教えて！住まいの先生
Q 中古マンション(1階)の売却について
事情があり購入したばかりの中古マンションを売却中です。現在一般媒介で3社にお願いしていますが、内見はおろか反響が全くありません。はじめは大手で1ヶ月専任媒介、その後一般に切り替えプラス2社にしてまもなく2ヶ月になります。
●築28年 約60平米 3LDK 1階専用庭なし
(リフォームせずに売り出し)
●駅から徒歩13分(首都圏内、路線は都心にアクセス良好)
販売価格は不動産屋からの査定より下げているので、相場より高いとは思えません。やはり1階物件は人気がなく、専用庭もないので更に好まれないのだと思います。
現在の賃貸に加え、こちらのマンションの管理費修繕費、電気水道代、固定資産税等の支払いがある為、出来れば半年以内(来年3月まで)には売却したいと考えています。最悪売却できなければ、買取で数百万の損益となってしまうので、それだけは避けたいと思っています。
そこでお聞きしたいのですが、、、
①今すぐにでももっと値段を下げる
②一番売れる時期と言われている2〜3月直前まで様子を見る
どちらが良いのでしょうか？
早く売るためにはある程度金額がマイナスになっても仕方ないとも思いますし、出来ればマイナスにならない今の価格で売却出来るのがベストです。
お願いしている不動産担当者は、今下げた方がいいと言う人とまだ時期尚早だと言う人がいて、どう判断すればいいのか迷っています。
不動産関係者の方、過去にマンション1階を売却された経験のある方、、どういった作戦でどのくらいの期間で売却出来た等々教えて頂けますでしょうか？
また専任媒介にした方がハウスクリーニングや部屋の簡単な修繕等特典があるかと思いますが、どの担当者を信じていいのかまだ迷っていて一般媒介にしています。
この物件の様な場合、専任媒介の方が良いのでしょうか？ご教示ください。
今できることを最大限やって後々後悔しない様にしたいです。
よろしくお願いします。
●築28年 約60平米 3LDK 1階専用庭なし
(リフォームせずに売り出し)
●駅から徒歩13分(首都圏内、路線は都心にアクセス良好)
販売価格は不動産屋からの査定より下げているので、相場より高いとは思えません。やはり1階物件は人気がなく、専用庭もないので更に好まれないのだと思います。
現在の賃貸に加え、こちらのマンションの管理費修繕費、電気水道代、固定資産税等の支払いがある為、出来れば半年以内(来年3月まで)には売却したいと考えています。最悪売却できなければ、買取で数百万の損益となってしまうので、それだけは避けたいと思っています。
そこでお聞きしたいのですが、、、
①今すぐにでももっと値段を下げる
②一番売れる時期と言われている2〜3月直前まで様子を見る
どちらが良いのでしょうか？
早く売るためにはある程度金額がマイナスになっても仕方ないとも思いますし、出来ればマイナスにならない今の価格で売却出来るのがベストです。
お願いしている不動産担当者は、今下げた方がいいと言う人とまだ時期尚早だと言う人がいて、どう判断すればいいのか迷っています。
不動産関係者の方、過去にマンション1階を売却された経験のある方、、どういった作戦でどのくらいの期間で売却出来た等々教えて頂けますでしょうか？
また専任媒介にした方がハウスクリーニングや部屋の簡単な修繕等特典があるかと思いますが、どの担当者を信じていいのかまだ迷っていて一般媒介にしています。
この物件の様な場合、専任媒介の方が良いのでしょうか？ご教示ください。
今できることを最大限やって後々後悔しない様にしたいです。
よろしくお願いします。
回答
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A
回答日時：
2023/11/3 10:23:43
不動産売却の勝負は仲介契約後3ヶ月です。
3ヶ月で売れない場合、内覧が少ない場合は何らかの原因が有ります。
1、その地域に弱い不動産屋や営業マンの問題
2、3社に仲介を依頼してる。色々な会社が扱う場合は先入観ですぐに売れない事が多いです。
3、高い（駅から13分は1kmです）※専用庭はポイント高いです。
4、部屋の向き（例えば西向きは人気が低い）
5、悪徳不動産屋※わざと売れないようにして買取り目的
専任媒介契約の場合、法律でレインズシステムに登録必須です。
※一般媒介の場合は必須では有りません。
レインズに登録しない不動産屋は注意が必要です。
あと、自宅郵便物にDMが入る不動産屋は辞めた方がいいです。
私は今年、自宅を売却しました。
DMで高額買取につられて、一般媒介契約をしました。
結果、レインズ登録なし、後から聞いたら、買取目的重視の不動産屋でした
3か月後に契約更新せず、違う不動産屋で専任媒介契約をしました。
1か月以内に４～5件の内覧が有り、掲載後2ヶ月には契約できました。
不動産屋にはその地域に強い不動産屋、弱い不動産屋が有る事も後から聞きました。同時にDMが入る不動産屋は信用できない事も知りました。
3ヶ月で売れない場合、内覧が少ない場合は何らかの原因が有ります。
1、その地域に弱い不動産屋や営業マンの問題
2、3社に仲介を依頼してる。色々な会社が扱う場合は先入観ですぐに売れない事が多いです。
3、高い（駅から13分は1kmです）※専用庭はポイント高いです。
4、部屋の向き（例えば西向きは人気が低い）
5、悪徳不動産屋※わざと売れないようにして買取り目的
専任媒介契約の場合、法律でレインズシステムに登録必須です。
※一般媒介の場合は必須では有りません。
レインズに登録しない不動産屋は注意が必要です。
あと、自宅郵便物にDMが入る不動産屋は辞めた方がいいです。
私は今年、自宅を売却しました。
DMで高額買取につられて、一般媒介契約をしました。
結果、レインズ登録なし、後から聞いたら、買取目的重視の不動産屋でした
3か月後に契約更新せず、違う不動産屋で専任媒介契約をしました。
1か月以内に４～5件の内覧が有り、掲載後2ヶ月には契約できました。
不動産屋にはその地域に強い不動産屋、弱い不動産屋が有る事も後から聞きました。同時にDMが入る不動産屋は信用できない事も知りました。
A
回答日時：
2023/11/2 16:06:05
不動産売却はその担当者の知識・経験・能力・やる気・品性によって､失敗するか、カモにされるか､納得した売却になるかが決まります。
専任媒介は「品性」が問題になりがちです､一般媒介は「やる気」が問題になります。
本来なら信頼のできる（品性のある）担当者に専任媒介がいいですよ。
専任媒介は「品性」が問題になりがちです､一般媒介は「やる気」が問題になります。
本来なら信頼のできる（品性のある）担当者に専任媒介がいいですよ。
A
回答日時：
2023/11/2 15:22:32
一言で相場よりも高いのです。
この時期ですから、多少高値でも売却は可能です。
ですが、あなた様が購入した金額よりも高い価格での販売は難しいです。
さらに
＞販売価格は不動産屋からの査定より下げているので、相場より高いとは思えません。
←査定価格はどの不動産屋でも200～300万円は高く言います。
何故か、自社で専任媒介や専属専任媒介を取りたいから、他社よりも高い金額の査定を出します。
はじめは大手で専任媒介とお書いてありますから、大手は他社よりも一番高かったので、専任媒介で頼んだのでしょう。
私も不動産屋だから営業方法は解ります。
査定金額で売却できるといったのは嘘つきですよ。
不動産営業の常識的な話です。
つまり、高過ぎる査定なので、誰も内見に来ないのです。
最後に、あなた様は査定金額よりも高くかったのですか？
この時期ですから、多少高値でも売却は可能です。
ですが、あなた様が購入した金額よりも高い価格での販売は難しいです。
さらに
＞販売価格は不動産屋からの査定より下げているので、相場より高いとは思えません。
←査定価格はどの不動産屋でも200～300万円は高く言います。
何故か、自社で専任媒介や専属専任媒介を取りたいから、他社よりも高い金額の査定を出します。
はじめは大手で専任媒介とお書いてありますから、大手は他社よりも一番高かったので、専任媒介で頼んだのでしょう。
私も不動産屋だから営業方法は解ります。
査定金額で売却できるといったのは嘘つきですよ。
不動産営業の常識的な話です。
つまり、高過ぎる査定なので、誰も内見に来ないのです。
最後に、あなた様は査定金額よりも高くかったのですか？
A
回答日時：
2023/11/2 11:09:00
築年もそこそこいっているし、面積も平凡、
駅距離が10分以上と離れているので同じような物件多数に埋もれます。
不動産屋の査定はあてにしないでください。
仲介契約を取るために売主に忖度した価格を出します。
価格は自分で調査して決めますが、
最近あなたが買ったなら、同じような人がいる確率は高いです。
価格にこだわるなら長期覚悟で年始まで待てばいいと思います。
4月を越えたら方針変更が必要かもしれません。
駅距離が10分以上と離れているので同じような物件多数に埋もれます。
不動産屋の査定はあてにしないでください。
仲介契約を取るために売主に忖度した価格を出します。
価格は自分で調査して決めますが、
最近あなたが買ったなら、同じような人がいる確率は高いです。
価格にこだわるなら長期覚悟で年始まで待てばいいと思います。
4月を越えたら方針変更が必要かもしれません。
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