、本体工事価格以外にも
家を建てるのにはコストがかかります。
地盤改良費５０～５００万円
外構費５０～３００万円
屋外給排水工事 数十万円
ガス工事代 数十万円
エアコン・照明機器代１００～３００万円
太陽光発電システムなどの省エネ機器代１００～３００万円
土地造成 数百万円
といった具合です。
仮にこれらの合計で本体工事費以外に１０００万円かかったケース、
40坪の建物では坪単価２５万円相当になります。
①と②の坪単価の差が２５万円となるわけです。
７５万くらい１００万円なら高級というのが②の坪単価となります。

身近なたとえ話でいうと「携帯電話料金」です。
基本料金を①の本体価格とします、
例えば月間１００時間通話するヘビーユーザーは通話料金が増えて
支払総額②は基本料金とは異なります。
通話放題をつけているのかいないのか、キャリアはどこなのか、
かける相手はどこなのか、などの諸事情で②は変動しますので、
携帯キャリアが料金について語るときには①の基本料金部分、
というのと、構図としては似ています。

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Ｑ１）いったい、本当の坪単価（＝建築費／延床面積）は
どのくらいなのでしょうか。（工務店を考えています）
Ａ１）
①の本体部分のみの坪単価なのか、
②の支払い総額の坪単価なのかを明確にするとよいでしょう。
②については地盤改良は既存建物を撤去して地盤調査するまで費用はわかりませんし、外構は砂利をばらまいて終わりにするのと、生垣や池を作ったりするのとではコストは全く異なりますので、通常、ハウスメーカーが仕様の話の中で使う坪単価は①です。
ただし、
見積もりに記載されている金額は、本体工事以外も仮置きの数字を置くことで資金計画を立てやすくするのが通例のため、見積もりについては②になることもあります。
どちらも本当の数字なので、総額なのか、本体のみなのかを、確認するとよいでしょう。
携帯電話料金１８００円、と言われたときに
・通話料金１８００円
・支払総額１８００円
・基本料金プラン１８００円
の全てが「本当の価格」であるのと同じで、価格の意味内容は確認しないとわかりません。

Ｑ２）なぜ巷でいうところの坪単価の相場
（50万くらい？60、70あったら高級）が、
「平均ととんでもなく乖離」しているのでしょうか？？
Ａ２）
40坪3300万円は記事を注意深く読むと
本体工事価格ではなく、「注文住宅を建てている人は、どれくらいの広さの家に、いくらくらいの費用をかけているのだろう」という
支払い総額の記事になっているからです。
ＳＵＵＭＯのライターさんはプロなので②の支払い総額については
混乱を避けるために坪単価での議論を避けています。
40坪3300万円を割り算して「坪単価」という議論に変えたのは質問主様です。
この回答としては
質問主様自身が、支払い総額を建築面積で割り算してしまったので、
世の中で一般的ではない上記②の支払い総額ベースの坪単価になってしまった、
ということです。

Ｑ３） 私も見積をお願いしているのですが、
当然と言わんばかりに70を超えてきて困惑しています。
これでは何が普通なのか分かりません。
Ａ３）
見積もりの中の「本体工事価格」という小計部分の金額を
ご確認ください。
これが、「巷でいうところの坪単価」の対象となる価格です。

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と、ここまで書いて、実は坪単価は
「建物本体のグレードの目安」でしかありません。
窓が多い家は、窓が一つもない倉庫より高額になります。

本来は
部材費用、人件費、諸費用や利益などの積算が
見積もり金額になります。

どんぶり勘定で
「坪単価」で見積もりを起こしてくる工務店やハウスメーカーの見積書は
破って捨ててよいと思います。
原価から積み上げた見積もりではないからです。
これくらい暴利を積んでおけば、多少のトラブルや値引きをしても安全、
というどんぶり勘定の見積もりです。

質問主様が
『「坪単価」という言葉に振り回されております』と
おっしゃるのは、実は坪単価は判断材料の本質ではないからです。

金輪際、坪単価で見積もりを評価するのはやめましょう。
また、
各社に見積もりを依頼する際に、想定仕様と想定金額を明細に書き込むことを求めるとともに、単価や割引率が低い住宅設備については「施主支給」をしたい、
という趣旨を各社に伝えるとよいでしょう。

仮に支払額と建築面積が同じだったとして
・ハイグレード商品を高割引率で提供し工務店利益率低いケース
・ローグレード商品を割引ゼロでふっかけることで工務店暴利のケース
は
２つとも同じ坪単価になってしまいます。
坪単価では、本当の品質を測ることはできません。
割引率や工務店の設定利益が異なるからです。

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私が引っ越し前まで住んでいたマイホームは工務店で建てましたが、
他のお客さんの契約を当てにしていて大工さんを確保していたにもかかわらず、
他のお客さんの住宅ローンが通らずにキャンセルとなってしまい、
半年以上の職人さんの仕事がなくなったのにお給料は支払わないといけない＋
ある程度の材木や資材を発注してしまっていた状態になったので、
職人を遊ばせておいて給料を払い、材木や資材の支払いをするより
赤字でもよいので契約してくれれば工務店として赤字幅を減少させられ倒産を回避できるという事情で、
物凄い割引で契約に応じてくれた工務店がありました。

坪単価換算してしまえば
ローコスト住宅並みでしたが、ミストサウナやホームエレベーターまでつけた
グレードの高い仕様になりました。
他の現場での発注ミスで産業廃棄物として廃棄コストを負担しなければならない
住宅設備を無料でつけてくれたり、といったサービスもたくさんしてくれました。

大事なことは、「坪単価」ではなく
商品グレードと、割引率も含めた積算が大事です。

「広さ」「金額」だけに着目した坪単価ではなく
品質にも着目して、「良いものが安い」のか「最悪のものを割高」なのか、
判断するには、坪単価では判断材料として不十分です。

もう、坪単価に振り回されるのはやめるとよいと思います。

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