教えて！住まいの先生

＞不動産業者も、ローン減税活かすのもいいけど、やはりローン金額少ないにこしたことないよとの事。

その不動産屋は頭の悪い常識知らずの阿呆ですので、まとに話を聞く必要はありません。

出来るだけ借りる金額を少なくした方が良いのは、もしも途中で何かがあった時に手持ちの資金でローンの一括返済が出来ない人の場合だけです。

質問者さんの場合は住宅価格3100万円に団体信用保険等の保険料、仲介手数料、ローン手数料、登記手数料や不動産取得税、門扉やアプローチ、ポストや外構工事費用も全てひっくるめて3500万円以上借りられるだけ借りた方が良いです。

一番金利の低い変動で目一杯借り入れしておいて住宅ローン減税の期間中はローン減税で税の還付を受ける様にしましょう。

途中で金利が上昇するとか夫婦のどちらかが大病をしてしまうなど、将来になんらかのリスクが発生した場合は手持ちの資金で一括返済が出来ますので借入金額が多くなる事による不安材料は一切ありません。
※借入金が多い方が還付される金額も多くなります。

人によって変わりますが、合算年収650万の家庭なら3500万円の借り入れで還付される金額は220万円～260万円くらいになります。
※借入金を1500万円にすると120万円くらいしか還付されない。(120万円の損をする)

2人共まだ若いのでローンは30年から35年で出来るだけ長めで組むのが良いです。(80歳までの完済で借り入れが出来ます)

お二人の手持ちの資金3500万円をリスクの低い低利の金融商品で10年間運用すると10年間で税引き後でも約800万円の利息を受け取ることが出来ます。
※住宅ローン控除250万円と自己資金の運用益800万円の合計は1050万円。

手持ちの資金2000万円を頭金にして1500万円しか借りなかった場合は？
※住宅ローン控除は120万円、残りの1500万円の運用益は390万円なので510万円にしかならない。(10年間で540万円も損をする事になる)

潤沢な手持ちの資金がある人の場合は、低金利な上に還付金迄もらえる有利な住宅ローンは目一杯借りられるだけ借りて資産運用をするのが賢い方法になります。

3500万円借り入れの10年後のローン残高は2500万円です。
減税と運用益で得た1050万円に手持ちの資金1500万円をプラスして一括返済をすれば52歳の時点で住宅ローンは完済です。
※そして手持ちの預金は2000万円も残せる。(52歳で老後2000万円問題もクリアー出来ちゃう)

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（元）不動産会社経営の宅建士です。
住宅ローンは、最長で８２才までは承認が出ます。（最長３５年限度）
そして、借入の際は、満額を最大限に借りるのがポイントです。

なぜなら、返済開始してから、一定額（１００万円など）が貯まれば、
「内入れ」・「中入れ」として、自由に返済できるからです。

そして、内入れが終われば、次の状況が取れます。
◆毎月返済額の減額、
◆返済期限の縮小、
などです。

長く借りた融資は、返済期間縮小ができますが、その逆に、短期借り入れを長期に変更、は不可なのです。

文字面では明確にイメージはできませんが、年収・自己資金・親の援助などがあり得るなら、それらは充当すれば、なお余裕が出るでしょう。

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420万と200万のローン減税で
還付ある金額を調べてからがいいんじゃない？
3100万の還付満額は無理な収入でしょう？
大きく借りるとその分諸費用も高くなるから
ぎりぎりにして11年後に完済が気持ち楽かな。

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住宅ローンは完済時の年齢が７９歳１１か月までだったか組めますよ

なので、３５年ローン組んで１３年後のローン控除が無くなったら残りを繰り上げ返済すれば良いかと思います

ただ、年収的に全額は借りられないので頭金は必要になりそうです

また、場合によってはペアローン組んだ方がローン控除の恩恵が大きいかもしれません

私は現在４８歳ですが、３１年ローン組んで１３年後のローン控除終わったら一括返済する予定です

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専門家のご意見も参考にされてください。
https://www.youtube.com/watch?v=NWssqIeb7Hc

私なら、夫の単独ローンで両親の援助は謹んでお受けする。頭金は最小限にして長期のローンを組んで返済は負担が少ない（現家賃程度でボーナス払いはしない）ように。並行して新NISAで積立投資を5年で満額1800万円まで頑張る。金利上昇の様子をみながら慌てないで繰上げ返済を考える。
注意点：
妻が500万頭金を出すと夫への贈与になる。それを避けるには共有名義にする必要がある。

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フルローンで申請して控除期間13年終わったら繰り上げ返済されてはどうでしょうか？

ローンは20年位が無難ですが、最初は長く組み繰り上げ返済して20年位が良いと思います。

たくさん借りて利率を低くして貰い、繰り上げ返済により少しだけ総支払額を減らすことも出来ます。

頭金少なくするなら投資に10年以上寝かせて増やす作戦。
頭金を多くするならローン支払い額を減らし心穏やかに過ごす作戦。

どちらを選ぶかはご夫婦でじっくり話し合うのが良いと思います。

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住宅ローン控除は借入額の0.7％です。
住宅ローンの金利がこれより低ければむしろ儲かるので住宅控除は利用すべきかと。
住宅ローン控除は13年程度利用可能ですので、その期間が終了した後に可能な限り繰り上げ返済を行うのが一番です。

住宅ローンは借りた後に増額する事はできませんし、返済金額を下げたり、借入年数を伸ばすのはかなり厳しいです。
取り合えず可能な限り借り入れを行い、順次繰り上げ返済するほうが今後のスケジュールが立てやすいですよ。

不動産業者はお客がローン審査に落ちると家が売れなくなります。
ローン金額は低い方が審査に通過できる可能性が高くなるので、借入金額を低くするように指導することも多いようですね。
(あちらは借りたお金だろうが貯蓄から出したお金だろうが関係ありませんので・・・)

ここでも色々参考にできるので見てみてください。
https://misojinomisogi.com/

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奥さんの手元に残すって考えもわかるので
取りあえずはその通りにして
余裕あったでしょって、
繰り上げたら良いだけかなっても思います。

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え？普通に35年フルローンにして、減税期間が終わったら一気に繰り上げれば良いだけでは？
何のリスクを懸念しているのでしょう。

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無理のない返済計画で100点満点ですね。知恵袋で初めて見たくらい堅実ですね。

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