教えて！住まいの先生
Q 築3年の建売戸建ての売却を検討しております。 この時、 ①購入時より300万高く売れた場合（諸費用を抜いて300万円です）、3000万円控除を使うことはできますか？
②その時、いくら税金を納めることになりますか？
③その後、すぐに注文住宅を建てようと思うのですが（長期優良住宅）3000万円控除を使うと住宅ローン減税を受けられないとネットで見ました。年収が500万円の場合いつまでが控除を受けられなくなりますか？
④他に長期優良住宅を建てる上で受けられる控除などに影響はでるのでしょうか？
駄文ですいません。同じように住み替えの経験ある方、お分かりの方がいらっしゃったらご教示ください。宜しくお願いします。
③その後、すぐに注文住宅を建てようと思うのですが（長期優良住宅）3000万円控除を使うと住宅ローン減税を受けられないとネットで見ました。年収が500万円の場合いつまでが控除を受けられなくなりますか？
④他に長期優良住宅を建てる上で受けられる控除などに影響はでるのでしょうか？
駄文ですいません。同じように住み替えの経験ある方、お分かりの方がいらっしゃったらご教示ください。宜しくお願いします。
質問日時：
2023/12/15 18:50:13
解決済み
解決日時：
2023/12/16 09:14:09
回答数： 3 ｜ 閲覧数： 243 ｜ お礼： 0枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/12/16 09:14:09
①出来ますが、使わずに住宅ローン控除を受けた方が良いと思います。
②諸経費も含めて、譲渡所得＝利益が300万円なら、約119万円です。
③「住み替え」なら、最後まで併用不可です。
④所得税に関係ない、例えば、補助金や助成金など、固定資産税の＋２年優遇や、フラット35の金利引下げなど、だいたいはOKだと思います。
申し訳ありません。網羅できていないので、分からない部分もあります。
①マイホームを売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
この特例を使えば、譲渡所得税が3000万円まで非課税になります。
使った年、翌年、翌々年は、住宅ローン控除が使えません。
あくまで「利益」に対しての課税、その非課税特例なので、利益が少ないなら、納税してしまえば良いです。
（住宅ローン控除と、比較して試算すべきです。）
②譲渡所得税は、譲渡所得つまり「儲け」に対してかかる税です。
短期譲渡所得税
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
ある程度の経費、建物（非業務用）の減価償却費があるので、経費に出来るものを差し引けば、それほどの納税額にならないのでは。
課税短期譲渡所得金額が300万円の場合
所得税＝300万円×30％＝90万円
復興特別所得税＝90万円×2.1％＝18,900円
住民税＝300万円×9％＝27万円
または、①の非課税特例で、全てゼロ円
③翌年、翌々年からの居住の住宅ローン控除が受けられなくなるのであって、「住み替え」なら、最後まで併用不可です。
翌年、翌々年に賃貸で生活して、その次の年に購入や建築して居住開始すれば、どちらも問題なく控除が使えます。
②諸経費も含めて、譲渡所得＝利益が300万円なら、約119万円です。
③「住み替え」なら、最後まで併用不可です。
④所得税に関係ない、例えば、補助金や助成金など、固定資産税の＋２年優遇や、フラット35の金利引下げなど、だいたいはOKだと思います。
申し訳ありません。網羅できていないので、分からない部分もあります。
①マイホームを売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm
この特例を使えば、譲渡所得税が3000万円まで非課税になります。
使った年、翌年、翌々年は、住宅ローン控除が使えません。
あくまで「利益」に対しての課税、その非課税特例なので、利益が少ないなら、納税してしまえば良いです。
（住宅ローン控除と、比較して試算すべきです。）
②譲渡所得税は、譲渡所得つまり「儲け」に対してかかる税です。
短期譲渡所得税
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm
ある程度の経費、建物（非業務用）の減価償却費があるので、経費に出来るものを差し引けば、それほどの納税額にならないのでは。
課税短期譲渡所得金額が300万円の場合
所得税＝300万円×30％＝90万円
復興特別所得税＝90万円×2.1％＝18,900円
住民税＝300万円×9％＝27万円
または、①の非課税特例で、全てゼロ円
③翌年、翌々年からの居住の住宅ローン控除が受けられなくなるのであって、「住み替え」なら、最後まで併用不可です。
翌年、翌々年に賃貸で生活して、その次の年に購入や建築して居住開始すれば、どちらも問題なく控除が使えます。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/12/16 09:14:09
とても詳しくコメント頂きありがとうございました！
我が家の場合の試算をやってみたところ、やはり短期譲渡所得の納税をした方が良さそうでした、、。
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2023/12/15 19:19:24
恐らく、3年住めば、住宅価額は猛烈に下がってますので、多分1から4は、考える必要性も必然性もないです。
厳しいことを書いてすみません。
厳しいことを書いてすみません。
A
回答日時：
2023/12/15 19:14:05
①マイホームの要件を満たせば使用可能
②売買価格が3,000万円までなら0円
③利用した年から３年間、住宅ローンを利用してもこの控除は受けられない
④そのそも長期優良を取得するためにかかる費用と、控除（その他金利等）の差額がどれぐらい出るかは微妙。請負先によって違うので要確認。
②売買価格が3,000万円までなら0円
③利用した年から３年間、住宅ローンを利用してもこの控除は受けられない
④そのそも長期優良を取得するためにかかる費用と、控除（その他金利等）の差額がどれぐらい出るかは微妙。請負先によって違うので要確認。
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