教えて！住まいの先生
Q 不動産の瑕疵担保責任についての質問です。中古戸建を購入しようと不動産会社に問合わせると次のような返答を返されました。
「今回の取引は個人間での売買になります。その場合は瑕疵担保責任は免責致します。よって、引渡し後の瑕疵に対する請求はできませんので、予めご理解、ご了承の程宜しくお願い致します」
しかも、古民家でもないのにフルリフォームに1000万円かかると言われました。風呂など明らかにリフォームが必要な一部の箇所を除けばどう見ても築40年に満たない普通の小さな戸建物件なのですが建物の半分ほどが木造だからなのでしょうか。この場合、瑕疵担保責任があるのとないのとでは何がどう変わってくるのでしょうか。
しかも、古民家でもないのにフルリフォームに1000万円かかると言われました。風呂など明らかにリフォームが必要な一部の箇所を除けばどう見ても築40年に満たない普通の小さな戸建物件なのですが建物の半分ほどが木造だからなのでしょうか。この場合、瑕疵担保責任があるのとないのとでは何がどう変わってくるのでしょうか。
ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2023/6/24 11:29:35
不動産仲介業者の説明が間違っています。
2020年4月施行の民法改正によって、瑕疵担保責任という概念はなくなり、契約不適合責任という概念になりました。
詳しくは、↓に解説があるのでご覧下さい。
https://www.anest.net/study/keiyaku-futekigo/
ところで、この契約不適合責任という概念は、業者が売主のケース(例えば中古住宅ですと、業者が一旦買い取ってリフォーム後に再販するケースなど)は、宅地建物取引業の規定により、契約不適合責任の期間が２年未満のものは契約自体が無効となるのですが、個人が売主のケースですと、商習慣上、通常は引渡し後1〜3ヶ月後まで売主が責任を負うとするケースが殆どです。しかしながら、買主にとっては、その期間は短すぎないか？ということもあって、最近では事前にホームインスペクション(住宅診断)を受けることを条件に、既存住宅売買瑕疵保険に入って、その保険で２年までカバーするというやり方を取ることも多くなっています。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/consumer/existing_housing.html
そこを踏まえた上で本件ですが、個人が売主のケースですと、売主の意向で契約不適合責任の免責特約を付けたいとすることがあります。
どういうケースかというと、築年数が経っていて、「住みたいなら住めなくはないが、住むなら勝手にどうぞ。その代わり、土地値で売りますよ」という物件に多くあります。
従いまして、こういう物件を購入する際は、取り壊して新築を建てるか、或いは自分で直しながら住む覚悟があるか、どちらかということになります。
ケースとしては、前者の方が圧倒的に多いです。
このような物件ですと、リフォームしても後から不具合が見つかることも多くあり、結局、フルリフォーム（スケルトンリフォーム）すると、新築を建てるのと同じくらいの金額がかかるためです。
ご参考になれば。
2020年4月施行の民法改正によって、瑕疵担保責任という概念はなくなり、契約不適合責任という概念になりました。
詳しくは、↓に解説があるのでご覧下さい。
https://www.anest.net/study/keiyaku-futekigo/
ところで、この契約不適合責任という概念は、業者が売主のケース(例えば中古住宅ですと、業者が一旦買い取ってリフォーム後に再販するケースなど)は、宅地建物取引業の規定により、契約不適合責任の期間が２年未満のものは契約自体が無効となるのですが、個人が売主のケースですと、商習慣上、通常は引渡し後1〜3ヶ月後まで売主が責任を負うとするケースが殆どです。しかしながら、買主にとっては、その期間は短すぎないか？ということもあって、最近では事前にホームインスペクション(住宅診断)を受けることを条件に、既存住宅売買瑕疵保険に入って、その保険で２年までカバーするというやり方を取ることも多くなっています。
https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/consumer/existing_housing.html
そこを踏まえた上で本件ですが、個人が売主のケースですと、売主の意向で契約不適合責任の免責特約を付けたいとすることがあります。
どういうケースかというと、築年数が経っていて、「住みたいなら住めなくはないが、住むなら勝手にどうぞ。その代わり、土地値で売りますよ」という物件に多くあります。
従いまして、こういう物件を購入する際は、取り壊して新築を建てるか、或いは自分で直しながら住む覚悟があるか、どちらかということになります。
ケースとしては、前者の方が圧倒的に多いです。
このような物件ですと、リフォームしても後から不具合が見つかることも多くあり、結局、フルリフォーム（スケルトンリフォーム）すると、新築を建てるのと同じくらいの金額がかかるためです。
ご参考になれば。
質問した人からのコメント
回答日時： 2023/6/24 11:29:35
とても参考になりました。ありがとうございます。
回答
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A
回答日時：
2023/6/22 15:41:01
不動産業者です。
瑕疵担保責任（現行民法では契約不適合責任）がある場合には、「売買契約書や重要事項説明書に記載されていない（想定されていない）建物及び土地に欠陥」があった場合に、契約書に定められた期間（通常個人間売買の場合には３カ月程度）であれば、
◎契約の解除、◎欠陥等の補完（修補）、◎欠陥につき売買代金の減額請求、◎欠陥による損害賠償請求 などが、「買主から売主へ」行使できます。
つまり、この瑕疵担保責任（契約不適合責任）が免責ということは、「引き渡し後にいかなる想定と異なる状態であっても、売主には責任追及は出来ない」というものです。
経過年数の大きい住宅などでは、売主が知り得ない欠陥もあるため、後から費用負担や責任追及を避けようとします。ですので、免責での契約をします。
これは、民法の規定でも「任意規定」であり、契約者双方の合意により免責での契約でも違法ではありません。
ただ、免責にしたとしても「売主が知り得て買主に告げなかった欠陥」や「売主なら容易に知り得られるのに不注意にて気付かなかった欠陥」については、売主に各種責任が発生する可能性があります（これは旧法の瑕疵担保責任と同様の捉え方です）。
長々と書きましたが、
①物件全体（建物、建物内設備、土地）を良く見る。出来たら床下も見る。
②売主や仲介業者へ設備等の欠陥故障を良く確認する。
③悪いところを承知の上で購入するか検討する。
④万が一の想定外補修（リフォーム）費用の可能性を念頭に、資金計画を練る。
以上ですかね。
瑕疵担保責任（現行民法では契約不適合責任）がある場合には、「売買契約書や重要事項説明書に記載されていない（想定されていない）建物及び土地に欠陥」があった場合に、契約書に定められた期間（通常個人間売買の場合には３カ月程度）であれば、
◎契約の解除、◎欠陥等の補完（修補）、◎欠陥につき売買代金の減額請求、◎欠陥による損害賠償請求 などが、「買主から売主へ」行使できます。
つまり、この瑕疵担保責任（契約不適合責任）が免責ということは、「引き渡し後にいかなる想定と異なる状態であっても、売主には責任追及は出来ない」というものです。
経過年数の大きい住宅などでは、売主が知り得ない欠陥もあるため、後から費用負担や責任追及を避けようとします。ですので、免責での契約をします。
これは、民法の規定でも「任意規定」であり、契約者双方の合意により免責での契約でも違法ではありません。
ただ、免責にしたとしても「売主が知り得て買主に告げなかった欠陥」や「売主なら容易に知り得られるのに不注意にて気付かなかった欠陥」については、売主に各種責任が発生する可能性があります（これは旧法の瑕疵担保責任と同様の捉え方です）。
長々と書きましたが、
①物件全体（建物、建物内設備、土地）を良く見る。出来たら床下も見る。
②売主や仲介業者へ設備等の欠陥故障を良く確認する。
③悪いところを承知の上で購入するか検討する。
④万が一の想定外補修（リフォーム）費用の可能性を念頭に、資金計画を練る。
以上ですかね。
A
回答日時：
2023/6/21 21:58:25
売り主が個人ならザラにあることですよ。
売れなくて業者が買い取ってフルリフォームしてるような中古物件は保証ついてるのが多いです。
じゃないと築20年も過ぎたら不具合は出てくるものなので個人の売り主がその都度出してたら、それもう持ち家のリフォームと一緒で損しかありません。
中古ってもんは給湯器やらは絶対取り替える時期には湯は出なくなりますし、外壁も屋根も補修がいります。また床下やら建具やら古くなればなるだけ手を加えなおしてく所は出てきますから。
古民家とか関係なく貴方の実家も何個かなおしてるところはあると思いますよ。
水回りなんてものは20過ぎたらマンションでもリフォームする人も多いです。
キッチンや換気扇など、まぁまぁ値段しますし、
トイレ、風呂、洗面台は数百万単位になりますね。
そこで壁紙だけ黄ばんでたりプラスチック系も経年で黄ばむので、クロス張り替え、トイレなどはクッションフロアにし節約するにしても基本洗面台は真っ白なのに壁紙が…黄ばみだけでなくても、脆くなってますので、だいたいセットで買えると百万単位になります。
でもセットだから安く出来るんです。日数と人件費節約、あとセット割りの為。
1000万ってことは電気系統や給湯器などもってことでは？
4LDKマンション、水回り４点セット、クロス、フロア混み、畳み張り替えなど検索してみればわかります。
業者割りや機材50パーoffしてもらっても400万ぐらいはします。
普通とは4LDkですか？床下が痛んでるとかなり費用はかかります。
そして業者が買い、フルリフォームした物件はマージン足されるんで自分で安い工務店なりしたいところだけした方が安く買えます。
うちのマンション１階は業者が620で出てたところをいくらで買ったかは不明ですがリフォーム済み1400万で売りにだしてて２階は650万を600万で個人が買いリフォーム水回り壁も床もキッチン台、換気扇も琉球畳み(普通のより高い)とコンセント、ドアノブ新調で950万です。それも安い方です。
また一括で買うなら関係ないですが融資先によっても住宅ローンとリフォームの金利が違ったりもあります。
そしてリフォーム前提だと業者と見に行かなきゃなので早くしないと売れちゃいます。リフォーム見積りも業者によっては10日ほどいただくってところもあります。
気に入った！かりつけ、審査してくださいってすぐ決断する人がいると負けます。
中古は20年過ぎてたらフルリフォームしようとしたら内装どんぶり勘定で500はいります。それに白蟻やら外壁やら屋根やら入れたら高いですよ。
不動産がそこまで言うのならかなり汚いというか、住民しだいで同じ築年数でも全然違うので、一度もなにも手を入れてなくて掃除も雑で喫煙者だったりの家なのかもしれません。
あと木造のがリフォームはしやすいです。そしてちゃんと手をかければ鉄筋より長持ちしますよ。寺とか持ってるでしょ。サビないですから。
売れなくて業者が買い取ってフルリフォームしてるような中古物件は保証ついてるのが多いです。
じゃないと築20年も過ぎたら不具合は出てくるものなので個人の売り主がその都度出してたら、それもう持ち家のリフォームと一緒で損しかありません。
中古ってもんは給湯器やらは絶対取り替える時期には湯は出なくなりますし、外壁も屋根も補修がいります。また床下やら建具やら古くなればなるだけ手を加えなおしてく所は出てきますから。
古民家とか関係なく貴方の実家も何個かなおしてるところはあると思いますよ。
水回りなんてものは20過ぎたらマンションでもリフォームする人も多いです。
キッチンや換気扇など、まぁまぁ値段しますし、
トイレ、風呂、洗面台は数百万単位になりますね。
そこで壁紙だけ黄ばんでたりプラスチック系も経年で黄ばむので、クロス張り替え、トイレなどはクッションフロアにし節約するにしても基本洗面台は真っ白なのに壁紙が…黄ばみだけでなくても、脆くなってますので、だいたいセットで買えると百万単位になります。
でもセットだから安く出来るんです。日数と人件費節約、あとセット割りの為。
1000万ってことは電気系統や給湯器などもってことでは？
4LDKマンション、水回り４点セット、クロス、フロア混み、畳み張り替えなど検索してみればわかります。
業者割りや機材50パーoffしてもらっても400万ぐらいはします。
普通とは4LDkですか？床下が痛んでるとかなり費用はかかります。
そして業者が買い、フルリフォームした物件はマージン足されるんで自分で安い工務店なりしたいところだけした方が安く買えます。
うちのマンション１階は業者が620で出てたところをいくらで買ったかは不明ですがリフォーム済み1400万で売りにだしてて２階は650万を600万で個人が買いリフォーム水回り壁も床もキッチン台、換気扇も琉球畳み(普通のより高い)とコンセント、ドアノブ新調で950万です。それも安い方です。
また一括で買うなら関係ないですが融資先によっても住宅ローンとリフォームの金利が違ったりもあります。
そしてリフォーム前提だと業者と見に行かなきゃなので早くしないと売れちゃいます。リフォーム見積りも業者によっては10日ほどいただくってところもあります。
気に入った！かりつけ、審査してくださいってすぐ決断する人がいると負けます。
中古は20年過ぎてたらフルリフォームしようとしたら内装どんぶり勘定で500はいります。それに白蟻やら外壁やら屋根やら入れたら高いですよ。
不動産がそこまで言うのならかなり汚いというか、住民しだいで同じ築年数でも全然違うので、一度もなにも手を入れてなくて掃除も雑で喫煙者だったりの家なのかもしれません。
あと木造のがリフォームはしやすいです。そしてちゃんと手をかければ鉄筋より長持ちしますよ。寺とか持ってるでしょ。サビないですから。
A
回答日時：
2023/6/17 14:14:43
中古住宅で、個人から個人への売買なら、瑕疵担保責任（今は契約不適合責任）免責なんて、まあ普通のことです
リフォームは、ご予算の範囲内で必要だと思ったらすればいいだけです
個人から個人への売買なら、リフォーム頼まきゃ売ってやらないとはならないはずですが
リフォームは、ご予算の範囲内で必要だと思ったらすればいいだけです
個人から個人への売買なら、リフォーム頼まきゃ売ってやらないとはならないはずですが
A
回答日時：
2023/6/17 12:39:05
現状のままでなにがあっても文句を言うなという事ですね。
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