教えて！住まいの先生
Q 賃貸か売却か・・・この場合どちらがいいですか？
・ハザードマップは津波警戒区域(海が近いです）
・環境の良いエリア
・学校区内に賃貸物件が1件もなく所有か分譲貸しのみ
・2LDK 72㎡
・売却相場600～700万
・賃貸相場65,000～7万(+礼金10万）
＊相場に関しては不動産売買業者、賃貸業者に確認済み
①売却の場合
・短期譲渡で利益に対し約39%の税金がかかる
(購入1年半経過で購入経費約550万、ローン無し)
・現状のまま売却予定
②賃貸の場合
・内装リフォーム、給湯器の交換で30万程度必要
・駐車場代が月13,000円と田舎の割に高め(借主負担)
・賃貸アパート等１件もないので、この地域で欲しい人がいればすぐ決まる可能性も有り
①は買い手がつくまでの間、②は借り手がついてからも
管理、修繕費、固定資産税月割の合計で月37,000円の負担があります。
(固定資産税が高いので月の負担額も大きいです)
賃貸に出すか、売却かどちらがいいと思われますか？
しっかりした建物で防犯面も安全であり、
8年住んでますが隣人の声や音を聞いたことがありません。
リビングから海が見え、視線がないのでカーテンいらずで快適でした。
ローンがなくても毎月の経費が大きいこと、駅から遠いことがネックで
老後暮らすには良いけど若いうちは利便性の良いところに住みたいなと思い始めました。
老後には良さそうなので賃貸もいいかなと検討しています。
よろしくお願いいたします。
物件は田舎のタワーマンションです。
やたらと固定資産税が高く、28年も経っているのに下がりません。
物件の価格が下がっていくのに
管理、修繕費等が上がっているので
ずっと持ち続けることで将来損をするのではないかという心配があり、
売却する場合は売り時を見極めて売却したいと思っています。
修繕積立金も将来不足するのでは？と心配しています。
(今は十分にあるみたいです)
28年前は億のつく値段の部屋もあり私の物件も数千万だったようです。
東日本大震災前は1,000万台の取引が多かったみたいですが
海が近いこともあって震災後に値下がりし、
現在は600万～700万台の取引相場に下がっています。
私は安い時に買えたので得しているとは思いますが・・・。
回答数： 5 ｜ 閲覧数： 209 ｜ お礼： 50枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
１）ランニングコストを控除した収入が賃料を7万円と見積もった場合、3.3万円ということかと思いますが、今後ランニングコストが上がったり賃料収入は長期的には下落する可能性があること、空室期間や設備修繕、退去時の原状回復コストなど諸経費も考えると売却一択かと思います。
２）問題は、収入の絶対額が少なめなため、設備維持コストや退去時のコスト、募集コスト（仲介手数料が礼金で賄えても、最近は広告費が必要な会社が多い）も考えると、コスト高で殆ど儲けがでないのでの、600～700万円で売却できるのであれば、その金額のJリートなどを購入して5％程度の分配金を受け取る方が、ランニングコストがかからない分、運用効率は良いと思います。
３）不動産は賞味期限のある投資なので、築古になった物件をいつまでも抱えておくことは資産価値の低下が避けられず、自然とリスクが上昇している状態と言えますので、今の不動産価格が高いと言われている時期に下落傾向が強く出ている物件であれば、尚更、早く売却される方が賢明な選択なのではないかと思います。
以上、何らかのご参考になれば幸いです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2021/6/22 08:46:35
皆様、ご回答ありがとうございました!
とても参考になり助かりました。
プロの不動産屋さんで具体的な数字も出していただけたのでBAとさせていただきました。
ゆっくり検討したいと思います。
回答
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賃貸がいいんじゃないかと。
家って空き家になると
空気が淀んで
あっという間に荒れますから
人に入ってもらって
空気の入れ替えをやってもらう、程度の
感覚で貸せばいいんですよ。
私も物件を一つ持ってますが
何の魅力もなく、
値がつくうちにとにかくさっさと
手放したかったので
容赦なく売却を選びました。
当該エリアで同様の年数の区分がどれくらいの利回りで成約してるのかも加味してさ。
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