教えて！住まいの先生

将来の事なんてわかりません。

不動産に関しては、業者に騙されてる感がありますが、お母様の持分があり、さらに認知症の診断がおりてるのですから、成年後見人にならないと不動産は動かせません。
口だけ商売なので信用してどうするんですか。どうやっても契約させる為に良いようにいってきますよ。
銀行員の知人相談したら、母が認知症で成年後見取らないと売却できないと聞いた、面倒だから売却しないって言ったら連絡来なくなります。

さらに、お父様が100まで元気かも？
うちの認知症父が88。この年代の内臓に問題ない高齢者は、平均寿命なんてゆうに超えてきます。88才まで生きた人の平均余命は94位です。介護施設で80代なんて、まだ若いですし、そんな簡単に死ねませんよ。

築年数がまだあまり経ってないマンションですから、ヘルパーさんを入れながらギリギリまでご自宅での生活がご本人もストレスないのでは？
自己負担分があったとしても、経済的に余裕があるなら、家事支援のヘルパーさんを手配してさしあげても。家事代行とか、何らかの支援をしてあげないと、掃除とか整理整頓は段々とできなくなっていくと思います。

不動産屋は高く売れるようなことを言ってきますが、売らせるようにしむけて売らなければ価格を下げさせるのは簡単なので、立地がよくても都市部でなければ話半分程度にしか相手にしない方がいいです。
4000万で売り始め、お父様もその気になってもう引かなくなってから、買い叩かれるんじゃ？
同じマンションの最近の成約価格、実際に売れた金額が4000万なら本当ですね。売出し価格とは別です。

老後それなりの施設に入って欲しいなら、マンションはお母様が亡くなったタイミングで売却か、成年後見をとってから売却。
ですが85でお元気だと、まだ余裕であと10年以上お元気という確率も高く、見学行かれるとわかると思いますが、食事が美味しそう、自由度が高そうなところほどかかる費用も高くなります。

介護なんて先は見えないし、先回りして準備したって本人が本当は嫌だって言い出す事も多いです。マンション売って、施設に入って食事が不味くてやっぱり嫌だ、他人と生活できないとかなるかも。
うちの父は、晩酌できないからやっぱり嫌だって実家に勝手に舞い戻ってまた一人暮らししてます。子の思うようにはなりません。

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なぜ売却の話が出たのか判りませんが、
質問者さんにとって
デメリットが多いと思えてなりません。

お父様の住まいは今のままで充分で、
5年どころかもっとお元気にしていて欲しいです。

私なら
もうここに5年しか住めないよ、後は住むところないよ
とは言いません。
5年後の生きる気力を奪う、そんなようなことは言いません。
そんなことを言ったら1年も生きないかもしれないですよ。
そうしたら、私ならとても後悔します。


売却にしろリースバックにしろ名義変更にしろ、
不動産屋にのみ、メリットのある内容ばかりです。
よくお考えください。


おしどり相続というものはありません。
お母様の持ち分の名義変更させたいのでしょうが、
おしどり贈与と言われる2000万の夫婦間贈与をすると、不動産取得税と登録免許税がかかります。
そのことはご存知でしょうか。


今そういうことをしなくても

夫婦間でしたら、普通に相続すれば1億6千万まで非課税ですから
無理やり夫婦間贈与をしておくメリットはありません。


それに、お母様は認知症とのことで
残念ですが生前贈与や財産の移動は出来ません。
出来たとしても、しないほうがいいと思います。
いずれ、相続が発生した時に相続手続きするのが一番スムーズですから。

相続税は贈与税よりも低いのです。
基礎控除額も大きいです。


その時にはあなたの考えも変わっていると思いますし、
自己の営業利益を追求する不動産会社もあなたのそばにいなくなっているでしょうし、
ゆっくりと
あなたの思ったように出来るでしょう。



今慌てて売却したい、
そう思ってるのは
そうすることで儲かる
不動産会社だけですよ。

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リースバックはほぼ１００％ 資産全部を失います。


リースバックは「おれおれ詐欺」と同じように、契約前の言葉では良いことばかり、実際はお金も不動産も住む場所も失います。
以下の例は、売買する不動産の相場を四千万円、近所の賃貸額平均を１０万円とします。

（１）売買価格は、売主（素人）に買主（悪徳専門家）は平気で二千万円を提案します。売主（素人）は相場を知らないからです。

（２）売買価格は、買主（悪徳専門家）は殺し文句「買い戻す時の事を考えて安くしておいたほうがいいですよ。一千万で」。売主（素人）は「そんなもんかな」と納得。※後述しますが買戻しは義務ではありません。

（３）買主（悪徳専門家）の殺し文句に「最初の一年間は賃貸料は無料」と。でも実際は一年後に追い出させるか、買主（悪徳専門家）は「賃貸料は２５万円でないと出て行ってください」

（４）住んでいる時には一回何百万円もする修理代を何回も売主（素人）に求めます。買主（悪徳専門家）は「修理代が出せないと出ていけ」と。

（５）買主（悪徳専門家）は「ずっと住むことができますよ」。売主（素人）は「５年，１０年、死ぬまで住める」と思いますが、契約書には１年とか３年しか書いていません。極端な場合は１年後に出ていかなければなりません。

（６)買戻しの時には、四千万円を要求されます。買主（悪徳専門家）は色々な相場のチラシなどを出してきて「これが相場だ」と言います。「払わなければ出ていけ」と言います。
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※考えても見てください、以上の例で、買主（悪徳専門家）は買い取り額を四千万円にして、それを売主（素人）が死ぬまで（例えば２０年間）も寝かしておくわけですよね。何の利益もありません。
買主（悪徳専門家）は数年内に多額の利益が必要です。ですから四千万円の物件を安く買い、家賃は高額にして、３年以内に売主（素人）が出て行ってもらわなければ利益になりません。
そして売主（素人）は売った時のお金も失い、買い戻すお金もなく、高額の家賃で疲弊して、そして売主（素人）には不動産もお金も住むところもなく、追い出されます。

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https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q13281061733


山口剛平さん

専門家住宅ローン返済・滞納に関するコンサルタント

2023/6/7 6:00

リースバックは、PCGHさん記載の通りで、中身はかなり悪質な仕組みです。

CMが上手く作られていますが、僕から言わせれば、新手の詐欺コマーシャルですよ。

例えば、本来普通に売却すれば3000万円の価値ある不動産を、極端に安い価格で買い取られる、というのが既にめちゃくちゃで、また利用者は概ね1〜2年で何らかの理由で退去する傾向が見られると考えられていて、完全に業者の思う壺って感じですね。

まさにキャッチャーのCM（笑）掴んだ物件は逃がさない、といったところでしょうか（笑）

昨今、被害者が多くて国土交通省でもガイドブックが発信されてる程ですよ。

https://www.mlit.go.jp/report/press/house02_hh_000174.html
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悪辣な事例がありました。写真も見てください
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001489272.pdf
マンションを売るなどという重要なことを一人では決められな
いと言い断ったが、「1000 万円を家賃にあてれば７年間は払っていける。マンションが古
いので早く決めないと売れなくなる」などとせかされた。その後もう１人営業員が加わり、
夜11 時頃まで夕飯も食べずに勧誘され、だんだん意識がもうろうとしてきて、



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https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q10274087120?__ysp=44Oq44O844K544OQ44OD44Kv

リースバックで高く買取り査定してくれる不動産業者さんの探し方ってありますか？ 大阪の自宅マンションを売却後も住み続ける予定にしています。 築30年の住宅地にある3LDKのマンションです。

ベストアンサー
フロムナウさん

カテゴリマスター

2023/1/17 14:34

ありません。
リースバックは商売ですので､いかに安く買い叩いて､早めに退去させてカモにするかですから､安さの程度の差があるだけです。

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１について
不動産を売却する場合のデメリットは、
売却しなければ、不動産を財産として残せるけれど、売却すると家賃などが必要となるため、売ったお金がその分減っていくというデメリットがあります
もちろん、経年とともに不動産の価値が下がったりするので、家賃で減る分と不動産の価値の低下とどちらが大きいかでデメリット分が変わります
また、不動産の評価額ってのは、実際の売却金額の7割程度でしかないので、現金で持つよりも相続税が安く済むことが多いです
メリットとしては、現金がゲットできることしか思いつきませんが、今回の場合、相続税を気にしているってことは、現金は十分にお持ちなのだろうから、メリットはない気がします
リースバックにすることのメリットは、そこに住めることですが、デメリットは、売却金額が安くなることと、期限が来たらでなくてはいけないかもしれないことです

２について
どの程度安くなるかまでは知りませんが、
相手からしたら、すぐには自分たちの思った通りにできないということもあり、安くなることは確かです

３について
みんなの介護とかってのでも探せるし、地域の高齢者支援のところでも教えてもらえます
ですが、自立型の高齢者向けマンションの場合、一般的なマンションと比べると、管理費が高くなるケースが多い。
家賃＋管理費となれば、それなりの金額を払うことになるし、老人ホームではないので、夜中に何かがあったからってきてもらえるわけでないところがほとんどで、それなら、一般的なマンションに入っていても変わらないじゃないかと思い、私は、私の親のときには見当はしたけどやめました

４について
おしどり相続制度というものはありません
おしどり贈与といわれるものはありますが、これも正式な名前ではありません
この制度は、婚姻20年たっていたら、配偶者の居住する住宅のための贈与について2000万までは贈与税がかからないし、将来の相続税もかからないというものです
この制度を使えば、自宅の2000万までの部分を配偶者名義にして、相続税を下げるという効果があります
ですが、今回の場合、お母様はすでにホームに入っているため、自宅に住むわけではないから、この制度は使えません

そもそも、なぜ、住宅を売却しようと考えているのでしょうか？
生活費がないなら売るしかないですが、相続税の心配をしているのなら、現金は十分におありなのだと思います
それなら、売らずにそこに住み続ける方がずっと得です
ただ、お母様が認知症だと、先にお父様が亡くなった時に家の名義変更が難しくなるので、遺言を書いてもらっておく方がいいです
その遺言で質問者さんを遺言執行人としてもらっておいたら、手続きが楽になります

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