教えて！住まいの先生
Q 日本は2050年には人口9,500万人に減少し高齢化率は約40%と予測されてます。 なのに戸建てやマンションがバンバン建てられています。
今後人口が減るのは確実で需給のバランスで都心以外の地価価格は暴落すると思います。
場所にもよると思いますが賃貸も入居率が減少し、需給のバランスで今よりも借りやすく安くなると思っています。
不動産投資してる方で戸建て、マンション投資する方の考えが知りたいです。
今からだとリスク高すぎません？
単純に税金対策ですか？
場所にもよると思いますが賃貸も入居率が減少し、需給のバランスで今よりも借りやすく安くなると思っています。
不動産投資してる方で戸建て、マンション投資する方の考えが知りたいです。
今からだとリスク高すぎません？
単純に税金対策ですか？
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/1/12 12:53:51
世の中にある建物の数は一方的に増加しません。知られていないだけで取り壊されてたり空き家になってたりしています。なのでおそらく質問者様が思っているほどのペースでは増えていないのが実態ではないでしょうか？
また、質問者様は不動産価格の暴落に言及されており、特に不動産の需要の減少に着目されていますが、不動産価格はそれだけに左右されるものではありません。足元、建築費の上昇や大工などの人手不足もあり、建物を建てるだけでも昔に比べて費用がかなりかかるようになっています。
例えば、建築コストが更に高くなる一方で、建物の需要が減少するとどうなると思いますか？デベロッパーは本業縮小するでしょう。作ってもコストを吸収できなくなるからです。売れない、または損をすると分かってて建築するデベロッパーはこのご時世いませんから。そうすると新規供給が減ります。一方でマンション需要は立地によりますがゼロにはならないので、そうすると中古市場にみんなが群がります。その結果、立地やグレードにもよりますが価格は暴落することはないでしょう。
加えて、世の流れによって建物の設備も新しいものに変わります。人はできるだけ新しく便利な施設が備わっている暮らしを求めますので、立地によりますが、新しい建物は常にニーズがあります。
余談ですが、「マンション暴落」は日本人の特に年輩の方が好きなテーマの一つだと思います。バブル崩壊を見てきた世代だからです。「ほれみたことか、歴史は繰り返すのだ」と言いたいのでしょう。残念ながらバブルのときはペンペン草しか生えないような、誰が見てもひどい土地ですら上昇していた狂乱時代で、今の世の中とはかなり事情が異なります。そもそも「大暴落」とは買手がつかない中で、不動産所有者が一斉に否応なしに売り浴びせるような状態ですが、そんなこと今の日本であり得るのでしょうか？
また、質問者様は不動産価格の暴落に言及されており、特に不動産の需要の減少に着目されていますが、不動産価格はそれだけに左右されるものではありません。足元、建築費の上昇や大工などの人手不足もあり、建物を建てるだけでも昔に比べて費用がかなりかかるようになっています。
例えば、建築コストが更に高くなる一方で、建物の需要が減少するとどうなると思いますか？デベロッパーは本業縮小するでしょう。作ってもコストを吸収できなくなるからです。売れない、または損をすると分かってて建築するデベロッパーはこのご時世いませんから。そうすると新規供給が減ります。一方でマンション需要は立地によりますがゼロにはならないので、そうすると中古市場にみんなが群がります。その結果、立地やグレードにもよりますが価格は暴落することはないでしょう。
加えて、世の流れによって建物の設備も新しいものに変わります。人はできるだけ新しく便利な施設が備わっている暮らしを求めますので、立地によりますが、新しい建物は常にニーズがあります。
余談ですが、「マンション暴落」は日本人の特に年輩の方が好きなテーマの一つだと思います。バブル崩壊を見てきた世代だからです。「ほれみたことか、歴史は繰り返すのだ」と言いたいのでしょう。残念ながらバブルのときはペンペン草しか生えないような、誰が見てもひどい土地ですら上昇していた狂乱時代で、今の世の中とはかなり事情が異なります。そもそも「大暴落」とは買手がつかない中で、不動産所有者が一斉に否応なしに売り浴びせるような状態ですが、そんなこと今の日本であり得るのでしょうか？
回答
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A
回答日時：
2024/1/10 10:28:25
しばらくは人口が減るのはほぼ事実ですが、
そのまま将来的にずっと減るか？は分かりませんし
それで日本が絶滅はしませんね。
だからといって外国人を増やすのは
本来の日本人の文化や良さの衰退になりますから、
外国人増えりゃすべて良しって事にはなりません。
それをしたらやがて日本は外国人の国となり、名ばかりの日本でしかなくなる。
近年や今からの米国やヨーロッパの先進国を見ればそれはわかる。
つまり外国のような他民族国になるだけです。
国も価値観の多様化で、政治的にも分断され
文化も民族もまとまった日本らしさはなくなります。
外国人をたくさん受け入れてまで
日本人を増やすのは反対です。
マンションバブルはやがて必ずハジケます。
不動産はそういうものですから。
天井知らずとはいきません！
バブルは必ずどこかの時点で破綻します。
そのまま将来的にずっと減るか？は分かりませんし
それで日本が絶滅はしませんね。
だからといって外国人を増やすのは
本来の日本人の文化や良さの衰退になりますから、
外国人増えりゃすべて良しって事にはなりません。
それをしたらやがて日本は外国人の国となり、名ばかりの日本でしかなくなる。
近年や今からの米国やヨーロッパの先進国を見ればそれはわかる。
つまり外国のような他民族国になるだけです。
国も価値観の多様化で、政治的にも分断され
文化も民族もまとまった日本らしさはなくなります。
外国人をたくさん受け入れてまで
日本人を増やすのは反対です。
マンションバブルはやがて必ずハジケます。
不動産はそういうものですから。
天井知らずとはいきません！
バブルは必ずどこかの時点で破綻します。
A
回答日時：
2024/1/10 09:08:16
不動産投資は
ババ抜きゲームです。
ババ抜きゲームです。
A
回答日時：
2024/1/7 19:04:12
ビジネス向かいな
A
回答日時：
2024/1/7 12:47:19
何時の世にも踊らされて行動する人は居ます、いま借金で不動産投資する方も
そのお一人です。
人口減少は深刻です、2050年に9500万人は高過ぎの推計とみています、
50歳人口200万人 18歳104万人 １歳（一昨年生まれ）74万人、
26年後の生まれは40万人でしょう。
金利は世界一の低金利です、やがて金利は上がるだけです、低金利のため
不動産はバブルと見ています、いま借金（変動金利）で投資用不動産を買った方の多くは破綻します、既存の優良な不動産があれば損が稀釈され何とか
生き残れますが。
むしろ暴落後の不動産を狙うべきでしょう、そのための自己資金は十分
もつことが必要です、この世は長期目線で俯瞰することです、流行には
乗らないことです。
＊ですが破綻必至のワンルームマンションを買う方が後を絶ちません
＊人口推計の簡便な考えとして・・・これから80年間、年平均50万人生まれると仮定し80年後の人口は？
50万/年×80年間+80歳以上1500万人＝80年後の人口5500万人ほどか
そのお一人です。
人口減少は深刻です、2050年に9500万人は高過ぎの推計とみています、
50歳人口200万人 18歳104万人 １歳（一昨年生まれ）74万人、
26年後の生まれは40万人でしょう。
金利は世界一の低金利です、やがて金利は上がるだけです、低金利のため
不動産はバブルと見ています、いま借金（変動金利）で投資用不動産を買った方の多くは破綻します、既存の優良な不動産があれば損が稀釈され何とか
生き残れますが。
むしろ暴落後の不動産を狙うべきでしょう、そのための自己資金は十分
もつことが必要です、この世は長期目線で俯瞰することです、流行には
乗らないことです。
＊ですが破綻必至のワンルームマンションを買う方が後を絶ちません
＊人口推計の簡便な考えとして・・・これから80年間、年平均50万人生まれると仮定し80年後の人口は？
50万/年×80年間+80歳以上1500万人＝80年後の人口5500万人ほどか
A
回答日時：
2024/1/7 10:11:40
今金利が安いからでしょうね
おそらく投資先としては、一等地以外は失敗します
会社員なのに、１億円ぐらいかりて賃貸に投資しているひとがいましたね
利率は２，３％
つまり２００万円ぐらいでしょう
リスクのほうがはるかに大きいとおもいますので、わたしには信じられませんでもこれが人間なのですよ
それやまたほうがよいと９９％が考えても１％はやるというひとがいます
中国なんて１４億人（これもだれもわからない）いるので、住宅は４０億戸あるらしいですよ
つまり、不動産バブルですが、すでに崩壊がはじまっています
日本のバブルは不動産と株式でしたが、これから中国でも同じことがおきるという推測があります
なんにしても、一等地以外は日本の不動産はだめでしょ
地方はそもそも自治体が消滅します
能登半島の地震ではインフラが破壊されました
さて、家をなくした方が再建できる資金があるかですよね
また、最低限、道路、水道、電気、通信のインフラは確保しないといけませんがさてどれだけの費用がかかることやら
おそらく集落でいえば住めなくなる場所がでてくることでしょうね
災害がなくてもすめなくなる集落は今後たくさんでてきますね
地方の土地の価格なんてほんと安いですよ
でもだれも買いません
これは今の日本ですね
これにたいして政治屋は無能ですね
おそらく投資先としては、一等地以外は失敗します
会社員なのに、１億円ぐらいかりて賃貸に投資しているひとがいましたね
利率は２，３％
つまり２００万円ぐらいでしょう
リスクのほうがはるかに大きいとおもいますので、わたしには信じられませんでもこれが人間なのですよ
それやまたほうがよいと９９％が考えても１％はやるというひとがいます
中国なんて１４億人（これもだれもわからない）いるので、住宅は４０億戸あるらしいですよ
つまり、不動産バブルですが、すでに崩壊がはじまっています
日本のバブルは不動産と株式でしたが、これから中国でも同じことがおきるという推測があります
なんにしても、一等地以外は日本の不動産はだめでしょ
地方はそもそも自治体が消滅します
能登半島の地震ではインフラが破壊されました
さて、家をなくした方が再建できる資金があるかですよね
また、最低限、道路、水道、電気、通信のインフラは確保しないといけませんがさてどれだけの費用がかかることやら
おそらく集落でいえば住めなくなる場所がでてくることでしょうね
災害がなくてもすめなくなる集落は今後たくさんでてきますね
地方の土地の価格なんてほんと安いですよ
でもだれも買いません
これは今の日本ですね
これにたいして政治屋は無能ですね
A
回答日時：
2024/1/7 09:58:50
立地と回収期間によっては「いける」と考えて投資する人もいるのではないですか？
人口が減っても首都圏や地方の都市部はさほど減らないと思いますから、そこなら賃貸需要もある程度は見込めるかと。
また、15〜20年程度で投資資金を回収できてそこそこ利益が出るなら「あり」とする投資家もいると思います。
ただ、今不動産投資をしてる人（売る人、買う人）が全員そこまで考えてやってるわけではないと思います。特にワンルームマンション投資は。
売り手は売ってしまえば後のことは知ったこっちゃないと建てまくり、買う方も「投資物件持ってる自分」に満足して先の損失を見越してない（よくわかってない）人も多いでしょうね。
人口が減っても首都圏や地方の都市部はさほど減らないと思いますから、そこなら賃貸需要もある程度は見込めるかと。
また、15〜20年程度で投資資金を回収できてそこそこ利益が出るなら「あり」とする投資家もいると思います。
ただ、今不動産投資をしてる人（売る人、買う人）が全員そこまで考えてやってるわけではないと思います。特にワンルームマンション投資は。
売り手は売ってしまえば後のことは知ったこっちゃないと建てまくり、買う方も「投資物件持ってる自分」に満足して先の損失を見越してない（よくわかってない）人も多いでしょうね。
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