教えて！住まいの先生

2世帯住宅のようですがまず借入人が誰なのかで対応が変わってきます。
お父様が土地の提供者としての物上保証人であれば保証人の削除。相続者の追加手続きとなります。抵当権は残高0でも解除しないと残っていますから借入がなければ解除だけです。借入保証先の金融機関で亡くなった事を告げれば金融機関より保証会社へ連絡と手続きの説明があります。遺産分割協議書にて相続者が決まっている場合はその人に対して債務者・保証人の追加・変更手続きとなります。流れとしては亡くなった事だけ伝えて遺産分割協議書が完成してから手続きをするのがいいと思います。遺産分割協議書により相続人が決まっておれば他の相続人の印鑑証明は必要ありません。債務者(借入人)になっている場合、団体信用生命に加入していますので告知義務違反とかがなければ債務がなくなる可能性が大きいです。変更登記料や変更契約に係る費用は必要となりますが金融機関によって金額は違いますので確認してみてください。登記は保証会社の承認が必要なのでこちら主体では変更できません。

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①相続を目的とする所有権移転→債務者相続を目的とする抵当権変更登記→債務引受を目的とする抵当権変更登記の順番ですかね。
同時に申請可能です。

②抵当権者ですから保証会社です。

③債務者相続を目的とする抵当権変更登記は法定相続人全員です。

団信には加入していませんか？
住宅ローンの場合は債務者が死亡すると団信保険でこの先の支払いが全額免除になります。
保証会社付きの住宅ローンなので、団信義務付けされていると思いますけど。

また抵当権変更登記は新所有者と抵当権者の共同申請ですから、原則抵当権者指定の司法書士で行うことになります。

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誤解されている部分があるのかもしれません。

抵当権がついているということは、債務が残っているということですよね。
相続する際に、遺産分割協議をするのは、プラスの財産だけではなく
マイナスの財産（＝債務）も「遺産」にあたります。

債務も質問者様が相続される・・・と言うことでいいでしょうか。
まず、最初にすべきことは、お父様が借入していた金融機関に
債務を引きつぐ旨の手続きを行う事です。

委任状等ではなく、質問者様が債務者となる契約を
金融機関と新たに締結することになります。

そして、当然ですが金融機関は質問者様に「担保の提供」を求めてくるはずです。
ここで初めて「抵当権設定」の話が出てきます。

登記申請の前に金融機関・・・です。

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