教えて！住まいの先生
Q 土地の時効取得と地代請求についての質問です。 本家を継ぐために、小学生の時に母方の祖父の養子になり、苗字も変更し、 土地が自分名義になりました。 家は父名義です。
それから家族で住んでいましたが、自分は
15年前に結婚して家を出ました。
その後も両親はずっとその家に住んでいます。
結婚当時、両親は「田舎に引っ越して年金暮らしをする」と言っていましたが
お金がないようで、動けず住み続けています。
（家のローンは終わっています）
どうやら土地も売ってお金にしたいようです。
そこでまず、
1.上記のケースで両親はすでに20年以上住んでいますが土地を時効取得できるのでしょうか？
両親は「長く住んでいる人のほうが強い」と言っているようです。
それを防ぐために、親戚から内容証明で地代請求をして、土地所有の意思を示しておいてはどうかとアドバイスを受けました。
2.両親は今まで固定資産税は払っていますが、地代請求できるのでしょうか？
また請求する場合、
3.今後の地代を請求するだけで良いのでしょうか？
過去に遡ると、固定資産税分は差し引くべきでしょうし、そのときの評価額もわからないので、、。
いずれにせよ、両親は払わないとは思いますが、所有の意思表示だけは早めにしておきたいです。
よろしくお願いいたします。
※上記は夫の家の話です。
15年前に結婚して家を出ました。
その後も両親はずっとその家に住んでいます。
結婚当時、両親は「田舎に引っ越して年金暮らしをする」と言っていましたが
お金がないようで、動けず住み続けています。
（家のローンは終わっています）
どうやら土地も売ってお金にしたいようです。
そこでまず、
1.上記のケースで両親はすでに20年以上住んでいますが土地を時効取得できるのでしょうか？
両親は「長く住んでいる人のほうが強い」と言っているようです。
それを防ぐために、親戚から内容証明で地代請求をして、土地所有の意思を示しておいてはどうかとアドバイスを受けました。
2.両親は今まで固定資産税は払っていますが、地代請求できるのでしょうか？
また請求する場合、
3.今後の地代を請求するだけで良いのでしょうか？
過去に遡ると、固定資産税分は差し引くべきでしょうし、そのときの評価額もわからないので、、。
いずれにせよ、両親は払わないとは思いますが、所有の意思表示だけは早めにしておきたいです。
よろしくお願いいたします。
※上記は夫の家の話です。
質問日時：
2024/3/13 09:34:16
解決済み
解決日時：
2024/3/14 11:34:40
回答数： 6 ｜ 閲覧数： 134 ｜ お礼： 500枚
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ベストアンサーに選ばれた回答
A
回答日時：
2024/3/14 11:34:40
☆,質問の件での土地所有権者は、法務局登記係で本家を相続をした
後に貴方様が土地の所有権者になっていたかの法的な証拠は、その
土地の全部事項の登記簿謄本を取り、乙欄に過去の経緯があります。
次に、その土地の所有権者が他社へ転売をした覚えがないが、転売
となっていれば、刑法による私文書偽造の可能性があります。また、
お父さん建物を所有権登記の場合は、借地権はある場合には安価な
土地賃貸料として認めるのも好いです。但し、私文書偽造を黙認す
るかや土地の時効取得は、所有権者同意書か裁判確定の勝訴判決証
を土地名義の変更登記添付をしなしは登記課では認めないはずです。
土地の固定資産税分としても好いはずです。
後に貴方様が土地の所有権者になっていたかの法的な証拠は、その
土地の全部事項の登記簿謄本を取り、乙欄に過去の経緯があります。
次に、その土地の所有権者が他社へ転売をした覚えがないが、転売
となっていれば、刑法による私文書偽造の可能性があります。また、
お父さん建物を所有権登記の場合は、借地権はある場合には安価な
土地賃貸料として認めるのも好いです。但し、私文書偽造を黙認す
るかや土地の時効取得は、所有権者同意書か裁判確定の勝訴判決証
を土地名義の変更登記添付をしなしは登記課では認めないはずです。
土地の固定資産税分としても好いはずです。
質問した人からのコメント
回答日時： 2024/3/14 11:34:40
その後、市の不動産相談に電話をし、登記簿謄本の取得で対抗できると言われましたので、法務局へ行こうと思います。
皆さんの回答のおかげで、ある程度知識を知った上で電話相談できたので、スムーズにいきました。
ありがとうございました。
回答
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A
回答日時：
2024/3/13 13:28:10
A
回答日時：
2024/3/13 12:25:38
母方の土地の上に、婿である父が家を建てさせてもらったのでしょうか？親族間ではよくある話で、ほとんどの場合は地代の無い、有っても固定資産税の負担くらいの使用貸借といいます。将来の相続人ではない婿によく建てさせたなと思います。
使用貸借の場合、借主（父が）は貸主（祖父の養子の夫）が返還してほしいと言えば、いつでも建物を撤去して土地を返さないといけません。
時効取得との関係は微妙ですね。確かに悪意（他人地と知っている）でも20年で時効取得は成立する可能性はあります。この点は早めに弁護士に相談した方がいいです。
次に地代ですが、安易にもらわない方がいいです。使用貸借では、借主がいつでも建物を撤去する義務がありますけど、地代をもらうと賃貸借となり借地権が発生する場合があります。借地権があるとそうそう立ち退かさせるのは難しくなります。立退料を請求されることもあるでしょう。この点も請求する前に弁護士に相談してください。固定資産税の負担は使用貸借の範囲なので大丈夫です。
使用貸借は、建物を建てる時は好意であっても、時が経過して人が変わったりすると急に問題になることが多いです。
使用貸借の場合、借主（父が）は貸主（祖父の養子の夫）が返還してほしいと言えば、いつでも建物を撤去して土地を返さないといけません。
時効取得との関係は微妙ですね。確かに悪意（他人地と知っている）でも20年で時効取得は成立する可能性はあります。この点は早めに弁護士に相談した方がいいです。
次に地代ですが、安易にもらわない方がいいです。使用貸借では、借主がいつでも建物を撤去する義務がありますけど、地代をもらうと賃貸借となり借地権が発生する場合があります。借地権があるとそうそう立ち退かさせるのは難しくなります。立退料を請求されることもあるでしょう。この点も請求する前に弁護士に相談してください。固定資産税の負担は使用貸借の範囲なので大丈夫です。
使用貸借は、建物を建てる時は好意であっても、時が経過して人が変わったりすると急に問題になることが多いです。
A
回答日時：
2024/3/13 12:15:58
時効取得なんて不可能ですよ、あなた名義の家に親が住むのは普通のことですから、なにもしなくてもいいですよ、
A
回答日時：
2024/3/13 11:32:02
「使用貸借」に付いてお調べになったら如何ですか。
A
回答日時：
2024/3/13 11:30:22
あなた名義の土地の時効取得可否ですが、今までに両親が土地は自分のものだとあなたに対して「占有」を主張したことがあるかどうか、また固定資産税を両親が払っているとのことですが税務課が両親に対し代理人として納付書を送付しているかどうかがキーポイントになります。
両親が自分の土地ではなくあなたの土地だと認識していて無償で使用しているだけとか、土地の固定資産税を両親があなたに支払っていてあなたが税務課に納付しているとかなら、まず時効取得はできません。
それと法務局が時効による所有権の取得を認めるには時効援用が必要で、これには登記名義人（所有権者）が時効取得に同意し同意書を法務局に提出するかまたは占有者が所有権確認訴訟を提訴し勝訴するしかなく、上記のキーポイントが該当しないなら時効援用が認められず登記簿の所有者はあなたの名義のままです。
次に地代の請求ですが地代は民事上での土地の賃貸借契約における賃料ですので、あなたと両親が相談して決めれば良く、いくらが妥当とは決まっていません。
両親が自分の土地ではなくあなたの土地だと認識していて無償で使用しているだけとか、土地の固定資産税を両親があなたに支払っていてあなたが税務課に納付しているとかなら、まず時効取得はできません。
それと法務局が時効による所有権の取得を認めるには時効援用が必要で、これには登記名義人（所有権者）が時効取得に同意し同意書を法務局に提出するかまたは占有者が所有権確認訴訟を提訴し勝訴するしかなく、上記のキーポイントが該当しないなら時効援用が認められず登記簿の所有者はあなたの名義のままです。
次に地代の請求ですが地代は民事上での土地の賃貸借契約における賃料ですので、あなたと両親が相談して決めれば良く、いくらが妥当とは決まっていません。
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