教えて！住まいの先生
Q 路線価と、不動産の実勢価格はピッタリ相関するのでしょうか。
路線価をはじめてPDFで見ました（都内、都下）。特徴として、大きな道路だと一気に数値が上がりますが、住宅街に入るようなその脇の道になると、太い道路の半分近くの路線価になっています。
恵比寿と吉祥寺で見たのですが、どちらもそうなっています。しかし両方の街とも、高価で瀟洒なお家は、交通量の多い太い道路に面してない、奥まった住宅街にあるはずで、そうすると路線価は一気に低くなっています。（太い道路で1600だったのが、住宅街で580など）。
ということは、この路線価は、実際にその不動産が売り買いされる場合の実勢価格と、そこまで関係していないのでしょうか。これはマンションも同じで、交通量の多い道路に面しているのより、奥まった住宅地の低層マンションが高い、ということもあると思うので、不思議でなりません。どなたか、短くて構いませんのでお教えください。
補足
恵比寿と吉祥寺で見たのですが、どちらもそうなっています。しかし両方の街とも、高価で瀟洒なお家は、交通量の多い太い道路に面してない、奥まった住宅街にあるはずで、そうすると路線価は一気に低くなっています。（太い道路で1600だったのが、住宅街で580など）。
ということは、この路線価は、実際にその不動産が売り買いされる場合の実勢価格と、そこまで関係していないのでしょうか。これはマンションも同じで、交通量の多い道路に面しているのより、奥まった住宅地の低層マンションが高い、ということもあると思うので、不思議でなりません。どなたか、短くて構いませんのでお教えください。
「奥まった住宅地の低層マンションが高い」というのは、「値段が高い」という意味です。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/1/21 07:38:16
宅地の価格は前面道路の幅員によっても左右され、道路幅員との相関はあると思います。
宅地の前面道路幅員12m未満の場合、前面道路の幅員に応じた容積率制限を受け、道路幅員による容積率と指定容積率のうち、どちらか厳しい方の容積率の数値がその土地の容積率上限となります。
前面道路容積=前面道路幅員(m)× 4/10(住居系)、
前面道路容積率=前面道路幅員(m)× 6/10(商業系)です。
但し、前面道路幅員6m以上12m未満では、幅員15m以上の特定道路まで70ｍ以内の宅地は容積率の緩和特例もあります。
不動産価格は収益価格から定める場合も多く、容積率が低く、制限の多い土地は有効利用しにくいので、評価が下がります。
また、高度地区とか日影制限など、都市計画上の様々な制限も不利に影響するので、道路の狭い土地の評価はおのずと低下傾向になるように思います。
宅地の前面道路幅員12m未満の場合、前面道路の幅員に応じた容積率制限を受け、道路幅員による容積率と指定容積率のうち、どちらか厳しい方の容積率の数値がその土地の容積率上限となります。
前面道路容積=前面道路幅員(m)× 4/10(住居系)、
前面道路容積率=前面道路幅員(m)× 6/10(商業系)です。
但し、前面道路幅員6m以上12m未満では、幅員15m以上の特定道路まで70ｍ以内の宅地は容積率の緩和特例もあります。
不動産価格は収益価格から定める場合も多く、容積率が低く、制限の多い土地は有効利用しにくいので、評価が下がります。
また、高度地区とか日影制限など、都市計画上の様々な制限も不利に影響するので、道路の狭い土地の評価はおのずと低下傾向になるように思います。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/1/21 07:38:16
ありがとうございます参考になりました。他のお二人にも感謝いたします。
回答
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A
回答日時：
2024/1/20 10:01:15
（元）不動産会社経営の宅建士です。
あなたにはまず、基本的な説明をした方が良いでしょう。
不動産の価格には、俗に「４価格」と言われる分類があります。
◆公示価格＝国が年一回、全国基準地の土地価格を算出して設定する価格。
◆固定資産税評価額＝役所が固定資産税を課税するために算出する価格。
◆路線価＝税務署が、「相続」の際に、相続税を算出する価格。
◆実勢価格＝いわゆる「相場価格」で、現実取引の際に参考にする価格。
そしてそれぞれが、各々の官庁が、独自の算定基準で算出します。
従って、路線価が実勢価格と？――など、比較すること自体が間違いなのです。
ある程度音比率で比較ができたとしても、それは偶然でしかありません。
「価格の比較」など、捉え方によりどうにでも捉えられます。
●あなたがもし、他界からイヤだと、購入検討しているなら、物件の高低よりも、あなたの資金力で購入の「可・否」を考えた方が賢明ですよ。
あなたにはまず、基本的な説明をした方が良いでしょう。
不動産の価格には、俗に「４価格」と言われる分類があります。
◆公示価格＝国が年一回、全国基準地の土地価格を算出して設定する価格。
◆固定資産税評価額＝役所が固定資産税を課税するために算出する価格。
◆路線価＝税務署が、「相続」の際に、相続税を算出する価格。
◆実勢価格＝いわゆる「相場価格」で、現実取引の際に参考にする価格。
そしてそれぞれが、各々の官庁が、独自の算定基準で算出します。
従って、路線価が実勢価格と？――など、比較すること自体が間違いなのです。
ある程度音比率で比較ができたとしても、それは偶然でしかありません。
「価格の比較」など、捉え方によりどうにでも捉えられます。
●あなたがもし、他界からイヤだと、購入検討しているなら、物件の高低よりも、あなたの資金力で購入の「可・否」を考えた方が賢明ですよ。
A
回答日時：
2024/1/19 11:57:07
必ずしも、一致しないです。
路線価は、贈与、相続の税額算定基準です。
税務署でさえ、実態と異なれば、路線価以外の時価で、相続財産を算定し、それを根拠に課税してきます（この違いが訴訟になったこともありますが、税務署の判断が勝っています）。
税務署ですら、路線価による算定は実態と違っていることもある、で運用しているのですから、実際の売買取引とは当然異なっていますね。
路線価は、贈与、相続の税額算定基準です。
税務署でさえ、実態と異なれば、路線価以外の時価で、相続財産を算定し、それを根拠に課税してきます（この違いが訴訟になったこともありますが、税務署の判断が勝っています）。
税務署ですら、路線価による算定は実態と違っていることもある、で運用しているのですから、実際の売買取引とは当然異なっていますね。
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