教えて！住まいの先生

3年ほど前にお借りになった住宅ローンが、10年固定金利で0.6％は低すぎるように思いますが、間違っていない前提ですと、現時点で繰上げ返済の必要性は低いです。

①300万円ぶんの利息は先に払えますが
→先に払うではなく、払わなくて良くなります。 月々の返済額を減らす場合は、残り期間で支払う利息額の合計が13分の3減ります。返済期間を短くする場合はさらに減ります。

②住宅ローン控除が受けれる額である『毎年3万×住宅ローン控除10回分』が単純減ってしまう
→ 超ザックリですが、毎年末のローン残高が300万円少なくなるわけですから、減った額300万円×控除率1%×10年ですので、ご確認のとおり10年間で30万円となります。

控除が減る(収入が減る)ことと、支払う利息が減る(支出が減る)ことの差は、控除率と金利の差によります。単純にザックリと言うと、
a）控除率＞ローン金利 なら繰上げ返済しない方が得
b）控除率＜ローン金利 なら繰上げ返済した方が得
です。（正確には正しく計算が必要です）

10年後の金利の更新まで待って、一気に返す＋それまでは繰り上げ返済分をnisaの積み立てとして入れておく
→ これですと、余裕資金を少しづつしか運用に回さないことになり、勿体ないです。
これまでに運用の経験がおありでしたら、成長枠で運用して下さい。
経験が無い場合は、繰上げ返済を行い、減った返済額分を積立NISAに充てるのが良いと思います。

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