教えて！住まいの先生
Q 不動産投資についてです。 よく聞く話として、「サブリースをすると売却価格が下がる」というのを聞きます。
当然、立地条件や築年数に影響されるものと言うのは重々承知しておりますが、一般的にサブリース外さないで売却した場合、外した場合と比べていくらか価格が下がるのでしょうか?
ご教示頂けますと幸いです。
ご教示頂けますと幸いです。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/2/20 09:24:21
具体的に多い（悪い）例としてワンルームマンションについて想定します。
購入価格....................................3000万円（諸経費100万込み）
サブリース無しの売り 手取り2400万円ほど・・諸経費込み
サブリース付の 同 手取り2000万円ほど・・同
＊あくまで想定です、この場合のサブリース付は最悪の解約不可の例です
悪辣な業者が多く、ほとんどは解約不可のサブリースの事が多いのです
＊次の買い手は殆どいません、買った業者に売るしかない場合が多いのです
足元みて叩かれます
＊アパート物件も同じ傾向です、サブリース契約書をよくよく読むと
すべて大家不利になっています、H4年の最高裁判決で大家不利が
確定しました、ヒドイものです。
購入価格....................................3000万円（諸経費100万込み）
サブリース無しの売り 手取り2400万円ほど・・諸経費込み
サブリース付の 同 手取り2000万円ほど・・同
＊あくまで想定です、この場合のサブリース付は最悪の解約不可の例です
悪辣な業者が多く、ほとんどは解約不可のサブリースの事が多いのです
＊次の買い手は殆どいません、買った業者に売るしかない場合が多いのです
足元みて叩かれます
＊アパート物件も同じ傾向です、サブリース契約書をよくよく読むと
すべて大家不利になっています、H4年の最高裁判決で大家不利が
確定しました、ヒドイものです。
回答
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A
回答日時：
2024/2/19 13:26:43
こんにちは。都内で不動産経営をしている者です。
１）オーナーチェンジ物件自体は、サブリースが付いていないくても一般の実需物件に比べると1割くらいは安くなることが多くなります。
２）サブリース物件は一般の不動産投資家が購入を敬遠するので、通常のオーナ―チェンジ物件よりも更に安くなりますので、実需物件の市場価格の7～8割程度で業者に買い叩かれるのが普通かと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
１）オーナーチェンジ物件自体は、サブリースが付いていないくても一般の実需物件に比べると1割くらいは安くなることが多くなります。
２）サブリース物件は一般の不動産投資家が購入を敬遠するので、通常のオーナ―チェンジ物件よりも更に安くなりますので、実需物件の市場価格の7～8割程度で業者に買い叩かれるのが普通かと思います。
以上、ご参考になれば幸いです。
A
回答日時：
2024/2/19 13:12:19
エンド賃料とサブリース賃料の差額が、賃料の安定化に寄与する分に見合っているか、という違いです。
事業力のある会社は、サブリース会社を挟まなくても自分で賃貸の客付ができます。一方、賃貸の客付に人員と時間を割いていられない、という指向の投資家は、サブリース賃料との差額があってもその方がよい、と考えるわけです。
また、その差額が小さければよい、というものではなく、差が小さいということは、いつサブリース会社が抜けてエンド賃貸に切り替えなければならない、という覚悟を買手（候補）がします。このため、サブリースの効果がありません。
ですから、エンド賃料とサブリース賃料の差が、いい塩梅になっているか、というバランスで決まります。
事業力のある会社は、サブリース会社を挟まなくても自分で賃貸の客付ができます。一方、賃貸の客付に人員と時間を割いていられない、という指向の投資家は、サブリース賃料との差額があってもその方がよい、と考えるわけです。
また、その差額が小さければよい、というものではなく、差が小さいということは、いつサブリース会社が抜けてエンド賃貸に切り替えなければならない、という覚悟を買手（候補）がします。このため、サブリースの効果がありません。
ですから、エンド賃料とサブリース賃料の差が、いい塩梅になっているか、というバランスで決まります。
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