教えて！住まいの先生
Q 住宅ローンについて、2人で8000万円が無謀な計画かどうか知りたいです。 夫サラリーマン年収600万 妻医師年収1400万(来年度は＋300万見込み)都内在住
夫奨学金返済その他ローンなし
子供はいずれ1人欲しい
貯蓄1500万程度
都内のマンション8000万円台を検討していますが、ペアローンで8000万大丈夫でしょうか。
現在賃貸で20万/月払っていてずっと賃貸は勿体無いこと、値下がりしづらい都内のタワマンを買った方が資産性が高い、リセールしやすいという理由でこの価格帯で探しているのですが、妻の収入に頼った状態でローンを組むことに不安があります。
具体的な懸念点としては、
・妻は現在非常勤のため産休、育休は取れない可能性高い
その間数ヶ月は貯蓄を切り崩すことになる
育休中は制限範囲内で副業できれば収入はほぼ変わらないが、体力的に可能か
早期復帰をめざしたいが、そう上手くいくのか
ちなみに夫は育休取得可、妻は時短勤務は可能
・貯蓄が年収に比べ少ない(頭金に600万程度使う予定)
・所得制限で、保育費教育費が高額になる可能性(都内は所得制限なしで保育園無料になったと聞いたのですが、実際どうなんでしょうか)
・妻が働けなくなった場合のリスク(これは男女逆でもあると思いますが)
・来年一年は妊娠せず貯蓄に専念すればすこし安心できるかもしれないが、その分妊娠時年齢が上がるデメリットがある
などです。周囲に似たようなモデルケースがおらず、質問させてもらいました。
ペアローンであれば一般的に年収の5倍であれば安心と聞きますが、妻の方が収入が高い場合、どのように考えられる方が多いのかご意見を聞きたいです。
もし似たような方がいらっしゃれば是非ご経験を伺えればと思います。
子供はいずれ1人欲しい
貯蓄1500万程度
都内のマンション8000万円台を検討していますが、ペアローンで8000万大丈夫でしょうか。
現在賃貸で20万/月払っていてずっと賃貸は勿体無いこと、値下がりしづらい都内のタワマンを買った方が資産性が高い、リセールしやすいという理由でこの価格帯で探しているのですが、妻の収入に頼った状態でローンを組むことに不安があります。
具体的な懸念点としては、
・妻は現在非常勤のため産休、育休は取れない可能性高い
その間数ヶ月は貯蓄を切り崩すことになる
育休中は制限範囲内で副業できれば収入はほぼ変わらないが、体力的に可能か
早期復帰をめざしたいが、そう上手くいくのか
ちなみに夫は育休取得可、妻は時短勤務は可能
・貯蓄が年収に比べ少ない(頭金に600万程度使う予定)
・所得制限で、保育費教育費が高額になる可能性(都内は所得制限なしで保育園無料になったと聞いたのですが、実際どうなんでしょうか)
・妻が働けなくなった場合のリスク(これは男女逆でもあると思いますが)
・来年一年は妊娠せず貯蓄に専念すればすこし安心できるかもしれないが、その分妊娠時年齢が上がるデメリットがある
などです。周囲に似たようなモデルケースがおらず、質問させてもらいました。
ペアローンであれば一般的に年収の5倍であれば安心と聞きますが、妻の方が収入が高い場合、どのように考えられる方が多いのかご意見を聞きたいです。
もし似たような方がいらっしゃれば是非ご経験を伺えればと思います。
回答
A
回答日時：
2023/12/19 12:10:50
奥さん産後働ける状態ならいいですけどね。
持病発覚、精神的な疾患発症、子供の教育専念で年収下がる場合もあります。
母親って子が産まれると価値観が変わったり腹括ったりしますからね。
子供の中学受験終わるまでは仕事セーブする女医さんも多数いらっしゃいますし、クリニックに行かれる方も多いです。
科や立地によりますが、週3日勤務の非常勤女医で年収1000万はいかないので様々なリスク考えた方が良いですよ。
美容皮膚科の非常勤勤務だと能力的にも伸び代ないので危険。
お子さんの行事とかご主人が代わりに行けない(会社休めない)、夜帰ってくるのが遅いとかだと奥様とベビーシッターさんで回す方が効率的なので、離婚する方もいます。
タワマン…どうかな。
データ、見てます？
上記の理由で友人(妻側、妻名義)離婚してタワマン売却しようとしましたが、５年たった今でも売れてないですね。評価額が高く、購入時よりもだいぶ上がっててすぐ売却できると踏んで戸建て一軒家購入しようとするも、ローン通らず。
結局親戚に借金して現金一括購入でした。
タワマンが売れた時に返す、という約束でね。
ちなみにそのタワマン、今連日テレビで報道している凄まじい倍率の某エリアです。
具体的な数字は他の方があげてますので、私はエピソードとして、答えさせていただきました。
持病発覚、精神的な疾患発症、子供の教育専念で年収下がる場合もあります。
母親って子が産まれると価値観が変わったり腹括ったりしますからね。
子供の中学受験終わるまでは仕事セーブする女医さんも多数いらっしゃいますし、クリニックに行かれる方も多いです。
科や立地によりますが、週3日勤務の非常勤女医で年収1000万はいかないので様々なリスク考えた方が良いですよ。
美容皮膚科の非常勤勤務だと能力的にも伸び代ないので危険。
お子さんの行事とかご主人が代わりに行けない(会社休めない)、夜帰ってくるのが遅いとかだと奥様とベビーシッターさんで回す方が効率的なので、離婚する方もいます。
タワマン…どうかな。
データ、見てます？
上記の理由で友人(妻側、妻名義)離婚してタワマン売却しようとしましたが、５年たった今でも売れてないですね。評価額が高く、購入時よりもだいぶ上がっててすぐ売却できると踏んで戸建て一軒家購入しようとするも、ローン通らず。
結局親戚に借金して現金一括購入でした。
タワマンが売れた時に返す、という約束でね。
ちなみにそのタワマン、今連日テレビで報道している凄まじい倍率の某エリアです。
具体的な数字は他の方があげてますので、私はエピソードとして、答えさせていただきました。
A
回答日時：
2023/12/19 11:01:43
高いマンションに住むのが「夢」って事なら、別にいいとは思います。
金は将来の不安を減らす為に使うって考え方のがいいと思いますよ。
収入につられて、家や生活レベルをあげていくと、どんなに計画をきちんと立てても、不安は大きくなるだけですから。
なぜ5000万の家では満足できないのか、8000万の家なら満足できるのか。そういった簡単で考えた方が良いです。住宅ローンの適正な金額なんてないです。
私は、世帯収入の2倍以下の家を買いました。その方が精神的に楽だと、今も思ってます。
金は将来の不安を減らす為に使うって考え方のがいいと思いますよ。
収入につられて、家や生活レベルをあげていくと、どんなに計画をきちんと立てても、不安は大きくなるだけですから。
なぜ5000万の家では満足できないのか、8000万の家なら満足できるのか。そういった簡単で考えた方が良いです。住宅ローンの適正な金額なんてないです。
私は、世帯収入の2倍以下の家を買いました。その方が精神的に楽だと、今も思ってます。
A
回答日時：
2023/12/18 03:34:48
ローン組成は枠も余裕がありますし、貯蓄も少なくありません。もっと厳しい状況で8,000万組んでいる人がやまほどいますので、心配する必要はありません。ご家族で将来計画をしっかり話し合えば何も問題ないでしょう。
・特に直近の転職等がなければ、金融機関は頭金無しで全額ローンできます。
その場合の月々の支払いは、変動0.5％で35万程度であれば、8000万円であれば22万円程度でしょう。なお、マンションの管理費や修繕積立金はタワーマンションであれば、部屋数が多いので少ないですが数万円はかかりますから少額ですがご留意ください。またタワーマンションも、値崩れしづらいのは事実ですが、だんだん修繕積立金が上昇しているのも事実ですので、なるべく築浅を選びましょう。
なお、将来。先行事例で修繕積立金が多額の積立不足が明らかになったタワーマンションが顕在化してくると、タワーマンションの価値が下落する可能性があります。都内の低層のブランドマンションも8,000万だと、60平米は厳しいかもしれませんが、こちらも極めて市場流動性が高く、ほぼ値下がりはないので選択肢としてはありです。
・奥様がどれだけ育休産休期間があるのかは定かではありませんが、特にご両親のサポートがなければ、奥様だけが育児専念するのであれば、一般的には数ヶ月ではなく、1年以上と考えたほうがよいと思います。保育園を最短の3ヶ月で預けたとしても、はじめは、長くは預けれません。さらに、免疫もなく病気になるため、かなり手がかかります。従って、旦那様や奥様は、同じペースで働くのは１年は難しいです。また、実際に子供が産まれた場合、育児に専念したいという方や、一度仕事を中断するとやっぱりすぐには戻りたくないという方も多く、早期復帰を約束してもすぐには戻らないケースは山ほどあります。こればっかりは産まれて実際に育児をしないと分からないです。なので数ヶ月というのではなく、当初から1年くらいと考えたほうが、不確定要素が少ないでしょう。
・貯蓄は少ないとは思いませんが、頭金にいれる必要はありません。住宅ローンは、自身の住宅を担保にいれることで、極めて低い金利でローンを組成しているもので、金融機関はリスク属性がある人間・物件には貸しません。つまり、金融機関からすれば、ローンが組成できている金額は、とりっぱぐれがない考えている金額なのです。お二人の属性と購入対象の物件で、8,000万を貸さないということは有り得ないので、金融機関が頭金を求めてくることはないです。利息に対する影響なんて年間数万あるかどうかでペアローンの住宅控除で全額控除できるレベルです。
ご参考までに、私は1軒目のマンションは1億円程度でしたが、購入時は4,000万以上金融資産を含めて支払可能ですが、頭金はゼロです（無駄なので。）
・はい、２人目からが無料ですが、１人目で世帯年収２,０００万なので（年収に応じます）、０－２歳は、最大保育料の約月８万円かかります。これは私も経験していて、すごい不平等だと思いますが、そういう制度になっています。
・妻が働けなくなった場合のリスクは、当然ありますが、おそらくローンを返済するだけではなく、お子様の豊かな教育費の捻出や、奥様自体のキャリアの追求などの、奥様が働く理由は色々あると思います。また、特に旦那様が育児に参加するなどの姿勢も大切ですし、必要に応じて、どちらかの両親のサポートなども考えれます。リスクはゼロにはできませんが、質問者様の状況であれば、十分許容できるほど小さくできる環境だと思います。
・ご年齢は定かではないですが、現在のプランは十分実現可能なので、１年先送りにしてもあまり意味がありません。３５歳（妊娠期間を考えれば、３４歳）であれば、高齢出産になり、不妊治療は、費用も時間もかかりますので、わざわざ遅らせる必要ありません。
・ペアローンは、男女差はありませんが、勤務しない期間の予定があればそれは考慮されます。５倍は自営等も含めた平均で、上場企業の転職していないサラリーマンであれば、９倍、１０倍は貸しますし、３５年の支払額が家賃と比較して支払が重くなるということは全くありません（質問者様は世帯年収の割には家賃が控えめなのでそうはなりませんが、普通は減ります）。
蛇足ですが、貯金1500万を現金で寝かすのはもったいないので、NISA枠を活用するなどして、随時投資信託にいれておきましょう。S&P500や、手堅いインデックスであっても、毎年100万は増加すると思います。
・特に直近の転職等がなければ、金融機関は頭金無しで全額ローンできます。
その場合の月々の支払いは、変動0.5％で35万程度であれば、8000万円であれば22万円程度でしょう。なお、マンションの管理費や修繕積立金はタワーマンションであれば、部屋数が多いので少ないですが数万円はかかりますから少額ですがご留意ください。またタワーマンションも、値崩れしづらいのは事実ですが、だんだん修繕積立金が上昇しているのも事実ですので、なるべく築浅を選びましょう。
なお、将来。先行事例で修繕積立金が多額の積立不足が明らかになったタワーマンションが顕在化してくると、タワーマンションの価値が下落する可能性があります。都内の低層のブランドマンションも8,000万だと、60平米は厳しいかもしれませんが、こちらも極めて市場流動性が高く、ほぼ値下がりはないので選択肢としてはありです。
・奥様がどれだけ育休産休期間があるのかは定かではありませんが、特にご両親のサポートがなければ、奥様だけが育児専念するのであれば、一般的には数ヶ月ではなく、1年以上と考えたほうがよいと思います。保育園を最短の3ヶ月で預けたとしても、はじめは、長くは預けれません。さらに、免疫もなく病気になるため、かなり手がかかります。従って、旦那様や奥様は、同じペースで働くのは１年は難しいです。また、実際に子供が産まれた場合、育児に専念したいという方や、一度仕事を中断するとやっぱりすぐには戻りたくないという方も多く、早期復帰を約束してもすぐには戻らないケースは山ほどあります。こればっかりは産まれて実際に育児をしないと分からないです。なので数ヶ月というのではなく、当初から1年くらいと考えたほうが、不確定要素が少ないでしょう。
・貯蓄は少ないとは思いませんが、頭金にいれる必要はありません。住宅ローンは、自身の住宅を担保にいれることで、極めて低い金利でローンを組成しているもので、金融機関はリスク属性がある人間・物件には貸しません。つまり、金融機関からすれば、ローンが組成できている金額は、とりっぱぐれがない考えている金額なのです。お二人の属性と購入対象の物件で、8,000万を貸さないということは有り得ないので、金融機関が頭金を求めてくることはないです。利息に対する影響なんて年間数万あるかどうかでペアローンの住宅控除で全額控除できるレベルです。
ご参考までに、私は1軒目のマンションは1億円程度でしたが、購入時は4,000万以上金融資産を含めて支払可能ですが、頭金はゼロです（無駄なので。）
・はい、２人目からが無料ですが、１人目で世帯年収２,０００万なので（年収に応じます）、０－２歳は、最大保育料の約月８万円かかります。これは私も経験していて、すごい不平等だと思いますが、そういう制度になっています。
・妻が働けなくなった場合のリスクは、当然ありますが、おそらくローンを返済するだけではなく、お子様の豊かな教育費の捻出や、奥様自体のキャリアの追求などの、奥様が働く理由は色々あると思います。また、特に旦那様が育児に参加するなどの姿勢も大切ですし、必要に応じて、どちらかの両親のサポートなども考えれます。リスクはゼロにはできませんが、質問者様の状況であれば、十分許容できるほど小さくできる環境だと思います。
・ご年齢は定かではないですが、現在のプランは十分実現可能なので、１年先送りにしてもあまり意味がありません。３５歳（妊娠期間を考えれば、３４歳）であれば、高齢出産になり、不妊治療は、費用も時間もかかりますので、わざわざ遅らせる必要ありません。
・ペアローンは、男女差はありませんが、勤務しない期間の予定があればそれは考慮されます。５倍は自営等も含めた平均で、上場企業の転職していないサラリーマンであれば、９倍、１０倍は貸しますし、３５年の支払額が家賃と比較して支払が重くなるということは全くありません（質問者様は世帯年収の割には家賃が控えめなのでそうはなりませんが、普通は減ります）。
蛇足ですが、貯金1500万を現金で寝かすのはもったいないので、NISA枠を活用するなどして、随時投資信託にいれておきましょう。S&P500や、手堅いインデックスであっても、毎年100万は増加すると思います。
A
回答日時：
2023/12/17 10:29:45
みんな額面じゃなくて手取り計算できてないのよ。
無理か無理じゃないか教えてあげる。
あくまで税引き後の最終手取りを夫婦合算で計算して例えば年間800万だったら1/5は160万÷12ヶ月=月133,400円以内（管理費含）になる住宅ローンであれば無理がないという計算。これを超える住宅ローンは破綻の可能性が数倍になるってだけ。100人いたら3人は住宅ローン破綻者、年6万棟が競売物件に出るわけだけどこの計算が出来てない人が8割以上。簡単な計算なのにね。
無理か無理じゃないか教えてあげる。
あくまで税引き後の最終手取りを夫婦合算で計算して例えば年間800万だったら1/5は160万÷12ヶ月=月133,400円以内（管理費含）になる住宅ローンであれば無理がないという計算。これを超える住宅ローンは破綻の可能性が数倍になるってだけ。100人いたら3人は住宅ローン破綻者、年6万棟が競売物件に出るわけだけどこの計算が出来てない人が8割以上。簡単な計算なのにね。
A
回答日時：
2023/12/14 19:29:09
残念ですけど今はやめたほうが良いと思います。常識的に考えて頭金が少なすぎる。そのぐらい収入があるなら、数年であと1000万貯められますよね。たぶん購入のタイミング的に早い時期のほうが良いという判断でしょうけど
A
回答日時：
2023/12/14 10:58:28
都内の8000万台のタワマンって、そこまで資産価値あるでしょうか？
それとも１ＬＤＫぐらいの間取りで考えているのでしょうか？
将来の売却を含めて検討されているなら、もう少し立地を含めて考え直した方が良い気がします
ただ、今後もマンション価格が上がっていくかと言われれば
バブルも崩壊して値下がりするという話もありますので
タワマンに拘って急ぐ必要もない気がします
それとも１ＬＤＫぐらいの間取りで考えているのでしょうか？
将来の売却を含めて検討されているなら、もう少し立地を含めて考え直した方が良い気がします
ただ、今後もマンション価格が上がっていくかと言われれば
バブルも崩壊して値下がりするという話もありますので
タワマンに拘って急ぐ必要もない気がします
A
回答日時：
2023/12/14 00:52:25
旦那さんの年収だと恐らく借りられるローンは4000～5000万円程だと思うので8000万借りるならペアローンにするしかないですね。
仮に奥様が時短勤務などで収入が少なくなったとしても年収1000万以上稼ぎ続けることができるのであれば無謀ではないと思います。
奥様が育休が取れないのであれば旦那さんが育休を取り、奥様が働くという選択肢もありだと思います。奥様の方が収入も多いですし、育休手当もあるのでローンを返していけるだけの収入は見込めると思います。
私も医療従事者なので産後すぐに復帰される女医さんをよく見かけます。産休が終わったら(産後8週)復帰される方が多いので働くことはできると思います。ただ、2ヶ月だとまだ睡眠が安定しない時期なので旦那さんが育休を取ってメインで育児をする前提ですが。
年収に対して貯蓄は少ないですが、同年代に比べると多いですし、年収が多いのでカバーしやすいと思います。
奥様が働けなくなった時のリスクは大きいので、可能であれば保険でカバーするのがいいと思います。
20代であれば妊娠を1年遅らせるのもありですが、ご夫婦ともに年収がかなりあるので恐らく30代半ばくらいなのかな？と思います。(違ったらすみません)
年齢が上がるほど妊娠の可能性は下がりますし、若くても妊娠したいと思った時にすぐ妊娠できるわけではないので、早く欲しいと思うのであれば早めに妊活をされるのがいいと思います。
都内在住ではないので保育費については分かりません。すみません。
仮に奥様が時短勤務などで収入が少なくなったとしても年収1000万以上稼ぎ続けることができるのであれば無謀ではないと思います。
奥様が育休が取れないのであれば旦那さんが育休を取り、奥様が働くという選択肢もありだと思います。奥様の方が収入も多いですし、育休手当もあるのでローンを返していけるだけの収入は見込めると思います。
私も医療従事者なので産後すぐに復帰される女医さんをよく見かけます。産休が終わったら(産後8週)復帰される方が多いので働くことはできると思います。ただ、2ヶ月だとまだ睡眠が安定しない時期なので旦那さんが育休を取ってメインで育児をする前提ですが。
年収に対して貯蓄は少ないですが、同年代に比べると多いですし、年収が多いのでカバーしやすいと思います。
奥様が働けなくなった時のリスクは大きいので、可能であれば保険でカバーするのがいいと思います。
20代であれば妊娠を1年遅らせるのもありですが、ご夫婦ともに年収がかなりあるので恐らく30代半ばくらいなのかな？と思います。(違ったらすみません)
年齢が上がるほど妊娠の可能性は下がりますし、若くても妊娠したいと思った時にすぐ妊娠できるわけではないので、早く欲しいと思うのであれば早めに妊活をされるのがいいと思います。
都内在住ではないので保育費については分かりません。すみません。
A
回答日時：
2023/12/13 23:49:01
この手の話はリスクだけを挙げればきりがないんですよ
計算上いけるならその計算に合わせた行動計画をまずは立ててみてそれが実行可能かどうかをお2人で検証してみれば良いです
収入が維持できるかどうかとかもし働けなくなったらなんて話は世の中の住宅ローンを支払ってる家庭どこにでも言える話です
それに都心のマンションなら資産性も高いので何かあれば売れば良いじゃないですか。郊外や田舎の戸建てなら考え物ですが都心のマンションであれば売れますから。
私に見立てだと返済は可能だと思いますよ。
リスクだけ挙げるのではなく計算上可能かどうかを弾いてみて日常生活を送るにあたって（子育ても含め）支障があるか無いかを検証してみれば良いと思います。
計算上いけるならその計算に合わせた行動計画をまずは立ててみてそれが実行可能かどうかをお2人で検証してみれば良いです
収入が維持できるかどうかとかもし働けなくなったらなんて話は世の中の住宅ローンを支払ってる家庭どこにでも言える話です
それに都心のマンションなら資産性も高いので何かあれば売れば良いじゃないですか。郊外や田舎の戸建てなら考え物ですが都心のマンションであれば売れますから。
私に見立てだと返済は可能だと思いますよ。
リスクだけ挙げるのではなく計算上可能かどうかを弾いてみて日常生活を送るにあたって（子育ても含め）支障があるか無いかを検証してみれば良いと思います。
A
回答日時：
2023/12/13 23:01:13
好きにすれば良いです。
大丈夫なので。
問題は、「資産性」リセールバリューなど何の役にも立たないという事だけです。
住宅に必要なのは、利便性であって、リセールバリューは、それによって付随してくるものです。
利便性の高い物件を買えば、リセールバリューも高くなります。
ですが。
リセールバリューが高いからと言って、利便性が高いかどうかは分かりません。
お話からは、妊娠出産子育てと、共働きできる住宅が必要です。
リセールバリューが高い物件が必要なのではありません。
大丈夫なので。
問題は、「資産性」リセールバリューなど何の役にも立たないという事だけです。
住宅に必要なのは、利便性であって、リセールバリューは、それによって付随してくるものです。
利便性の高い物件を買えば、リセールバリューも高くなります。
ですが。
リセールバリューが高いからと言って、利便性が高いかどうかは分かりません。
お話からは、妊娠出産子育てと、共働きできる住宅が必要です。
リセールバリューが高い物件が必要なのではありません。
A
回答日時：
2023/12/13 21:03:54
何科のお医者さんかわかりませんが、出産のリスクを理解しているならお子さんより先に家を買うのはありえないです。
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