教えて!住まいの先生

Q 築年数の虚偽。 中古住宅を購入しました。

当時のチラシには昭和63年築と書いてあり、そのつもりで購入しました。 ですが、不動産取得税の減免の申請に行ったら対象外だと言われ、そこで初めて昭和54年築の建物だと気がつきました。
登記簿をみたら 昭和63年築とはリフォームで増築した年の事でした。
その築年数ならこの価格では購入しなかったなと。
リフォームも600万かけてし、気に入っているので出ていくつまりはありません。
が、仲介業者には適正な価格で、差額分を賠償として支払ってほしいと思っています。
ある所に相談しましたら、重要事項説明などで説明をされているはずだから、チラシレベルでは恐らく覆らないと言われました。
本当にそうなのでしょうか?
もしその説明でその築年数を聞いていたら、購入しなかったな、もう少し価格を交渉したなと思います。
私も、主人も昭和54年って言う築年数を聞いた記憶はありません。
どうしたらよいでしょうか?
質問日時: 2024/3/6 16:01:51 回答受付終了
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A 回答日時: 2024/3/7 10:41:56
(元)不動産会社経営の宅建士です。
あなたはチラシ広告の、「築年数が虚偽」を指摘し、かつ、それなら買わなかった―――との主張でしょ?

そして、契約時には、「重要事項説明書」と「契約書」を受領しているはずです。
その説明の際に、チラシ広告など仲介業者が引用していましたか?
(不動産取引に、チラシ広告を引用するなど、あり得ないのです)

そして、あなたがそこまでの深い希望があったなら、重要事項説明書に明確に、築年数など記載されていて、ピンときたはずです。

その深い希望なら、当然、チラシとの差異が「見えて・聞いた」はずです。
その時になぜ、「チラシ広告と違うのはなぜ?」と、普通、聞きませんか?

ハタから一読すると、無意味なチラシ広告を矢面にして、不満をぶつけているだけにしか見えませんよ。(表現を変えれば「クレーマー」とも)

●宅建業法では、あくまで重要事項説明書が基本で、チラシなど業者の任意ですので、全く登場などしません。

仲介業者が重要事項説明書で説明したら、完全に法にのっとっての説明であり、何の指摘も受けず、問題などありません。

当然、賠償額などの世界ではありませんよ。
(もう一度重要事項説明書の建物の部分を再読することです)
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A 回答日時: 2024/3/7 06:56:25
なかなか厳しい(こちらが弱い立場)内容です。
築年数などは取得前にも自分で調べる事は出来ますし、契約書にも書かれていたり、取得時に登記事項証明書を発行して貰っているなら、そこでも気が付く機会はあります。

互いの話を一言一句覚えているとも言い切れないですから、口頭の説明があったなかったは水掛け論になってしまいます。

63年築表記のチラシは持っているようですが、契約書には物件について何年築とかかれているのでしょうか?
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A 回答日時: 2024/3/6 18:45:24
契約書、重説に何と書かれているかが大事です、というより書かれていること以外は争っても無理ですね
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A 回答日時: 2024/3/6 17:46:43
業界関係者です。すみません。少し厳しいことを言うようですが、

敗因の全ては登記をとらなかったことです。築年だけでなく、本当に当該家屋の所有権がその仲介業者側にあるのかを確認するのが基本中の基本です。

他人の家を買わされなかっただけ幸運と考えれば少し気が楽になりませんか。

ただ、方法はないわけではありません。

県税事務所は「対象外」と説明したようですが、厳密に言うと以下のように、中古住宅は築年によって、価格控除額が異なります。

昭和29年7月1日~昭和38年12月31日 100万円
昭和39年1月1日~昭和47年12月31日 150万円
昭和48年1月1日~昭和50年12月31日 230万円
昭和51年1月1日~昭和56年6月30日 350万円
昭和56年7月1日~昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日~平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日~平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日以後 1,200万円

大きな分岐点は、新築年月日が、昭和56年7月1日以降が否かです。

昭和56年7月1日以降の新築は新耐震基準が適用されるので、無条件で軽減の要件をクリアーします。

よって、昭和56年7月1日以降の新築物件は全て新耐震基準に適合していると県税事務所は判断します。

しかし、昭和56年6月30日以前の新築物件は、旧耐震基準で建てられている場合がほとんどなので、

性能評価証明書等で新耐震基準に適合していることを証明しないと軽減の要件をクリアーしません。

だから、可能性は低いので、県税事務所は「対象外」と説明したのです。

ここで、あなたに確認ですが、

昭和56年12月31日以前の新築分で、取得後、耐震改修を行い、新耐震基準に適合していることについて証明を受けた自己の居住の住宅は、不動産取得税の軽減対象になります。

取得後、耐震改修を行いましたか。また、前所有者は上記の耐震改修を行い、新耐震基準に適合しているのではありませんか。

築年だけで軽減の有無を判断するのは危険です。一度、確認してみてください。

なお、築年に関するチラシですが、増築面積は全体の何割ぐらいですか。

地方税法上、増築した建物の築年はあくまでも当初の新築年月日で判断しますが、民間での風習というか、常識というか、それは法的に規制できないので、納得できなければ、法的には当初の新築年がその建物の築年として判断している事実を伝え、増築年を前面に押し出していることについて、業者と話をするしかないですね。

健闘を祈ります。
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A 回答日時: 2024/3/6 16:38:57
チラシとか、聞いた記憶がないとか、一切関係ありません。

重要事項説明で、どのように記載されているのか、相談したにもかかわらず、結果が書かれてていません。

重要事項説明書の記載説明を何と??
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